В начале 2026 года пользователи Банки.ру в Народном рейтинге стали часто обращать внимание, что банки усилили контроль за сдачей ипотечных квартир в аренду. Банки требуют письменного согласия на аренду, иногда прямо запрещают передачу квартиры третьим лицам до полного погашения кредита или оставляют за собой право проведения выездных проверок состояния жилья.
Такой тренд вызывает вопросы у собственников: действительно ли кредитор может ограничить право сдавать квартиру, и если да, то в каких ситуациях это законно, а когда запрет можно обойти без риска досрочного погашения ипотеки и других санкций.
Что говорит закон: можно ли сдавать ипотечную квартиру
В комментариях к новости об ограничениях люди возмущены: квартира принадлежит покупателю, значит, он имеет право распоряжаться своим имуществом. Иначе его права собственника нарушены. Но с ипотечными квартирами не все так просто, потому что в ситуации аренды таких объектов возникает два уровня права:
- общие собственнические права, закрепленные в Гражданском кодексе РФ;
- права залогодержателя (банка), закрепленные федеральным законом «Об ипотеке» ФЗ -102.
В Гражданском кодексе записано, что собственник вправе распоряжаться своей вещью: использовать, сдавать в аренду, передавать третьим лицам, если это не противоречит закону и не нарушает права других. Закон прямо разрешает получать доход от имущества (включая арендный доход), даже если оно находится в залоге у банка.
В ФЗ-102 указано, что заемщик сохраняет право собственности на квартиру, даже если она в ипотеке, и может использовать объект по своему усмотрению: жить, давать в аренду, передавать в пользование третьим лицам.
Но в статье 40 того же закона указано: если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование. То есть если в ипотечном договоре нет ограничения, то и спрашивать банк заемщик не должен.
✅Заемщик не должен спрашивать разрешения банка на сдачу квартиры, если в ипотечном договоре нет такого требования.
Если ипотеку оформляли в крупном банке, то там, скорее всего, есть ограничение. Оно может быть сформулировано по-разному: «запрещена передача квартиры третьим лицам без письменного согласия банка», «залогодатель обязан предварительно уведомить банк и получить согласие на сдачу квартиры в аренду», «сдача жилого помещения возможна после одобрения условий договора найма банком».
То есть в законе указано, что банк имеет право ограничить права собственника сдавать собственное жилье, если такой пункт есть в договоре. Считается, что собственник, подписывая договор, соглашается с такими ограничениями. Поэтому те, кто планируют брать квартиру в ипотеку, заранее задают вопросы специалистам банка в сервисе Банки.ру «Вопрос эксперту», чтобы узнать, какие документы потребуются, чтобы согласовать сдачу в аренду. Кстати, в некоторых банках услуга рассмотрения заявки на сдачу в аренду платная.
✅Заемщик может заранее уточнить в банке, какой договор аренды банк одобрит.
Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета
Что делать, если банк не согласовал сдачу в аренду
Банк может прямо отказать в сдаче или предоставить собственнику такой вариант договора найма, который не устроит ни одного квартиросъемщика. Можно ли в таком случае сдавать квартиру по-тихому?
Можно, но это может обернуться санкциями. Обычно они указаны в ипотечном договоре:
- досрочное погашение договора,
- наложение штрафа (фиксированного или за каждый день просрочки),
- повышение процентной ставки.
Если в договоре не указаны санкции, то придумать их задним числом банк не имеет права и, скорее всего, письменно уведомит о том, что нужно устранить нарушение.
Нужно ли одобрение банка при сдаче в аренду нежилых объектов: машино-мест, кладовок, апартаментов
Да, если они взяты в ипотеку. ФЗ-102 не делает различия между жилыми и нежилыми объектами. В ипотечном договоре, скорее всего, будет формальное ограничение. Но в таких случаях банки рискуют меньше: в нежилой недвижимости нельзя зарегистрироваться, риски потери ликвидности тоже меньше — в большинстве случаев такой объект можно без проблем сдавать. Хотя в Народном рейтинге несколько пользователей описали ситуации, когда банк запретил сдавать коммерческую недвижимость и машино-место. Но для нежилых объектов это скорее случайность, чем тренд.
✅Заемщику, который взял в ипотеку нежилой объект, банки, скорее всего, одобрят возможность аренды.
Кому обойти запрет почти невозможно
Есть ситуации, где контроль жестче:
- ипотека с господдержкой, военная ипотека — все случаи, когда жилье приобретается с участием государства;
- ипотека с субсидиями, где требуется согласование с органами опеки;
- ипотека на жилье, которое заемщик планирует сдавать посуточно (банки часто расценивают такое использование как предпринимательскую деятельность, а в ипотечных договорах часто указывают, что «кредит предоставляется в целях приобретения жилого помещения для проживания». Кроме того при посуточной аренде больше износа залогового имущества, выше риск затоплений или пожаров).
В этих случаях аренда без согласия — это почти гарантированный конфликт.
Напишите, что думаете
Сумма больше, а ставка ниже, чем по потребительскому кредиту
Мой профиль