Женщина из Москвы решила купить квартиру и обратилась к риелтору, который подобрал объект и помог провести сделку. Заключила договор купли-продажи и оформила ипотеку: часть суммы внесла сама, остальное — за счет кредита. В начале все было хорошо, но потом выяснилось, что в квартире зарегистрированы несколько посторонних людей, о которых ей никто не сообщил заранее. Можно ли признать сделку недействительной из-за того, что продавец утаил важную информацию.
На фоне смягчения денежно-кредитной политики ЦБ ипотека в России постепенно становится доступнее. Ставки по рыночным программам снижаются. Весной 2026 года ставка опустилась до 20,6%. Почти на 1 процентный пункт по сравнению с концом 2025 года. Рынок тоже оживился: на Банки.ру за первые два месяца 2026 года спрос на онлайн-ипотеку увеличился на 20% год к году.
На Банки.ру можно подобрать ипотеку с учетом конкретной ситуации и сравнить между собой предложения от разных банков. С помощью сервиса подбора ипотеки можно заранее рассчитать ежемесячный платеж, полную стоимость кредита, сумму переплаты и даже возможный налоговый вычет — с учетом маткапитала, первоначального взноса и срока кредита.
Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета
Когда можно оспорить сделку, если в купленной квартире обнаружились жильцы
Перед покупкой недвижимости нужно очень внимательно проверять объект, потому что отменять сделку, скорее всего, придется через суд. В данном случае история закончилась не в пользу покупательницы: суд решил, что сделка прошла без нарушений и не стал ее отменять.
«Сама по себе "прописка" посторонних — это не повод отменять сделку. Регистрация по месту жительства — административная отметка МВД, а не право на квартиру. Снять таких людей с учета новый собственник может через суд по статье 304 ГК РФ за пару месяцев», — поясняет Аркадий Вайман, партнер юридической фирмы АНП ЗЕНИТ.
Юрист объясняет, что сделку могут признать недействительной, если речь не просто о записи в паспорте, а о юридическом праве проживать в квартире, которое нельзя прекратить даже через суд. Например, мать приватизировала квартиру на себя, а взрослый сын отказался участвовать в приватизации, чтобы квартира досталась ей. За это закон сохранил за ним бессрочное право проживания. Даже если мать потом продаст квартиру, новый владелец может столкнуться с тем, что сына нельзя ни выписать, ни выселить, хотя он не собственник.
Категории жильцов, которых сложно или невозможно выписать из купленной квартиры:
- отказники от приватизации граждане, которые когда-то отказались участвовать в приватизации, но имеют равное право пользования. У них пожизненное право жить в квартире (ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ). Право следует за квартирой при любой продаже (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14);
- получатели ренты по договору пожизненного содержания (ст. 602 ГК РФ);
- отказополучатели по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ);
- несовершеннолетние и недееспособные. По п. 4 ст. 292 ГК РФ продать квартиру с такими жильцами без согласия органа опеки нельзя. «Конституционный суд РФ в Постановлении от 08.06.2010 № 13-П пошел дальше: согласие нужно и тогда, когда ребенок формально не под опекой, но фактически лишен родительского попечения. Сделка без такого согласия оспорима», — говорит юрист.
Если в квартире прописан кто-то из списка, то это существенное условие договора. Продавец должен сообщить об этом.
«Если продавец молчит о любой из этих категорий — это обман по п. 2 ст. 179 ГК РФ. Пленум Верховного суда РФ в п. 99 Постановления № 25 от 23.06.2015 прямо говорит: умышленное умолчание приравнивается ко лжи», — добавляет эксперт.
Статья 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Нужно доказать, что продавец сознательно утаил важную информацию о квартире.
Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Если продавец не передал квартиру свободной, то это уже повод расторгнуть договор и взыскивать убытки. В таком случае умысел доказывать не нужно.
Статья 431.2 ГК РФ. Заверения об обстоятельствах. Если в договоре есть фраза «продавец заверяет, что лиц с сохраняющимся правом пользования нет» и она оказалась ложью, то взыскиваются убытки и договорная неустойка.
Какие документы нужно сохранить покупателю квартиры
- расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
- договор приватизации с перечнем всех проживавших;
- ответ органа опеки;
- переписку с продавцом и риелтором;
- рекламное объявление о квартире;
- ответ продавца на досудебную претензию (или его молчание).
«Обязательно нужно зафиксировать все заверения продавца: устные и письменные. Без умысла на сокрытие ст. 179 ГК РФ не сработает», — говорит Аркадий Вайман.
Можно ли взыскать с риелтора компенсацию за то, что он не проверил историю квартиры
Покупатели квартир часто надеются, что если риелтор предлагает вариант, то он уже проверен и объект «чист». На самом деле агентства недвижимости могут собрать базовые выписки и не копаться глубоко в истории квартиры. Даже если сделку сопровождает риелтор, покупатель должен проявлять бдительность и не стесняться спрашивать документы. Добросовестный продавец без проблем предоставит нужные справки и выписки.
«Если с квартирой в итоге что-то не так, то можно взыскать компенсацию с риелтора. Но за что именно и в каком объеме — зависит от содержания договора, — говорит Аркадий Вайман. — Если в нем прямо прописана проверка юридической чистоты, то нарушение очевидно. Если такой обязанности нет, придется доказывать, что профессиональный стандарт ее все равно подразумевает (ст. 10, 309 ГК РФ). Это сложнее, но реально, особенно если риелтор в рекламе и переписке позиционировал себя как "гаранта безопасной сделки"».
Важно! Позиция Верховного суда РФ по таким делам: последствия некачественной профессиональной услуги нельзя возлагать только на исполнителя. Суд оценивает, какие убытки покупатель мог предотвратить сам разумными мерами, и при необходимости делит ответственность между сторонами. Иными словами: если покупатель сам не запросил выписку из ЕГРН и не прочитал договор купли-продажи, его доля ответственности будет учтена.
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Мой профиль