Большинство заемщиков стремятся сделать более крупный первоначальный взнос за квартиру для того, чтобы снизить ежемесячный платеж.
Однако в конце 2025 года, когда ставки по вкладам все еще относительно высокие, есть и другие варианты: например, распределить средства так, чтобы хватило на минимальный ипотечный взнос и на депозит в банке — чтобы заработанные проценты на вкладах становились «топливом» для погашения кредита.
Какая стратегия выгоднее? И какие есть риски? Разбираемся на примере семьи Александровых вместе с аналитиками Банки.ру, экспертами «БКС Мир инвестиций» и ФГ «Финам».
Вводные
Семья Александровых — Светлана, Павел и двое их детей — планировали расширить жилплощадь и переехать из Одинцова в Москву. Выбрали квартиру в новостройке со сроком сдачи в 2028-м, ее стоимость — 13,7 млн рублей.
У Светланы и Павла есть собственные накопления (6,5 млн рублей), почти столько же стоит их нынешняя квартира в Одинцово (6 млн рублей). Продавать ее до получения ключей от нового жилья они не планируют.
Александровым доступна программа семейной ипотеки под 6%. В семье пока работает только Павел, его зарплата — 150 000 рублей.
Семья рассматривает две стратегии:
💰 Внести всю сумму накоплений (6,5 млн рублей) в качестве первоначального взноса, чтобы уменьшить переплату по процентам и сократить размер ежемесячного платежа.
💰 Внести минимальный первоначальный взнос за квартиру — 20%, или 2,74 млн рублей, — а оставшуюся сумму положить на вклад, чтобы полученными процентами гасить ипотеку.
Рассмотрим каждую из них подробнее, изучим преимущества и риски.
Стратегия № 1: максимальный первоначальный взнос без вклада в банке
Если семья выберет вложить всю сумму накоплений в первоначальный взнос по ипотеке, расчеты будут выглядеть так:
- Стоимость квартиры: 13,7 млн рублей.
- Первоначальный взнос: 6,5 млн рублей (47,4%).
- Сумма ипотеки: 6,8 млн рублей.
- Ставка: 6% (семейная ипотека).
- Срок: 30 лет (максимальный доступный, который и рассматривает семья).
- Ежемесячный платеж: 40,8 тысячи рублей.
- Итоговая переплата: 7,9 млн рублей.
Риски стратегии № 1
Одним из главных рисков такой стратегии аналитики называют отсутствие подушки безопасности, свободных средств у семьи.
«В случае потери дохода или временной утраты трудоспособности единственным работающим членом семьи может сложиться ситуация, когда будет затруднительно выплачивать даже относительно небольшой ежемесячный ипотечный платеж. В такой ситуации наличие банковского депозита может сильно облегчить жизнь и дать запас времени для урегулирования житейских проблем», — комментирует Виталий Манжос, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций».
В качестве разумного способа «подстелить соломку» можно рассматривать поддержание запаса свободных средств не менее 6–12-месячных ипотечных платежей на случай временного сокращения дохода.
«Одновременно с этим можно гасить льготную ипотеку досрочно, но сокращать не срок кредита, а размер ежемесячного платежа, — добавляет Манжос. — Такая стратегия позволяет сокращать обязательные ежемесячные выплаты и при этом не помешает продолжать гасить кредит досрочно. После того, как величина обязательного ежемесячного платежа станет комфортной, можно будет приступить к сокращению срока кредита».
Стратегия № 2: минимальный первоначальный взнос и вклад в банке
Теперь посчитаем затраты и риски семьи, если она сделает минимальный первый взнос, а оставшуюся сумму разместит на депозите:
- Стоимость квартиры: 13,7 млн рублей.
- Первоначальный взнос: 2,74 млн рублей (20%).
- Сумма ипотеки: 10,96 млн рублей.
- Ставка: 6% (семейная ипотека).
- Срок: 30 лет (максимальный доступный, который рассматривает семья).
- Ежемесячный платеж на первый год: 65,7 тысячи рублей.
- Переплата за первый год: 0,65 млн рублей.
- Итоговая переплата (если не вносить досрочный платеж): 12,7 млн рублей.
Оставшиеся средства (3,76 млн рублей) можно положить на годовой вклад.
Здесь важно учитывать: на краткосрочных депозитах доходность может быть выше, сравнить варианты и выбрать подходящий вклад можно на Банки.ру.
Условия по вкладу:
- Сумма: 3,76 млн рублей.
- Срок: год.
- Ставка по вкладу: 10,5% годовых (средняя ставка по годовым вкладам по базе Банки.ру).
- Рассматривается вклад с ежедневной капитализацией.
- Сумма по истечении года: 4,176 млн рублей.
Данную сумму можно использовать двумя способами для досрочного погашения ипотеки:
🔻 Для уменьшения срока — с 29 лет до 12 лет и 10 месяцев.
Ежемесячный платеж после досрочного погашения: 65,7 тысячи рублей.
