Госдума приняла поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно им, в случае серьезных финансовых проблем у заемщика его квартира может перейти на баланс банка, при этом с человека спишут всю сумму долга, включая пени и штрафы, пишет «Российская газета».
Эксперты считают, что такого рода меры приведут к позитивным изменениями на рынке ипотеки. Пока же, как показывает практика, этот вид кредитования не привел к повышению доступности жилья. Например, в Смоленской области из трех с лишним десятков банковских учреждений ипотекой занимаются лишь пять, и речь фактически идет только о банках с государственным участием.
Процесс получения долгосрочного жилищного кредита чрезвычайно сложен, он отнимает у людей массу сил и времени. Нередки случаи, когда сбор документов приходится начинать по несколько раз. Например, пока человек выполняет необходимые формальности, может закончиться срок действия справки о заработной плате. Требования, которые предъявляют банки к заемщикам, порой кажутся даже не перестраховкой, а простым нежеланием давать кредит — и это притом, что 20-летняя ипотека в большинстве случаев предполагает двойную переплату за квартиру.
Казалось бы, государство заинтересовано в развитии сектора — улучшение жилищных условий граждан благоприятно отражается на социальной обстановке и способствует росту экономики. С 2006 года в России действует приоритетный национальный проект «Доступное жилье», направленный как раз на развитие ипотеки, и для его реализации созданы соответствующие госструктуры.
«Ипотечные кредиты предполагают длительный срок возврата — более десяти лет, — объясняет руководитель одного из региональных банков Светлана Сухорученкова. — Финансовая организация, желающая заниматься ипотечным кредитованием и при этом сохранять долгосрочный уровень ликвидности, должна иметь ресурсы с соответствующим сроком привлечения. Но клиентов, размещающих в банках средства на срок свыше трех лет, практически нет. Как в таких условиях выдавать ипотечные кредиты? Не скажу, что вариантов вообще нет и мы совершенно не выдаем такие кредиты. Но в любом случае эти соображения, с точки зрения банкира, не прибавляют ипотеке привлекательности. Есть и еще одна проблема: залогом при ипотеке, как правило, является приобретаемое в кредит жилье. Семья заемщика за это время может увеличиться, в ней могут появиться дети, и если его финансовое положение меняется к худшему, если человек попадает в трудную жизненную ситуацию, банк фактически не имеет возможности вернуть кредит, это потеря».
Для повышения обеспечения доступности ипотечных кредитов для населения в России было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Именно оно и призвано решать проблемы, которые назвала банкир.
Федеральная система ипотечного жилищного кредитования включает в себя АИЖК, его региональных операторов, банки — первичных кредиторов, страховые и оценочные компании. В качестве операторов в регионах выступают юридические лица, созданные по решению и при поддержке областных властей. Они выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, а также выкупают стандартные закладные у первичных кредиторов, формируют пулы закладных для передачи федеральному агентству, ведут сервисное обслуживание рефинансированных кредитов. Оценочные компании называют рыночную стоимость предмета ипотеки, а страховщики осуществляют его обязательное страхование, а при необходимости и страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности. Наконец, АИЖК выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов и первичных кредиторов с целью последующей секьюритизации — выпуска ипотечных ценных бумаг.
В 2004—2011 годах АИЖК рефинансировало почти 231 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму свыше 211 млрд рублей. В «десятку» регионов — лидеров по количеству кредитов, рефинансированных АИЖК, на 1 сентября 2011 года не входила ни одна область Центральной России (первое место занимал Алтайский край — 18 649 кредитов на 14 млрд рублей).
Статистика со всей очевидностью свидетельствует о том, что в секторе ипотечного кредитования в России — в том числе с помощью АИЖК — были и более успешные периоды, причем ситуация продолжает ухудшаться. Стремясь максимально нарастить объемы выдачи, региональные операторы уделяли недостаточно внимания проверке кредитного качества заемщиков и сопровождению уже предоставленных кредитов. Специалисты говорят, что им приходилось сталкиваться даже с фальсификацией справки о зарплате, а количество закладных нормального качества в пулах отдельных региональных операторов составляло всего 30—50 процентов. Результатом стало увеличение процента невозвратов по кредитам (
Впрочем, главная проблема, препятствующая развитию ипотеки в России, лежит в иной плоскости — дело, скорее, в самих заемщиках. У людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, настолько низки официальные доходы, что нет смысла даже рассуждать о получении кредита. Чтобы убедиться в этом, достаточно воспользоваться общедоступным «калькулятором» на сайте одного из государственных банков.