Кому сложнее будет получить семейную ипотеку с 1 февраля

С 1 февраля 2026 года правила игры на рынке льготной ипотеки заметно меняются. Программы остаются, но государство скорректировало их, чтобы поддержка была более адресной. Часть семей после этого не смогут получить ипотеку со сниженным процентом. Разбираем, какие категории заемщиков первыми почувствуют ужесточение и как им решить квартирный вопрос.

Семьи с долгами и проблемной финансовой историей

Еще одна уязвимая категория — семьи, где у одного из супругов есть финансовые или юридические проблемы.

После 1 февраля отказ может получить вся семья, если:

• у одного из супругов есть задолженности по исполнительным производствам у ФССП;
• есть действующие кредиты с высокой нагрузкой;
• в прошлом была судимость;
• один из супругов проходит или проходил процедуру банкротства.

Поскольку оба супруга теперь обязательны в договоре, банк оценивает их как единое целое. Даже если второй супруг полностью платежеспособен, риски одного автоматически распространяются на всю заявку. 

Что делать?

Перед подачей заявки в банк важно адекватно оценить свою кредитную историю. Ее можно бесплатно проверить на Банки.ру. Там же сервис даст рекомендации, как историю можно скорректировать, чтобы повысить свой шанс на одобрение.

Семьи с нестабильным или недостаточным доходом

После 1 февраля банки усиливают проверку платежеспособности и всё чаще оценивают доход обоих супругов, так как теперь они обязательны в договоре. Это повышает число отказов для семей, где:

• один из супругов не работает или работает нерегулярно;
• часть доходов не подтверждается документально;
• уровень официального дохода близок к минимальному порогу.

Это осложняет доступ к ипотеке парам, которые родили ребенка и поэтому один из партнеров — в декрете. То есть фактически доход имеет только один из супругов.

Что делать?

«В таком случае все еще можно будет привлечь созаемщика, но банки с меньшей вероятностью одобрят такой кредит, требуя от созаемщика реального совместного проживания и доходов, а не формального участия, — говорит эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. — Для участника такой схемы есть определенные риски: у созаемщика будет совместная ответственность, и в случае просрочек ухудшится кредитная история всех участников договора. Также есть риск, что созаемщик не сможет получить еще одну льготную ипотеку, пока полностью не закроется эта».

Инвесторы и покупатели квартир «не для проживания»

Изменения, которые вступили в силу 1 февраля, практически закрывают путь к семейной ипотеке для инвесторов и спекулянтов.

Отмена донорской ипотеки означает, что оформить льготный кредит «на родственника» или формально под условия программы, но не для проживания, больше не получится. Это исключает схемы, при которых семейная ипотека использовалась для покупки инвестиционной квартиры, для перепродажи или «на вырост» без фактического проживания семьи.

Что делать?

Основные варианты — рыночная ипотека с досрочным погашением и последующим рефинансированием, рассрочка от застройщика как краткосрочная схема (при наличии денег на объект и готовности закрыть остаток за четыре — шесть месяцев), покупка за собственные средства с размещением части капитала на депозитах до финального платежа, а также косвенные инвестиции в недвижимость — через фонды, девелоперские проекты и инструменты, не привязанные к ипотеке.

Родители, с которыми дети фактически не проживают

Сложности возникнут и у родителей после развода или при раздельном проживании.

Для получения семейной ипотеки ребенок, дающий право на льготу, должен быть зарегистрирован по месту регистрации родителя-заемщика. Если дети фактически проживают с другим родителем, именно он получает право на участие в программе.

Это особенно критично для разведенных семей: формальное родство больше не гарантирует доступ к льготе — решающим становится факт проживания и регистрации ребенка.

Что делать?

Если человек в разводе, при этом ранее не использовал свое право на льготную ипотеку, и в новом браке у него родится ребенок,  то он может рассчитывать на ипотеку с господдержкой. 

Теперь квартиры станут дешевле?

Ограничение семейной ипотеки поможет снизить цены на жилье?