Включить стоимость ремонта в цену квартиры — удобное решение: можно сразу переехать в новое жилье и сосредоточиться исключительно на выплате ипотеки. Однако на практике такой вариант доступен не во всех случаях. Разберемся, можно ли включить ремонт в ипотечный кредит и какие альтернативы существуют.
Что такое ипотека на ремонт
Банк не позволяет включить в сумму ипотечного кредита расходы на ремонт, который заемщик планирует выполнять самостоятельно или с привлечением сторонних подрядчиков. Это касается как оплаты работ, так и покупки строительных материалов или разработки дизайн-проекта.
Ограничение связано с принципами ипотечного кредитования. Кредит выдается под залог квартиры или дома. Это способ снизить риски банка на случай, если у клиента возникнут сложности с обслуживанием долга. При этом у кредитной организации нет гарантий, что выполненный ремонт увеличит рыночную стоимость объекта. Соответственно, финансирование таких расходов считается дополнительным риском.
Если переезжать в квартиру без отделки не хочется, есть несколько альтернативных решений.
- Покупка жилья с ремонтом и мебелью от застройщика. Такой вариант позволяет сразу въехать в квартиру без необходимости искать подрядчиков и контролировать ход работ.
- Оформление кредита на ремонт (или как его еще называют «ипотека на ремонт»). Эти средства можно направить на любые ремонтные работы без привязки к залогу недвижимости.
«Ипотека на ремонт» — это не официальный банковский продукт, а обобщенное название сразу нескольких кредитных схем. Под ним могут понимать либо целевой кредит, который оформляется вместе с ипотекой и включается в общий долг, либо потребительский кредит под залог недвижимости. В первом случае средства разрешено направить исключительно на ремонт, во втором — использовать по усмотрению заемщика на любые цели.
- Целевой кредит. Некоторые банки предлагают ипотечные программы по формату «покупка жилья + ремонт». Такой вариант подходит тем, кто приобретает квартиру в неудовлетворительном состоянии и планирует заняться ремонтом сразу после сделки. Как правило, банк потребует смету расходов, а иногда и договор с подрядной организацией. Если заемщик собирается делать ремонт самостоятельно, без привлечения официальных исполнителей, кредитор, скорее всего, откажет: для банка важно документальное подтверждение целевого использования средств.
- Нецелевой кредит. Если недвижимость уже находится в собственности, можно оформить кредит под ее залог. Полученные деньги разрешено потратить на любые цели. Формально это потребительский кредит, который банки также нередко называют «ипотекой на ремонт». За счет залога условия по таким продуктам обычно более выгодные: ниже процентная ставка, меньше ежемесячный платеж, большая сумма и длительнее срок кредитования. Однако итоговые условия зависят от кредитной истории заемщика и размера запрашиваемой суммы.
Важно! Если возникает необходимость в дополнительном кредите, подавать заявку на него лучше после завершения ипотечной сделки и регистрации права собственности. В противном случае увеличивается долговая нагрузка, что может привести к отказу банка в выдаче кредита.
Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры, чтобы сделать ремонт
По условиям ипотечного кредитования заемщик не может оформить ипотеку на сумму, превышающую стоимость приобретаемой квартиры. Однако есть возможность увеличить базу для расчета кредита: при покупке жилья с частичной или полной отделкой от застройщика стоимость ремонта включается в договор долевого участия (ДДУ) и, соответственно, в сумму ипотечного кредита.
Застройщики предлагают несколько вариантов отделки:
- Черновая отделка. Это когда в квартире выполнены основные строительные работы, например, возведены перегородки, сделана стяжка пола. Балкон, как правило, застеклен, стены выровнены штукатуркой. Также застройщик подготавливает выводы под розетки, выключатели и осветительные приборы.
- Предчистовая отделка (white box). Стены и потолки выровнены и покрыты шпатлевкой, за счет чего пространство выглядит светлым, отсюда и название «белая коробка». На полу выполнена ровная стяжка, что позволяет сразу приступать к укладке напольного покрытия. Розетки и выключатели уже установлены, в некоторых случаях предусмотрены межкомнатные двери.
