На первый взгляд аренда квартиры кажется надежным источником пассивного дохода. Но если учесть рост коммунальных платежей, налоги, простои и износ имущества, цифры выглядят совсем иначе. Разбираемся, как правильно рассчитать реальную доходность аренды и понять, стоит ли сегодня вкладываться в квадратные метры.
Реальная доходность аренды: сколько на самом деле зарабатывают владельцы квартир
Сдача квартиры в аренду часто воспринимается как источник стабильного пассивного дохода. На практике же этот доход оказывается далеко не таким пассивным и нередко значительно ниже ожидаемого, отмечает финансовый консультант Анна Осокина. Чтобы понять, насколько действительно выгодно владеть арендной недвижимостью, важно оценивать не номинальные цифры, а реальную доходность — с учетом всех расходов и простоев.
Как рассчитать реальную доходность
Базовый показатель, с которого стоит начинать, — норма чистой доходности. Она показывает, сколько процентов дохода приносит квартира от фактически вложенных в нее средств.
Формула расчета: реальная годовая доходность (%) = (чистый годовой арендный доход / общие вложения в квартиру) × 100%.
Предположим, квартира куплена за 12 млн рублей, еще 500 тысяч рублей потрачено на ремонт, мебель и оснащение. Общие вложения составляют 12,5 млн рублей. Квартира сдается за 60 тысяч рублей в месяц. Годовой арендный доход равен 720 тысяч рублей — это «грязная» цифра до вычета обязательных расходов.
Теперь рассчитаем чистый доход:
- Коммунальные платежи — 7500 рублей в месяц, или 90 000 рублей в год.
- Налог на доходы (НДФЛ 13%) — 93 600 рублей в год.
- Налог на имущество — 18 000 рублей.
- Расходы на обслуживание и амортизацию (около 10% от дохода) — 72 000 рублей.
- Простой между арендаторами (в среднем 1 месяц в году) — 60 000 рублей.
Таким образом, чистый годовой арендный доход составит: 720 000 – 90 000 − 93 600 − 18 000 − 72 000 − 60 000 = 386 400 рублей. А реальная доходность = (386 400 / 12 500 000) × 100% = 3,09% годовых. То есть фактический доход владельца оказывается почти вдвое ниже номинального.
Важно! Средняя реальная доходность однокомнатной квартиры комфорт-класса сейчас составляет не более 4,5-5%, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Такая доходность актуальна для всех крупных городов, с учетом уровня коммунальных платежей на региональном уровне. При этом, если простой квартиры между арендаторами составляет три месяца, то это снижает годовую доходность аренды на 1-1,5%.
Однако аренда может оставаться выгодной при определенных условиях:
- Рост стоимости недвижимости. Если квартира дорожает на 10% в год, совокупная доходность (3% аренды + 10% роста) достигает 13%.
- Использование ипотеки. В случае покупки в кредит реальная доходность на вложенные средства (первоначальный взнос) значительно выше. При взносе 3 млн рублей и чистом доходе 386 400 рублей реальная доходность составит 12,88%.
- Долгосрочная стратегия. Недвижимость — это физический актив, частично защищенный от инфляции и передаваемый по наследству.
Что чаще всего забывают при расчете реальной доходности аренды
Многие собственники оценивают доходность аренды, опираясь лишь на ежемесячный платеж от арендатора. Однако на практике «чистая прибыль» оказывается куда скромнее. Есть несколько ключевых факторов, которые существенно снижают итоговую доходность, но о них часто забывают при расчетах.
- Коммунальные платежи. За последние пять лет коммунальные услуги в крупных городах подорожали на 40–50%. Средний ежегодный рост составляет 6–8%. Для арендодателя это существенный фактор: включить повышение тарифов в арендную ставку часто невозможно без риска потери арендатора. В массовом сегменте владельцам приходится компенсировать рост расходов за счет снижения чистой доходности.
