Из-за роста цен на жилье льготных лимитов по ипотеке может не хватать, особенно в крупных городах. Согласно данным аналитического центра irn.ru, по итогам сентября 2025 года 1 квадратный метр на рынке вторичного жилья в Москве стоил около 280,2 тысячи рублей (без учета элитного жилья). Таким образом, если семья хочет купить двухкомнатную квартиру площадью 60 квадратных метров (стоимостью 16,8 млн рублей), она не сможет «вписаться» в лимиты семейной ипотеки (12 млн рублей).
Банки отвечают на спрос новыми решениями, позволяющими расширить возможности заемщиков и сохранить доступ к сниженным ставкам: один из таких продуктов — комбинированная ипотека. Разбираемся, что это, как она работает и в каком случае может быть выгодна.
Что такое комбинированная ипотека
Комбинированная ипотека, или комбо-ипотека, — это программа, которая объединяет две ипотеки в одном договоре:
- льготную — с пониженной ставкой в пределах государственного лимита;
- рыночную — по стандартной ставке на сумму сверх лимита.
Таким образом, ставка по кредиту будет средневзвешенной между ставкой льготной ипотеки и базовой ставкой.
Комбо-ипотека доступна для заемщиков, которые подходят под одну из действующих госпрограмм IT-ипотеки или семейной ипотеки. По сути, это единый кредит с одной датой платежа и одним ежемесячным взносом. Клиент получает преимущества госпрограммы, но при этом не ограничен по стоимости жилья.
По некоторым программам сниженные ставки могут действовать не только в рамках льготного лимита, но и на оставшуюся часть кредита. Это возможно благодаря дополнительным субсидиям:
- От застройщика. Чтобы повысить спрос, некоторые девелоперы частично компенсируют банку процентную ставку. В итоге покупатель получает более выгодные условия, а застройщик — гарантированную продажу объекта.
- Из регионального бюджета. В отдельных регионах власти поддерживают покупателей жилья — например, молодых специалистов, молодые семьи или работников бюджетной сферы. Актуальные программы субсидирования можно уточнить на официальных сайтах органов власти региона.
Условия по комбинированной ипотеке
Комбинированная ипотека предусматривает лимиты на льготную часть, отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Например, по семейной ипотеке (здесь максимальный размер кредита на ипотеку с господдержкой — 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей для других регионов) лимит по комбинированной ипотеке (при совмещении рыночной и семейной) составляет 30 млн рублей и 15 млн рублей соответственно. Лимиты же по IT-ипотеке составляют до 9 млн рублей в регионах, а общая сумма кредита (рыночная + IT-ипотека) не должна превышать 18 млн рублей.
Ограничения по типу жилья обычно те же, что и для льготных программ, — чаще всего это первичная недвижимость. То же самое касается и размера первоначального взноса (от 20% от общей стоимости жилья).
Чаще всего встречается схема сочетания льготной ставки, применяемой к лимитированной части кредита, с рыночной ставкой на сумму сверх лимита.
Варианты включают льготную ставку + обычную рыночную или льготную + субсидированную от застройщика рыночную ставку. Такая схема позволяет увеличить сумму ипотеки, не уходя на потребительские кредиты или другие дорогие займы.
Банк может объединить льготный договор с любым другим видом ипотеки — стандартной или субсидированной. Кредит предоставляется единой суммой, а сниженная ставка распространяется на весь займ. В рамках программ можно приобрести квартиру в новостройке, дом с подрядом или участок у аккредитованного застройщика. Материнский капитал также разрешено использовать в качестве части первоначального взноса. После выплаты комбо-ипотеки можно обратиться за получением налогового вычета. Он будет рассчитан со всех процентов, выплаченных за ипотеку.
Важно! IT-специалисты могут взять только одну комбо-ипотеку. С семейной ипотекой все иначе: ее могут оформить оба супруга — как муж, так и жена.