- Чистовая отделка или отделка под ключ. Квартира полностью готова к проживанию: на стены поклеены обои или нанесена краска, на полу постелен ламинат или паркет. Установлены розетки, выключатели и сантехника. Иногда застройщик дополнительно комплектует жилье мебелью, например, тумбой под раковину в ванной комнате или кухонным гарнитуром.
Важно! Состав и объем отделочных работ могут отличаться в зависимости от проекта и застройщика. Чтобы избежать недоразумений, все детали необходимо заранее уточнить у представителя девелоперской компании, перечень работ обязательно фиксируется в договоре.
Как включить деньги на ремонт в ипотеку
Банки, как правило, готовы учитывать в сумме ипотечного кредита только те расходы на ремонт, которые оформлены в рамках договора с застройщиком. Затраты на работы, которые заемщик организует и выполняет самостоятельно, в ипотеку не включаются. Под самостоятельными работами банки подразумевают ситуацию, когда заемщик отдельно нанимает дизайнера, подрядчиков, закупает строительные и отделочные материалы и самостоятельно контролирует процесс.
Тем не менее существуют легальные и распространенные способы включить расходы на обустройство жилья в ипотечный кредит:
- Покупка квартиры с отделкой от застройщика. Это самый распространенный вариант. Стоимость ремонта, выполненного застройщиком, включается в договор долевого участия (ДДУ) или договор купли-продажи и автоматически становится частью общей суммы ипотеки. Для банка такие расходы прозрачны и понятны, поскольку они зафиксированы в договоре.
- Программы «застройщик + ремонт». Некоторые девелоперы предлагают комплексный продукт, совмещая продажу жилья и выполнение отделочных работ. В рамках таких программ застройщик может привлекать аффилированных подрядчиков и дизайнеров. В результате в ипотеку допускается включение не только типовой отделки, но и индивидуального дизайнерского проекта, если он реализуется через партнеров застройщика и отражен в договоре.
- Целевая ипотека на ремонт. Это отдельный формат кредитования. Такой кредит выдается под залог уже находящейся в собственности недвижимости (например, старой квартиры или дома) и предназначен именно для проведения ремонта или реконструкции. Условия по нему могут отличаться от классической ипотеки на покупку, но процентная ставка обычно ниже, чем по потребительским кредитам.
Важно! Работа через застройщика имеет и практическое преимущество — потенциальную экономию. Крупные компании закупают материалы оптом и привлекают подрядчиков на большие объемы работ, что позволяет снизить себестоимость ремонта. При этом у заемщика есть и минусы: выбор материалов, планировочных решений и сроков часто ограничен стандартными предложениями. Тем, кто ориентирован на индивидуальные и нестандартные проекты, такой формат может показаться недостаточно гибким, и тогда приходится искать альтернативные способы финансирования и реализации ремонта.
Ипотека на ремонт и реконструкцию дома
Ипотека на ремонт и реконструкцию частного дома — менее распространенный продукт. В отличие от классической ипотеки на покупку жилья здесь деньги выдаются не на приобретение объекта, а на улучшение уже существующего дома: капитальный ремонт, перепланировку, надстройку этажей, замену инженерных коммуникаций или увеличение площади.
Большинство банков рассматривают такой кредит как целевой кредит под залог имеющейся недвижимости. Дом при этом должен быть оформлен в собственность, иметь статус жилого и подходить под требования банка по износу и ликвидности. Деньги часто перечисляются частями, по мере выполнения этапов работ и подтверждения сметами или актами.
Если речь идет именно о реконструкции (увеличение площади, изменение несущих конструкций), банк почти всегда потребует утвержденный проект реконструкции, разрешение на строительство или реконструкцию, смету работ, а также оценку будущей стоимости дома после завершения работ.
Главное отличие от «ипотеки на ремонт» квартиры — повышенные требования. Квартиры более ликвидны, поэтому ипотека на них проще и дешевле. Частный дом сложнее оценивать, а ремонт или реконструкция несут дополнительные риски, из-за чего ставка по кредиту может быть выше, а первоначальный взнос — больше.
