Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно

В уроке мы рассмотрим ключевые моменты: от расчета доходности до юридических тонкостей и налоговых аспектов. Как минимизировать риски, если вы хотите квартиру сдать в аренду выгодно и безопасно.

Читать 12 минут

Сдать квартиру, которая находится в найме, вернуть налог, который вы заплатили, получая доход от аренды — да, так можно! В этом уроке вы узнаете все о том, как сдавать квартиру в 2024 году.

Как сдать квартиру и платить налоги

Насколько выгодно сдавать квартиру в 2024 году

По данным «Домклик», с сентября 2023-го по март 2024 года медианная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве выросла на 14% — до 69 тыс. Прирост порядка 20% и более отмечается в Новосибирской (+23,9%), Нижегородской (+23,2%) и Ленинградской (+19,2%) областях.

Факторы, которые влияют на рост арендной ставки:

Дорожающая ипотека.
Возвращение россиян из-за границы.
Улучшение арендного фонда.

В итоге собственник может получить доходность 5–7% в год (без учета роста стоимости недвижимости).

✅Олег купил однокомнатную квартиру в Москве в спальном районе по цене 8,8 млн в семейную ипотеку (6%) и ежемесячно платит 35,5 тыс. рублей. И решил сдавать ее в долгосрочную аренду по 55 тыс. рублей.

✅Николай купил однушку в историческом центре Нижнего Новгорода по цене 7,5 млн в обычную ипотеку (16%) и ежемесячно платит 50 тыс. рублей.И решил сдавать квартиру посуточно по 4500 рублей. Он рассчитывает, что туристы будут снимать квартиру на выходных (загрузка ~135 дней в году).

Доход от аренды (за вычетом ипотечных платежей) — 2,6%.

После того как ипотека погашена — 7,5%.

Доход от аренды (за вычетом ипотечных платежей) – 0.

После того как ипотека погашена — 9%.

Как сдать квартиру, у которой несколько владельцев

Обязательно оформите согласие на сдачу квартиры в аренду, если недвижимость находится в долевой или совместной собственности.

Варианты оформления:

Нотариально заверенное согласие имеет максимальную юридическую силу. Подтверждает дееспособность и добровольность.
Согласие в простой письменной форме. Оформить проще. Подходит, если владельцы доли близкие родственники.

Дополнительно в согласии можно указать действия согласия (если требуется), условия аренды (например, запрет на субаренду, на посуточную аренду).

Как сдать квартиру, которая находится в ипотеке

Перед тем как сдавать квартиру, купленную в ипотеку, обязательно проверьте условия вашего договора с банком. В некоторых случаях банки требуют, чтобы вы заранее письменно сообщили им о своем намерении сдать квартиру. Если в вашем договоре указан такой пункт, не забудьте связаться с банком.

✅Вы планируете сдавать квартиру и арендными платежами гасить аренду. Такой вариант приемлем для банка и, скорее всего, он согласует аренду.

❌Вы планируете перевести квартиру в нежилой фонд, чтобы сдавать как коммерческую недвижимость.

Такой вариант банк не одобрит и не согласует.

Не оповещать банк — плохая идея, потому что нарушение условий ипотеки может привести к штрафам.

Как сдать муниципальную квартиру

Допустим, у вас нет своего жилья, вы получили квартиру от муниципалитета. Вы имеете право ее сдавать. Для этого вам нужно разрешение от местных властей или отдела, который занимается жильем, чтобы сдать ее в аренду.

Подайте заявление в местную администрацию или управляющую компанию, где укажете, что хотите сдать квартиру. Приложите к заявлению копию вашего договора на жилье, личные документы и, если нужно, согласие всех, кто живет в квартире. Может потребоваться еще и проект договора аренды, чтобы муниципалитет согласовал условия.

Когда все документы будут проверены, вам дадут разрешение на сдачу.

Чем грозит аренда квартиры без договора

Всегда есть соблазн, не тратить время на составление договора, а сдать квартиру хорошим знакомым, которые не обманут. Но есть риски:

Штрафы от налоговой. Если вы получаете деньги за аренду и не платите налоги, налоговая может наложить штрафы и пени.
Уголовное дело. Если вы много должны налоговой, могут даже завести на вас уголовное дело.
Нет защиты в спорах. Если у вас возникнет конфликт с квартиросъемщиком, без официального договора будет сложно защитить свои права.
Проблемы со страховкой. Без договора аренды может быть трудно застраховать квартиру и вещи в ней.

