Квартира под сдачу — популярный способ сохранить капитал и получать регулярный доход. Но чтобы инвестиция действительно работала, важно заранее просчитать не только цену покупки, но и все сопутствующие расходы. Локация, формат жилья, ремонт, ипотека и даже тип арендатора напрямую влияют на итоговую доходность от аренды квартиры. Разберемся, сколько нужно вложить в квартиру для аренды и как сделать так, чтобы она приносила максимум прибыли.
Что влияет на стоимость аренды квартиры
При выборе квартиры для сдачи в аренду стоит учесть несколько важных факторов, которые повлияют на доходность:
- Правильная локация. Чем большим спросом пользуется локация, тем дороже будет стоимость аренды. Изучите, какие точки притяжения есть в городе или районе: крупные предприятия, деловые центры, учебные заведения и так далее. Перед покупкой квартиры нужно провести анализ цен на аренду в выбранной локации, изучить предложения и спрос на разные форматы квартир в этом районе.
При этом важен не статус района и не его модное название, а реальное удобство жизни, то есть наличие транспорта, рабочих мест, медицины, магазинов. Квартира в обычном доме, но в удобном месте, почти всегда сдается быстрее и стабильнее, чем красивая квартира в сложной или удаленной локации, обращает внимание риелтор и основатель агентства недвижимости «Любимое» София Любимова. - Тип и формат жилого комплекса. Большим спросом пользуются квартиры в новых современных ЖК с готовой инфраструктурой внутри самого комплекса, чем квартиры в домах в старом фонде, что напрямую влияет на стоимость аренды. Стоимость аренды также будет зависеть от типа ЖК: аренда квартиры в ЖК бизнес-класса будет выше, чем квартиры в ЖК комфорт-класса.
- Формат квартиры. Самый устойчивый спрос сегодня у студий и однокомнатных квартир площадью до 35–40 квадратных метров. Такие объекты проще сдаются, реже простаивают и быстрее выходят на окупаемость. Большие квартиры могут выглядеть привлекательнее, но по факту часто проигрывают по доходности.
- Ремонт и меблировка квартиры. Более современный ремонт с элементами дизайнерского декора и грамотная меблировка существенно повлияют на стоимость аренды, говорит хоумстейджер Инна Павлинова. Удобная планировка квартиры и видовые характеристики также влияют на увеличение стоимости аренды. Арендатор не хочет переделывать и доделывать, он хочет заехать и жить.
Как правильно распределить бюджет, чтобы аренда окупилась
Если вы приняли решение покупать квартиру именно для дальнейшей сдачи в аренду, то оптимально вложить 30–40% от стоимости квартиры собственными средствами, а остальное закрыть ипотекой (под оптимальный процент). Например, для квартиры стоимостью 5 млн рублей первоначальные вложения составят 1,5–2 млн, говорит основатель агентства недвижимости «Идеальный Риэлтор» Евгений Трифонов.
«Лучше выбирать 1–2-комнатные квартиры площадью 35–55 квадратных метров в спальных районах: они быстрее сдаются и привлекают постоянных арендаторов», — советует эксперт. Также избегайте первых и последних этажей и квартир в проходных комнатах: они сдаются на 15–20% дешевле.
На ремонт стоит выделить до 20% от стоимости квартиры: если квартира стоит 5 млн, то это до 1 млн рублей, считает Евгений Трифонов. София Любимова говорит, что, если смотреть на аренду как на инвестиционный проект, то на ремонт, мебель и технику разумно закладывать не более 10–15%. «Если ремонт выходит за эти рамки, значит либо объект выбран неправильно, либо экономика проекта изначально слабая», — поясняет она.
В ремонте приоритет стоит отдавать новой сантехнике, качественным окнам, свежему ремонту стен. Эти элементы увеличивают стоимость сдачи на 30–40%. А вот тратиться на дорогой паркет, дизайнерскую мебель и премиум-технику не стоит: арендаторы быстро их портят. Из основного в квартиру стоит купить: кровать, диван, холодильник, плиту (варочную панель), стиральную машину и кондиционер (если речь идет о южном регионе России). Телевизоры, кофемашины и дорогой декор почти никогда не окупаются.
«Дорогие материалы, сложный дизайн и вид из окна почти не увеличивают арендную ставку, но сильно увеличивают бюджет вложений. Ремонт под аренду оправдан только в функциональном формате. Светлые стены, износостойкие покрытия, простая сантехника, удобная кухня, нормальный матрас — это то, за что арендатор действительно готов платить», — поясняет София Любимова.