Альтернативные способы получить деньги на ремонт
Существует еще несколько способов получить деньги на ремонт квартиры:
Оформление кредита на ремонт
Помимо ипотеки заемщик может оформить дополнительный кредит на обустройство квартиры. Однако такой шаг увеличивает долговую нагрузку. Чтобы банк одобрил новый займ, у клиента должна быть положительная кредитная история и достаточный уровень дохода. В отдельных случаях кредитная организация может запросить поручителей либо потребовать дополнительное обеспечение: например, залог другой недвижимости или автомобиля.
Заранее узнать, одобрит ли банк дополнительный кредит, невозможно. Поэтому заявки рекомендуется подавать в определенной последовательности: сначала оформлять ипотеку, а уже после этого — потребительский кредит. Если нарушить этот порядок, есть риск получить отказ из-за слишком высокой кредитной нагрузки.
Рефинансирование ипотеки
Получить дополнительные средства можно и за счет рефинансирования действующей ипотеки, фактически это переоформление кредита на новых условиях. Рефинансирование позволяет увеличить срок займа, снизить процентную ставку или ежемесячный платеж, а также получить дополнительную сумму. Эти средства заемщик вправе использовать по своему усмотрению, в том числе направить на ремонт.
Обратиться за рефинансированием можно как в банк, где оформлена ипотека, так и в другую кредитную организацию, если предложенные условия перекредитования окажутся более выгодными. В первом случае квартира остается в залоге у прежнего банка, во втором обременение переходит к новому кредитору.
Для рефинансирования ипотеки обычно необходимо соблюдение следующих условий:
- с момента подписания ипотечного договора прошло не менее шести месяцев;
- заемщик не допускал просрочек по платежам;
- заемщик не обращался за реструктуризацией долга с целью снижения ежемесячного платежа;
- на момент подачи заявки погашено не более половины основного долга, а проценты по кредиту еще не выплачены в полном объеме. Такая ситуация характерна для аннуитетной схемы, при которой сначала погашаются проценты, а затем основная сумма долга.
Рефинансирование часто оказывается выгоднее, чем оформление отдельного потребительского кредита. Дополнительные средства погашаются вместе с ипотекой по одной ставке и на более длительный срок, благодаря чему ежемесячная нагрузка остается относительно невысокой.
Также еще есть несколько вариантов сделать ремонт в ипотечной квартире:
- Потребительский кредит без залога. Это займ на любые цели, который оформляется без обеспечения в виде недвижимости. Такой вариант подходит для косметического ремонта или покупки строительных и отделочных материалов на сумму до 1,5 млн рублей.
- Рассрочки в строительных магазинах и кредитные карты с льготным периодом. Эти инструменты удобны для покрытия небольших расходов. При своевременном погашении задолженности они позволяют обойтись без переплаты по процентам.
Как включить ремонт в ипотеку: главное
- Самостоятельный ремонт в ипотеку не включается. Банки не учитывают в сумме ипотечного кредита расходы на работы и материалы, если заемщик организует ремонт сам или привлекает сторонних подрядчиков. Такие затраты не считаются гарантированным увеличением стоимости залога.
- Самый простой вариант — жилье с отделкой от застройщика. Стоимость ремонта включается в ДДУ или договор купли-продажи и становится частью ипотеки. Также возможны программы «застройщик + ремонт», включая расширенную или индивидуальную отделку через партнеров девелопера.
- Если жилье уже есть, подойдет «ипотека на ремонт». Это может быть целевой кредит на ремонт либо нецелевой кредит под залог недвижимости. Условия обычно выгоднее, чем у обычного потребкредита, но банк потребует подтвердить право собственности и ликвидность объекта.
- Выбирая схему, важно учитывать риски и нагрузку. Дополнительные кредиты увеличивают долговую нагрузку, поэтому их лучше оформлять после регистрации права собственности. Также стоит заранее оценить ограничения по дизайну, срокам и подрядчикам при работе через застройщика.
Поделитесь опытом
Получите решение за 3 минуты на Банки.ру
Мой профиль