Кому подходит комбинированная ипотека
Комбинированная ипотека рассчитана на заемщиков, которым нужна сумма выше лимитов льготных программ, — чаще это семьи с детьми, которые подходят под условия семейной ипотеки, IT-специалисты и покупатели в крупных городах с высокой стоимостью жилья.
Преимущества такой ипотеки — возможность купить более дорогое жилье, уменьшить первоначальный взнос за счет применения льготной части, экономия на процентах по сравнению с полной рыночной ипотекой. Экономия достигается за счет того, что часть кредита оформляется под льготную ставку, а оставшаяся сумма — под рыночную. Вместо того чтобы брать весь кредит под рыночный процент или часть — под дорогой потребительский кредит, заемщик комбинирует ипотечные продукты. Чем больше доля льготного кредита, тем ниже общая ставка и переплата, но при этом максимальная сумма, доступная под льготный процент, ограничена, отмечает Артур Хачатрян.
Важно! Схема позволяет досрочно погашать как всю сумму, так и части кредита. Однако рефинансировать комбинированную ипотеку может быть сложнее.
Основной минус при оформлении такой ипотеки — высокий уровень кредитной нагрузки, который достигается за счет большой суммы ипотеки, предупреждает Артур Хачатрян. Еще один минус — ограниченный выбор предложений, так как комбинированные программы поддерживаются далеко не всеми банками. При выборе соотношения долей стоит стремиться к повышению доли льготной части кредита до максимума, что поможет извлечь максимальную выгоду, а также снизить платеж и итоговую переплату. При этом в любом случае необходимо трезво оценивать собственные возможности, учитывая величину первоначального взноса и ежемесячный платеж.
Мастер подбора ипотеки
Заполните одну анкету и получите лучшие предложения от банков по ипотеке
Как оформить комбо-ипотеку
Перед тем как оформить комбинированную ипотеку, нужно собрать пакет документов. Полный список документов зависит от выбранного банка и типа льготной программы — семейной или ипотеки для IT-специалистов.
Основной пакет документов выглядит так:
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
- свидетельства о рождении детей (для семейной ипотеки);
- документы с места работы в IT-компании (для IT-ипотеки);
- документы на выбранный объект недвижимости.
Дополнительно банк может запросить:
- копию трудовой книжки;
- налоговую декларацию за последний отчетный период (для ИП и самозанятых);
- выписку из ЗАГСа о регистрации брака.
Пошаговая инструкция: как оформить комбо-ипотеку
- Выберите банк и программу. Сравните эффективную ставку, комиссии и полный пакет условий. Также убедитесь, что банк работает с нужной вам льготной программой (семейная или IT-ипотека) и допускает комбинирование договоров. Узнайте, с какими застройщиками банк аккредитован, — это важно, если часть льготы предоставляет девелопер.
- Подберите и проверьте недвижимость. В рамках комбинированной ипотеки приобретаемая квартира обычно должна быть в новостройке — проверьте, включен ли этот объект недвижимости в список аккредитованных у банка. Сверьте правоустанавливающие документы застройщика и уточните у банка, распространяется ли льгота на конкретную цену и как учитывается скидка от застройщика.
- Подготовьте документы и подайте заявку. Подайте заявку онлайн или в офисе, прикрепив основной пакет.
- Пройдите проверку и оценку недвижимости. Банк проверит документы заемщика и проведет оценку стоимости объекта. На этом этапе согласуются точные параметры ипотечного кредита: сумма, ставка и график платежей.
- Подпишите договоры и внесите первоначальный взнос. Подпишите кредитный договор и договор купли-продажи или ДДУ. Внесите первоначальный взнос (по госпрограммам — обычно от 20%).
- Регистрация недвижимости и выдача средств. После подписания документов банк обеспечивает регистрацию права собственности и залога в Росреестре. По факту государственной регистрации банк перечисляет средства продавцу или застройщику.
Получайте банкимани за активность и меняйте их на сертификаты онлайн-магазинов