Как выгоднее сдавать квартиру: долгосрочно или посуточно

Есть несколько видов аренды.

Долгосрочная аренда

Сдача квартиры на срок от одного года и более. По закону такой договор нужно регистрировать в Росреестре. Этот вариант аренды подходит для тех, кто ищет стабильный и предсказуемый доход.

Аренда на 11 месяцев

Это специфический вид долгосрочной аренды для облегчения процесса регистрации договора и налогового учета. Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, потому что его срок меньше года. Соответственно не нужно ходить по инстанциям и оплачивать госпошлины за регистрацию документа.

Краткосрочная аренда

Сдача квартиры на срок от нескольких дней до нескольких месяцев. Часто используется для сдачи жилья туристам и гостям города. Этот вариант требует более активного управления недвижимостью и может принести более высокий доход за счет более высокой стоимости аренды, но также связан с более высокими рисками и затратами на содержание и обслуживание.

Ограничения для посуточной аренды

С 1 октября 2023 года собственники, сдающие жилье посуточно, обязаны регистрироваться как самозанятые.
Запрещена посуточная аренда квартир без приборов учета воды, газа, тепла и электроэнергии.

В некоторых регионах есть специфические требования к количеству гостей, сроку аренды и так далее:

Москва: минимальный срок аренды — двое суток, максимальное количество гостей — четыре человека.
Санкт-Петербург: минимальный срок аренды — трое суток, максимальное количество гостей — шесть человек.
Краснодарский край: запрещена посуточная аренда в многоквартирных домах, не оборудованных лифтами.
Крым: запрещена посуточная аренда в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта.

Как выгодно сдавать квартиру в аренду: сравним несколько вариантов

Вид аренды	Преимущества	Риски
Краткосрочная аренда.	Высокая доходность. В межсезонье можно жить самому.	Обязательны приборы учета. Нужен регулярный ремонт. Самостоятельное управление занимает много времени. Доходность зависит от сезона.
Долгосрочная аренда.	Стабильный ежемесячный доход. Меньше забот с поиском арендаторов.	Меньшая доходность по сравнению с краткосрочной арендой. Сложности с выселением нежелательных арендаторов. Нужно регистрировать договор в Росреестре.
Аренда на 11 месяцев.	Стабильный ежемесячный доход. Меньше забот с поиском арендаторов. Не нужно регистрировать договор в Росреестре.	Нужно перезаключать договор каждые 11 месяцев.

Что нужно учесть в договоре аренды квартиры

Сдать квартиру самостоятельно, через риелтора или доверительное управление, если речь идет о посуточной аренде. Но даже если сдаете квартиру с помощью агентства, проверяйте, что написано в договоре аренды.

Так вы снизите риски незаконной субаренды или порчи имущества.

На что обратить внимание	Как это учесть в договоре
Добросовестность квартиросъемщика.	Запросите и проверьте паспорт и другие удостоверяющие личность документы арендатора. Проведите верификацию по базам данных, если возможно.
Состояние и инвентаризация имущества.	Составьте подробный акт приема-передачи с указанием состояния квартиры и всех вещей в ней. Сделайте фото состояния квартиры и имущества в момент сдачи.
Правила проживания.	Оговорите в договоре аренды все важные условия использования квартиры, включая запрет на курение, размещение животных, шум после определенного времени.
Платежи и залог.	Определите размер и порядок оплаты аренды, а также установите размер залога за сохранность имущества. Укажите способ и сроки оплаты в договоре.
Страхование.	Рассмотрите возможность страхования квартиры от повреждений и других рисков, связанных с арендой. Обсудите с арендатором возможность страхования его ответственности.
Ремонтные работы.	Пропишите в договоре условия, при которых арендатор может проводить ремонтные работы, и требования к согласованию их с вами.
Право досрочного расторжения договора.	Установите условия для досрочного расторжения договора аренды обеими сторонами, включая уведомление друг друга за определенный срок.
Ответственность за нарушения.	Оговорите в договоре аренды ответственность сторон за нарушения условий договора, в том числе штрафы и компенсации.
Права и обязанности сторон.	Четко опишите в договоре права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, включая обслуживание и текущий ремонт квартиры.
Регистрация договора в Росреестре.	Рассмотрите возможность официальной регистрации договора аренды в Росреестре для придания ему дополнительной юридической защищенности.