- Амортизация. Износ мебели и техники в арендных квартирах происходит быстрее, чем в собственном жилье. Например, диван стоимостью 100 тысяч рублей в условиях аренды прослужит около пяти лет — его амортизация составит 20 тысяч рублей в год. Аналогично с ремонтом: капитальные вложения в 600 тысяч рублей «растворяются» примерно за тот же срок. Резерв в размере 10% от годового дохода — реалистичная оценка, позволяющая безболезненно обновлять имущество и поддерживать состояние квартиры на конкурентном уровне, говорит Анна Осокина.
- Простой. Период между съездом одного арендатора и заселением следующего составляет в среднем один месяц в год. Летом квартиры сдаются быстрее, а в конце года срок простоя может достигать полутора месяцев. Потери дохода при этом составляют 8–12% в годовом выражении.
Что выгоднее: аренда, депозит или ОФЗ
Арендная доходность сегодня в России, как правило, колеблется в диапазоне около 5–7% годовых, в то время как доходность по банковским вкладам даже с учетом инфляции и налогов значительно выше, отмечает директор юридического департамента МФК «Джой Мани» Валерий Нечаев. Таким образом, реальная доходность от сдачи квартиры зачастую близка к доходности безрисковых или относительно низкорискованных инструментов.
«С учетом высоких издержек (налоги, обслуживание, ремонт, простои между арендаторами) и рисков (неплатежи, порча имущества, колебания спроса), чистая доходность от аренды может оказаться ниже, чем кажется на первый взгляд. Следовательно, при текущих условиях сдача квартиры как инвестиция имеет смысл только если инвестор готов мириться с меньшей ликвидностью и дополнительными расходами», — говорит он.
Недвижимость становится более выгодным вложением по сравнению с банковским вкладом или облигациями в случаях, когда арендная доходность существенно превышает депозитные ставки и при этом рынок жилья в регионе демонстрирует устойчивый рост цен, снижая инвестиционные риски. Важными условиями также выступают высокая ликвидность объекта, например расположение в исторической части города или рядом с метро и удобной инфраструктурой. И если недвижимость способна обеспечить как капитализацию стоимости (рост цены), так и стабильный доход выше альтернативных инструментов при приемлемом уровне риска, она становится предпочтительным вложением.
Сегодня инвесторы обращают внимание на коммерческую недвижимость как на действительно альтернативный вариант депозитам и ОФЗ, отмечает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. Потенциальная доходность по такому инвестиционному инструменту может достигать в консервативном сценарии 11–13% годовых без учета роста стоимости самого актива, то есть это чистая рентная доходность.
Подорожает ли аренда квартир в ближайшие годы
В ближайшие 1-2 года динамика доходности аренды будет зависеть от двух ключевых факторов: роста тарифов ЖКХ и изменений цен на недвижимость, отмечает Валерий Нечаев.
«Повышение тарифов на коммунальные услуги и содержание жилья снижает чистую доходность аренды, поскольку эти затраты ложатся на собственника. Если цены на недвижимость продолжат расти умеренно, это может удержать арендные ставки на стабильном уровне или стимулировать их незначительный рост», — говорит он. Однако если рост цен замедлится или рынок недвижимости столкнется с замедлением спроса, то из-за удорожания ЖКХ доходность аренды будет снижаться.
Именно поэтому при принятии решения — сдавать квартиры в аренду или нет — лучше исходить из своих целей, говорит основатель и управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин.
«Если в приоритете не доход, а сохранение денег, их защита, то однозначно вкладывайте в квадратный метр, причем именно в жилой квадратный метр. Если вам эта площадь не нужна, сдавайте в аренду, получайте определенную доходность (3–5% годовых в чистом виде)», — отмечает он. При этом стоимость метра будет расти, а вы защищены от инфляции и от любых перепадов в экономике.
Оформите выгодный вклад на Банки.ру
Мой профиль