Итоговая переплата: 3,3 млн рублей.
🔻 Для уменьшения платежа.
Ежемесячный платеж после досрочного погашения: 40,4 тысячи рублей.
Итоговая переплата: 8,05 млн рублей.
За открытие трехмесячного вклада онлайн на Банки.ру новые клиенты получают бонус до +1,5% годовых к ставке банка в конце срока.
Узнать подробности акции и выбрать вклад с бонусом можно здесь.
Вторая стратегия может оказывать более существенное психологическое давление на заемщиков из-за более высокого ежемесячного платежа по ипотеке. Что поможет уменьшить сумму платежа:
- Увеличение первоначального взноса для снижения суммы кредита.
- Рефинансирование по более выгодной ставке (или на более длительный срок).
- Досрочное частичное погашение для снижения основного долга и платежа (рассматривается погашение со снижением ежемесячного платежа).
Однако в долгосрочной перспективе с финансовой точки зрения вторая стратегия выгоднее, хотя и не лишена рисков.
Риски стратегии № 2
По мнению аналитиков Банки.ру, перед выбором этой стратегии необходимо внимательно изучить ставки по ипотеке и вкладу, сделав все необходимые предварительные расчеты, потому что даже незначительное снижение доходности вклада может сделать первой стратегию более выгодной с финансовой точки зрения.
Плюс есть риск изменения ключевой ставки: оно обязательно повлечет за собой изменения условий по вкладу, из-за чего для выбора оптимальной стратегии нужно будет рассчитать выгоду для каждого из вариантов в новых условиях рынка.
Главный риск второй стратегии — возможное банкротство банка, где размещен депозит. «Этого риска можно избежать, если положить деньги в три разных банка или открыть депозиты обоим супругам в одном банке, а третий депозит в другом банке (если есть такие депозиты в других банках). Максимальная сумма вклада, застрахованная АСВ, составляет 1,4 млн рублей на одного вкладчика в одном банке», — комментирует Юлия Афанасьева, аналитик ФГ «Финам».
Несмотря на действующую систему страхования вкладов, в реальности все же имеется ничтожный, но отличный от нуля риск потери или временной заморозки средств, размещенных на депозите, обращает внимание Виталий Манжос.
«Исключать такой сценарий полностью нельзя. В то же время долги не замораживаются даже при банкротстве банка-кредитора. В любом случае менее опасно открывать депозит в том же банке, в котором оформлен и льготный ипотечный кредит. Тогда в самом худшем варианте можно рассчитывать на сальдирование суммы депозита и кредита в рамках одного юридического лица», — говорит эксперт.
Вывод: какая стратегия выгоднее
По мнению аналитиков Банки.ру, без возможного дополнительного досрочного погашения (за счет средств с продажи старой квартиры) более привлекательным выглядит вариант с размещением части накоплений на депозите — то есть стратегия № 2.
При заданных условиях выгоднее с финансовой точки зрения будет внести минимальный первоначальных взнос, а остаток денежных средств положить на годовой вклад. По истечении года денежные средства, вырученные с вклада, можно отправить на досрочное погашение ипотеки (с уменьшением срока кредита) для достижения максимальной выгоды и сокращения итоговой переплаты.
В таком случае можно сократить срок ипотеки c 30 лет до 12 лет и 10 месяцев, а итоговую переплату — с 12,7 млн рублей до 3,3 млн рублей. С примерами расчета для разных сроков вкладов можно ознакомиться тут.
С этим согласна и Юлия Афанасьева: «Выгоднее положить часть денег на депозит. Но нужно учитывать различные сроки: ипотека возможна на срок до 30 лет, а депозит вряд ли будет длиться больше трех, максимум пяти лет».
Что дальше: депозит или досрочное погашение ипотеки?
Напомним, сейчас у семьи есть квартира в Одинцове, которую Александровы планируют продать в 2028 году, после ввода в эксплуатацию нового дома. Уже сейчас обсуждают доступные варианты того, как распорядиться этими деньгами: сумму можно пустить на досрочное погашение ипотеки или положить на депозит, чтобы заработать на процентах. Что выбрать?
По мнению Виталия Манжоса, досрочно гасить льготные ипотечные кредиты пока невыгодно. «Текущие ставки по банковским депозитам (10–15%) существенно опережают ставку льготного ипотечного кредитования (6%). Поэтому целесообразно размещать свободные средства на срочных вкладах. Время для снятия денег и накопленных процентов с депозита наступит тогда, когда разница между ставкой кредитования (6%) и процентами по вкладам сократится до 1–2% и менее. Иными словами, ипотечный кредит будет целесообразно погашать досрочно, когда доходность банковских депозитов будет ниже 6–8%», — поясняет эксперт.
По его словам, поскольку рост заработных плат следует за ускорением инфляции с некоторым временным лагом, через несколько кварталов номинальные доходы средней семьи увеличатся. Исходя из текущих темпов инфляции, рост средней зарплаты через три года может составить 20–25%.