Инструкция по подготовке квартиры к сдаче в аренду

По данным «Яндекс Аренды», на стоимость квартиры влияет внешний вид помещения, мебель и техника, которой укомплектовано жилье. Сервис предлагает калькулятор для первоначальной оценки стоимости аренды: квартира в одном и том же доме будет стоить на 15–20% дороже, если сделан хороший ремонт.

Как бюджетно улучшить внешний вид квартиры

В карточках собрали подходящие решения для квартир под сдачу. Листайте галерею.

Галерея #1

Как сдавать квартиру через посредников

Можно сдать квартиру через онлайн-сервисы, агентство недвижимости или управляющую компанию, которая специализируется на посуточной аренде. Рассмотрим все варианты.

Сдача квартиры с помощью риелтора. С ним можно заключить договор в свободной форме, нет постановления, которое закрепляет определенную форму документа. Обычно это агентский договор либо договор возмездного оказания услуг. Они регулируются разными нормами: возмездное оказание услуг — гл. 39 ГК РФ, агентирование — гл. 52 ГК РФ.

Что нужно включить в договор с риелтором

Обязанности риелтора: поиск покупателей, показ квартиры, проверка документов, юридическое сопровождение сделки и т. д.
Права риелтора: может ли он показывать квартиру потенциальным покупателям без собственника или рассчитывать на компенсацию расходов и т. д.
Порядок оплаты. Зафиксируйте минимальную стоимость услуг риелтора, проценты от суммы сделки, которые получит риелтор, и условия их выплаты; сроки выплат.
Отказ от договора. Для договора возмездного оказания услуг возможен односторонний отказ.
Срок действия договора.

Подозрительные пункты в договоре с риелтором

Условие об эксклюзивности. Такое условие может быть в агентском договоре, но не в договоре возмездного оказания услуг.

Выплата вознаграждения риелтору независимо от результата. Обязательно прописывайте условия получения вознаграждения и привязывайте его к результату. Иначе получится, что риелтор не нашел арендаторов, но деньги потребует.

Обязанность оплатить расходы без иных условий. У риелтора могут быть расходы, например публикация объявлений. В договоре должно быть точно прописано, какие расходы собственник готов компенсировать. Избегайте формулировок «и иные необходимые расходы».

Плата за отказ от договора. Такое условие незаконно, но риелтор может обратиться в суд и потратит ваше время.

Как сдать квартиру с помощью онлайн-сервисов

Сдать квартиру можно с помощью «Яндекс Аренды», «ПИК Аренды» и других сервисов.

«Яндекс Аренда» работает в Москве и области, Санкт-Петербурге и области. Достаточно заполнить анкету, сервис проверит, действительно ли вы являетесь собственником. Вам нужно подготовить квартиру: убрать личные вещи, возможно, менеджер посоветует что-то докупить, чтобы квартиру арендовали быстрее (но это по желанию). Для вас услуга бесплатная. Площадка сама продвигает объявления, устраивает показы (онлайн или с вашим участием), отвечает на вопросы потенциальных арендаторов. После того как нашли квартирантов, вы подписываете с ними договор. Сервис ежемесячно перечисляет арендную плату, а если жильцы что-то сломают, то компенсирует.

«Пик Аренда» работает примерно по такой же схеме. С помощью сервиса можно сдавать квартиру в Москве, Санкт-Петербурге и Воронеже. При этом необязательно, чтобы квартира находилась в жилых комплексах ПИК, подойдет любая квартира.

Как найти арендаторов самостоятельно

Используйте онлайн-платформы, социальные сети и рекомендации знакомых для поиска арендаторов. Чтобы сэкономить время, сделайте максимум фотографий квартиры. «Авито» и «ЦИАН» дают возможность организовать онлайн-показ.

	Где размещать объявления	Что указать в тексте
Для долгосрочной аренды.	«Авито», «ЦИАН», «Юла», «Яндекс Аренда».	Местоположение. Количество комнат (наличие гардеробной, балкона). Условия проживания (запрет на курение или животных). Стоимость (включены ли коммунальные платежи). Наличие мебели и техники. Наличие парковочного места. Есть ли залог. Возможность получить временную регистрацию.
Для посуточной аренды.	«Авито», «ЦИАН», «Юла», Sutochno.ru.	Местоположение: наличие рядом туристических объектов. Комплектация квартиры. Сервисы: Wi-Fi, уборка. Возможность оформить командировочные документы. Встреча гостей. Условия бронирования. Гибкий заезд/выезд.