Важно! При этом важно закладывать цикл обновления: через 12–15 лет квартире потребуется серьезное обновление, что по затратам может быть сопоставимо с двумя-тремя годами аренды. Эти расходы необходимо учитывать в финансовой модели.
Выгодно ли брать ипотеку для покупки квартиры для аренды
Использовать ипотеку для покупки инвестиционной квартиры вполне выгодный вариант, если выбрать подходящую форму ипотечного кредитования под вашу инвестиционную стратегию, грамотно подобрать квартиру и заранее рассчитать финансовую модель, отмечает эксперт по недвижимости Елена Захарова.
«Пожалуй, самым популярным и выгодным вариантом считается стратегия покупки квартиры для сдачи в аренду с использованием ипотеки под низкую процентную ставку и небольшими ежемесячными платежами», — говорит эксперт. В таком случае при грамотном выборе объекта арендная ставка покрывает ежемесячные платежи по ипотеке и остается остаточный доход, при этом ставка по ипотеке и сумма ежемесячного платежа остается фиксированной на весь срок кредитования, а арендные платежи растут из года в год, соответственно, растет и инвестиционный доход.
Важно! Доход от аренды должен покрывать платежи по ипотеке минимум на 70–80%.
В таком случае поможет льготная ипотека или рассрочка от застройщика: это позволяет снизить стоимость заемных денег и повысить общую рентабельность вложений, говорит инвестор и основатель «Бизнес Факта» Алексей Максимченков. Однако инвестор должен понимать: при минимальном первоначальном взносе в первые годы объект чаще всего генерирует отрицательный денежный поток. В среднем трех-пяти лет арендного дохода может не хватать для полного покрытия ипотечного платежа. По мере роста ставок аренды и неизменности кредитной нагрузки объект выходит в ноль, а затем начинает приносить положительный поток.
Сколько можно получить от сдачи квартиры в аренду в 2026 году
Реальная чистая доходность аренды в крупных городах сегодня находится в диапазоне 5–7%годовых, считает София Любимова. «Все, что выглядит выше, чаще всего не учитывает часть расходов или опирается на временную рыночную ситуацию», — говорит она. При этом оптимальный срок окупаемости для частного инвестора составляет в среднем 12–15 лет.
Одна из главных ошибок начинающего арендодателя — это расчет дохода по максимуму, когда берется самая высокая цена аренды и умножается на 12 месяцев. В реальности нужно учитывать простои, смену арендаторов, мелкий ремонт, обновление техники, комиссию агенту и налоги. Если этого не сделать, цифры на бумаге будут красивыми, а по факту доход окажется ниже.
Скрытые расходы могут составлять 15–20% от дохода: коммунальные платежи, налог 13% на доход, ремонты (2–3% от стоимости квартиры ежегодно), комиссия управляющей компании 8–12% и так далее. Посчитаем на примере квартиры, купленной за 4 млн рублей, которая сдается в постоянную аренду по 30 тысяч рублей в месяц. Всего в год выходит 360 тысяч рублей, однако нужно предусмотреть: коммунальные платежи (5 тысяч рублей в месяц), налоги (47 тысяч), ремонты (80 тысяч), комиссия (40 тысяч), то есть 232 тысяч рублей в год. Итого чистый доход от сдачи этой квартиры — 128 тысяч рублей в год, что равно 3,2% от стоимости.
Однако стоит не забывать и про положительный фактор: рост стоимости самой недвижимости. За длительный период качественные объекты в крупных городах демонстрируют существенную капитализацию. Поэтому при расчете эффективности стоит учитывать не только текущую аренду, но и потенциальный прирост стоимости актива, добавляет Алексей Максимченков.
Кто является самым выгодным арендатором
Самые стабильные арендаторы — это долгосрочные жильцы, одиночки, пары без детей, сотрудники компаний и командировочные при хорошей локации. Краткосрочная аренда может приносить больше денег (обычно в 2–3 раза дороже), но требует постоянного управления, времени и закладывает больше рисков. К тому же для постоянных арендаторов достаточно базового ремонта, а для краткосрочных нужна необходимая мебель и техника (это сразу плюс 10–15% бюджета к ремонту). При этом экспаты обычно платят на 20% больше, студенты — на 15% меньше, говорит Евгений Трифонов.
Выгодно ли сейчас покупать квартиру только для сдачи в аренду?
С кэшбэком до 50% после оформления
Мой профиль