«Это способно существенно облегчить и выплату фиксированных ежемесячных ипотечных платежей, и досрочное погашение тела кредита. Образно говоря, будущие деньги всегда дешевле тех же денег сегодня», — отмечает Манжос.
Юлия Афанасьева предлагает семье принимать решение о судьбе денег, вырученных за старую квартиру, только в 2028 году, отталкиваясь от реальных ставок по депозиту: «Если они будут выше 6%, то выгоднее вложить на депозит, чем погашать ипотеку. А еще во всех вариантах — и в 2025-м, и в 2028-м — можно рассмотреть размещение средств на ОФЗ, "длинных" государственных облигациях. Например, есть ОФЗ-26238 со сроком погашения 16,5 года».
Подытоживая, аналитики Банки.ру отмечают: досрочное погашение может быть выгодным в случае, когда ставка по кредиту выше уровня текущей инфляции.
В ином случае стоит рассмотреть альтернативные вложения (депозиты, акции, недвижимость): если они дают доход выше, чем ставка по кредиту, будет выгоднее инвестировать свободные средства.
Однако важно также учитывать срок, прошедший с взятия кредита, так как от этого зависят эффективность досрочного погашения и полученная финансовая выгода.
Что будет, если досрочно погасить ипотеку
Предположим, семья не воспользуется советами аналитиков и в 2028 году предпочтет средствами от продажи старой квартиры досрочно погасить ипотеку за новое жилье.
Рассмотрим все сценарии для обеих стратегий.
Стратегия № 1
Напомним, исходя из нее, семья вложила все накопления в первоначальный взнос за квартиру в 2025-м. Расчеты расходов и переплаты для этого варианта выглядят так:
- Стоимость квартиры: 13,7 млн рублей.
- Первоначальный взнос: 6,5 млн рублей (47,4%).
- Сумма ипотеки: 6,8 млн рублей.
- Ставка: 6% (семейная ипотека).
- Срок: 30 лет (максимальный доступный, который и рассматривает семья).
- Ежемесячный платеж: 40,8 тысячи рублей.
- Итоговая переплата: 7,9 млн рублей.
🔹 Если направить сумму с продажи квартиры (6 млн рублей) на досрочное погашение в 2028 году (для уменьшения срока ипотеки), то итоговая переплата снизится с 12,7 млн рублей до 1,221 млн рублей (экономия: 11,479 млн рублей). А срок кредита сократится с 30 лет до 4 лет и 2 месяцев (сокращение на 25 лет и 8 месяцев).
Стратегия № 2
По этой стратегии семья в 2025 году внесла минимальный первый взнос (20%), а оставшиеся средства положила на депозит (на год).
- Стоимость квартиры: 13,7 млн рублей.
- Первоначальный взнос: 2,74 млн рублей (20%).
- Сумма ипотеки: 10,96 млн рублей.
- Ставка: 6% (семейная ипотека).
- Срок: 30 лет (максимальный доступный, который рассматривает семья).
- Ежемесячный платеж на первый год: 65,7 тысячи рублей.
- Переплата за первый год: 0,65 млн рублей.
- Итоговая переплата (если не вносить досрочный платеж): 12,7 млн рублей.
Условия по вкладу:
- Сумма: 3,76 млн рублей.
- Срок: год.
- Ставка по вкладу: 10,5% годовых.
- Сумма по истечении года: 4,176 млн рублей.
Если средства с депозита семья в 2026-м будет вносить как первое досрочное погашение ипотеки, открываются два варианта:
- Для уменьшения срока — с 29 лет до 12 лет и 10 месяцев.
Итоговая переплата: 3,3 млн рублей.
2. Для уменьшения платежа.
Итоговая переплата: 8,05 млн рублей.
🔹 И тогда при досрочном погашении (средствами с продажи старой квартиры, 6 млн рублей) также будут доступны два варианта с такими расчетами:
- Если первое (в 2026-м) и второе (в 2028-м) досрочное погашение семья внесет с целью уменьшить срок ипотеки, то итоговая переплата снизится с 12,7 млн рублей до 1,4 млн рублей (экономия — 11,3 млн рублей). А срок кредита сократится с 30 лет до 3 лет (сокращение на 27 лет).
- Если первое (в 2026-м) и второе (в 2028-м) досрочное погашение семья внесет с целью уменьшить ежемесячный платеж, то итоговая переплата в таком случае снизится с 12,7 млн рублей до 1,456 млн рублей (экономия — 11,244 млн рублей). А срок кредита сократится с 30 лет до 4 лет (сокращение на 26 лет).
Аналитики Банки.ру подытоживают: при таких вводных ситуация изменится незначительно. Поэтому, если заемщики планируют вносить досрочный платеж в 2028 году, то им стоит изначально следовать первой стратегии — внести всю сумму накоплений как первоначальный взнос.
Расскажите в комментариях
Заполняйте одну анкету и выбирайте из предложений банков