За сколько сдавать квартиру?

Самый простой способ — посмотреть на платформах стоимость аренды в вашем районе. Если прямо сейчас нет актуальных объявлений, используйте сервисы. Например, в «Яндекс Аренде» можно онлайн выяснить примерную стоимость района в любом городе. Необходимо ввести адрес дома, обозначить состояние квартиры и наличие техники.

Как проверить квартирантов

Попросите предоставить документы, подтверждающие личность. Есть открытые базы данных, с помощью которых можно абсолютно законно навести справки о человеке. Чаще всего достаточно Ф. И. О. и данных из паспорта.

Чтобы проверить, легальна ли регистрация в паспорте, можно обратиться к базе управления по вопросам миграции МВД России. Потребуется номер, серия паспорта, дата его выдачи и регион, в котором зарегистрирован человек. Если выявится несоответствие — это подозрительно.
Чтобы проверить наличие исполнительных производств, то можно поискать в базе судебных приставов. Для этого введите на сайте ФССП имя, регион регистрации и дату рождения.
Можно поискать в списке экстремистов и террористов. Для этого на сайте Росфинмониторинга нужно ввести Ф. И. О. и дату рождения человека.
Чтобы узнать, находится ли человек в розыске, ищите информацию на сайте МВД, на сайте Федеральной службы исполнения наказаний. Достаточно Ф. И. О. и даты рождения.

Как платить налоги

Если у вас нет статуса самозанятого или ИП, то вы должны ежегодно подавать декларацию и платить 13% от дохода.

С 2023 года собственники, сдающие жилье посуточно, обязаны регистрироваться как самозанятые. С таким статусом налог нужно платить ежемесячно: до 28-го числа следующего месяца после того, как получили доход. Ставка — от 4% до 6%.

Индивидуальные предприниматели могут использовать упрощенную систему налогообложения и платить 6%, могут оформить патент на срок аренды. Стоимость патента можно рассчитать с помощью сервиса «Налоговый калькулятор – расчет стоимости патента».

Допустим, вы хотите в течение года долгосрочно сдавать свою квартиру в Москве за 50 тыс. в месяц. Ваш доход — 600 тыс. рублей. Какую систему налогообложения выбрать, чтобы оптимизировать налоги.

	Сумма налога	Дополнительные издержки	Комментарий
Как физлицо	78 тыс. (13%)	Нет	Налог оплачивается в следующем году
Как самозанятый	24 тыс. (4%)	Нет	Налог оплачивается каждый месяц (по 2 тыс.)
Как ИП на УСН (доходы)	36 тыс. (6%)	За год нужно заплатить фиксированные страховые взносы для ИП: 49,5 тыс.	Налоги оплачивается до 20-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом
Как ИП на УСН (доходы минус расходы)	90 тыс. (15%)	За год нужно заплатить фиксированные страховые взносы для ИП: 49,5 тыс.	Без расходов (например, ремонта квартиры), невыгодно.
Как ИП с патентом	72 тыс. (для Москвы)	Нет	Стоимость зависит от региона. Такой же патент для Нижнего Новгорода стоит 12,9 тыс.

Теперь вы знаете:

Сдать в аренду можно не только собственную квартиру, но и если она находится в социальном найме, а вот сдавать ипотечную квартиру — не всегда возможно.
Сдавать посуточно выгоднее, но нужно соблюдать определенные условия. Появилось много новых правил на этом рынке, поэтому будем обновлять материал по мере их появления.
Договор аренды требует конкретики: учитывайте все возможные сценарии, не пренебрегайте страхованием ответвенности и страхованием имущества.
Сдавать квартиру можно не только с помощью риелторов, но и онлайн-сервисов. Это удобно, но доступно в основном только жителям Москвы и Петербурга.
Имея данные паспорта квартиранта, вы можете самостоятельно и законно найти о нем информацию в открытых базах данных. Это поможет не нарваться на недобросовестного арендатора.
Обязательно платите налоги. Выбор выгодного налогового режима зависит от вида аренды (долгосрочная или посуточная), количества объектов, наличия постоянных расходов (ремонт, клининг).