Объявления с лаконичной фразой «Куплю квартиру в вашем доме» можно до сих пор увидеть на подъездах и в почтовых ящиках. На первый взгляд, ничего необычного: вроде бы частный покупатель ищет жилье. Однако чаще всего за таким объявлением стоят профессиональные игроки рынка, инвесторы и риелторы, а в худшем случае — мошенники. Их цель — не просто купить квартиру, а сделать это с максимальной выгодой для себя, то есть далеко не всегда на условиях, выгодных для вас. Разбираемся, кто и зачем размещает такие объявления и стоит ли звонить по этим номерам.
Кто размещает объявления «Куплю квартиру в вашем доме»
Объявления формата «Куплю квартиру в вашем доме» в свое время были одним из самых распространенных инструментов на рынке вторичной недвижимости, но в настоящее время такие объявления встречаются все реже, особенно в Москве, говорит руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко. На первый взгляд, они могут выглядеть как частный запрос, но на деле за ними чаще всего стоят:
- Частные риелторы. «У реальных покупателей не так много времени, чтобы расклеивать объявления по домам. У агентств же имеется обширная база данных, и расклеивать объявления на подъездах нет никакого смысла. Для риелторов такой вариант — возможность найти эксклюзивное, не массовое предложение по покупке жилья, которое пока не размещено на классифайдах», — объясняет коммерческий директор экосистемы недвижимости М2 Наталья Лукина. Такие объявления еще могут давать риелторы, когда у них есть задача продать квартиру в этом доме и они хотят оценить справедливую цену (чтобы понимать, с кем будет конкурировать собственник, решивший продать свою квартиру через риелтора).
- Инвесторы, скупающие жилье по низкой цене для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Подобный подход позволяет получать информацию напрямую, без участия рекламных площадок, а также работать с собственниками до выхода объекта на открытый рынок, объясняет руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Есть возможность снижать конкуренцию среди покупателей, формировать собственную базу эксклюзивных предложений. «Это скорее форма поиска возможностей, чем работа с конкретными сделками», — отмечает она. Иногда это возможность купить жилье на 15–30% дешевле рыночной цены.
- Агентства недвижимости, работающие под конкретные запросы клиентов или собирающие портфель объектов. Иногда такие объявления помогают найти «неликвидные» квартиры (например, с долгами по ЖКУ), проблемы с которыми потом покупатель решает сам.
- Застройщики и девелоперы, изучающие возможность выкупа долей перед реновацией или новым строительством.
- Иногда за этим стоят мошенники, которые используют такие объявления для обмана или давления на собственников. Также объявления могут использоваться для сбора личных данных и психологического давления.
- Реальные частные покупатели встречаются реже — они обычно ищут конкретные варианты, а не массово рассылают предложения.
Как отмечает московский риелтор Регина Петухова, в 70% случаев цель таких объявлений — это спекулятивная скупка квартир по заниженной цене для дальнейшей перепродажи. В 20% — поиск конкретной квартиры (например, для объединения с соседней или личных целей), в 10% — разведка перед реновацией или редевелопментом территории. «В Москве такие объявления часто появляются в районах с ветхим фондом (например, перед программой реновации) или в спальных районах с высоким спросом на аренду. В Санкт-Петербурге, например, активно скупают квартиры в "корабельных" домах у метро, а в регионах — малометражки в районах с развивающейся инфраструктурой», — отмечает эксперт. В приоритете у таких скупщиков старый фонд (деревянные дома, «сталинки», «хрущевки») с планами на последующий снос или реконструкцию; дома в центре города или панельные многоэтажки в спальных районах (скупка для инвестиций в аренду).
Стоит ли звонить по такому объявлению
Объявления «Куплю квартиру в вашем доме» — это не всегда мошенничество, но почти всегда маркетинг, предупреждает юрист Татьяна Ваганова. Если вы реально в поиске покупателя на свою квартиру и решили откликнуться на такое объявление, помните: кто именно на том конце провода, заранее предсказать сложно, поэтому важно сохранять осторожность.
Во время звонка уточните, кто выступает в роли покупателя — частное лицо, риелтор, агент или инвестор. Спросите про цель покупки, как этот человек оценивал вашу квартиру, какие у него намерения и источники финансирования. Нелишним будет проверить репутацию покупателя по открытым источникам. При этом не сообщайте лишнюю информацию о себе — адрес квартиры, сумму долгов (если они имеются) или другие детали, предупреждает эксперт в сфере недвижимости, руководитель АН «Рост-Инвест» Анжела Красноярова. И конечно же, ни в коем случае нельзя соглашаться на сделку без юриста, особенно если предлагают «быстрый выкуп».
Если собеседник слишком настойчив или торопит, вежливо прекратите разговор. Среди уловок, которые потенциальный покупатель начнет вам озвучивать, могут быть:
- «Соседи уже продали» — попытка создать искусственное чувство срочности.
- «Мы предложим вам лучшую цену» — но при личной встрече сумма может резко уменьшиться из-за наличия обременений или скрытых проблем.
- «Подпишите сейчас, обсудим позже» — типичный трюк срочных сделок, когда важные детали утаиваются до последнего момента.
- «На вашу квартиру уже есть несколько покупателей» — покупатель заставляет побыстрее продать квартиру, якобы чтобы не упустить клиента.
Важно! Прежде чем принимать решение по продаже своей квартиры, обязательно проконсультируйтесь с риелтором или юристом. Не подписывайте ничего без понимания всех последствий. Постарайтесь понять рыночную цену вашего жилья, чтобы не продать его слишком дешево.
Как отличить добросовестного покупателя от мошенника
Собственнику важно понимать: за лаконичным объявлением может скрываться и банальная попытка занижения рыночной стоимости, и навязчивый маркетинг, и даже откровенный обман. «Бывают случаи, когда после отклика человек получает предложение на 15–20% ниже средней цены. А если собственник сомневается, могут применяться тактики давления: «Только сегодня», «У нас уже есть покупатель», «Ваша квартира теряет в цене». Все ради того, чтобы продавец согласился на невыгодную сделку», — предупреждает Павел Оверченко.
Иногда подобные схемы применяются для ценовых манипуляций на рынке недвижимости: скупается несколько квартир, после чего искусственно завышаются цены или срываются сделки конкурентов. Такие действия могут быть сопряжены с юридическими рисками: некоторые «покупатели» действуют без официальных договоров, используют непрозрачные способы расчета или умышленно затягивают процесс сделки. Общение с такими «игроками» без поддержки профессионала может привести не только к стрессу для собственника, но и к серьезным финансовым потерям.
Реальный покупатель действует всегда прозрачно: готов подписать договор, не уклоняется от обсуждения условий, показывает документы и не давит, чтобы ускорить принятие решения. Любая попытка ускорить сделку без веских оснований или обещания «наличных за два дня» — это «красный флаг», отмечает Павел Оверченко.
Топ-5 мошеннических схем с объявлениями
На рынке недвижимости нередко встречаются недобросовестные участники, которые прибегают к разного рода обманным действиям. Вот наиболее распространенные схемы, с которыми может столкнуться продавец, позвонивший по объявлению у подъезда:
- Занижение цены под предлогом «плохих документов». Покупатели или псевдопосредники могут намеренно запугивать собственника, утверждая, что с его документами якобы есть проблемы — например, «нечистая история», недостоверные основания для регистрации права или возможные притязания третьих лиц. Это создает ощущение срочности и опасности, на фоне чего продавцу предлагают продать квартиру по сильно заниженной цене. На деле никаких реальных препятствий для продажи может не существовать.
- Фиктивные авансы без заключения договора. Недобросовестные покупатели передают продавцу деньги в виде аванса, но при этом не подписывают ни предварительного договора, ни соглашения о задатке. В дальнейшем это может быть использовано как инструмент давления: либо сделка резко срывается, либо покупатель требует возврата аванса с процентами, угрожая судом или репутационными рисками.
- Псевдообмен с заниженной стоимостью другой квартиры. Предлагается обмен квартиры с доплатой, но стоимость встречной недвижимости заведомо завышена на бумаге и не соответствует реальной рыночной. В результате продавец оказывается в невыгодной позиции: он получает имущество с низкой ликвидностью и риском потери части стоимости.
- Покупка через третьих лиц с последующими исками. Квартира оформляется на подставных или юридически уязвимых лиц (например, недееспособных граждан, людей с признаками зависимости и т. п.), что в будущем может стать основанием для оспаривания сделки через суд. Также возможны случаи, когда сделка оформляется на одного человека, а претензии после нее предъявляет кто-то другой, утверждая, что имел право на долю или не дал согласие на продажу.
- «Скупка перед реновацией». Один из популярных мифов — якобы скорое расселение дома в рамках реновации. Покупатель заявляет, что скоро здание пойдет под снос, жильцов переселят, поэтому жилье стоит дешево. На этом фоне он предлагает заниженную цену, торопит с решением. Однако на деле никаких официальных планов по расселению может не быть: программа реновации не затрагивает данный дом, а слухи распространяются лишь для давления на продавца.
Читайте также:
Мой профиль