Мужчина впервые сдавал свою однокомнатную квартиру и очень переживал, что жилье испортят. Он сам перекрасил стены, заменил сантехнику, купил новую мебель и технику — и очень не хотел заново приводить квартиру в порядок после арендаторов.
В интернете полно историй о том, как арендаторы без спроса сверлят стены и вешают полки, пачкают мебель, ломают технику или заводят кошку, хотя в объявлении прямой запрет на животных. Бывает, что затапливают соседей, — разбираться приходится собственнику. А при выезде начинаются выяснения, где реальный ущерб, а где, по словам жильцов, — «естественный износ».
Можно ли прописать в договоре такие условия, чтобы арендатор действительно отвечал за ущерб? Например, обязать его оформить страховку или установить штрафы за нарушение правил проживания. Чтобы разобраться, мы запросили комментарии у Дмитрия Шнайдмана, адвоката и старшего партнера адвокатского бюро «Бельский и партнеры».
На Банки.ру можно подобрать кредит, в том числе под залог недвижимости, с учетом конкретной ситуации и сравнить между собой предложения от разных банков. Можно заранее проверить кредитную историю перед подачей заявки, спрогнозировать максимальную сумму кредита, рассчитать ежемесячный платеж, полную стоимость кредита и сумму переплаты на калькуляторе.
Что можно прописать в договоре найма
В любом договоре важно прописывать существенные условия, например, кто сдает квартиру и кто снимает, на какой срок и за какую сумму. Это общие правила, которые распространяются и на договор найма. Но само по себе перечисление условий не дает собственнику защиту. Вот что юристы советуют дополнительно делать:
1. Подробно описывать состояние квартиры и имущества
Это самый важный пункт. Если в договоре просто написать: «Квартира передана в хорошем состоянии», доказать это будет сложно. Лучше составить акт приема-передачи, а в нем перечислить:
- состояние стен, пола, дверей, санузла;
- количество мебели и техники, их состояние;
- уже имеющиеся дефекты.
В присутствии арендатора можно пройтись по квартире с включенной камерой, снимая интерьер и комментируя состояние квартиры. Если арендатор попадется в кадре, у него уже не будет возможности заявить на суде, что он ничего не знал об этом видео.
2. Прописать условие о залоге
Если арендатор рискует потерять деньги, он будет бережнее относиться к чужому имуществу. Обычно размер залога равен месячной аренде: если квартира стоит 50 000 рублей в месяц, то и залог такой же.
В договоре нужно указать, что собственник вправе использовать залог, чтобы компенсировать свои убытки:
- испорченную мебель или технику;
- дополнительные расходы на уборку;
- неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Важно прописать, при каких условиях залог удерживается полностью или частично. Если в квартире сделан дорогой ремонт, суммы залога может не хватить, чтобы полностью компенсировать убытки. В таком случае можно запросить более крупный залог (что отпугнет часть арендаторов) или время от времени приезжать в квартиру и проверять ее состояние. Приезды нужно согласовывать с жильцом.
3. Запретить делать ремонт в квартире
Если такого запрета нет, значит, ремонт в квартире делать можно по умолчанию. Поэтому в договоре следует прямо указать, что запрещено:
- сверлить стены;
- перекрашивать поверхности;
- менять замки;
- переставлять или вывозить мебель.
Тогда появление самовольно установленной полки уже будет нарушением договора — и можно претендовать на компенсацию.
Если вы в целом не против ремонта, но не хотите, чтобы его делали без вашего ведома, можно так и написать в договоре: «Наниматель вправе производить любые ремонтные работы в квартире только после письменного согласования с наймодателем».
4. Установить штрафы
«При заключении договора аренды его стороны вправе предусмотреть штрафные санкции за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий, в том числе связанных с порядком содержания арендованного имущества», — говорит Дмитрий Шнайдман.
Можно прописать штрафы за любые нарушения договора. На каждой строчке нужно указывать конкретное нарушение и сумму, которую должен будет заплатить арендатор. Например:
- за содержание животного — 10 000 рублей;
- за несогласованное изменение интерьера — 15 000 рублей;
- за недопуск к плановой проверке — 30 000 рублей.
Сумма должна быть разумной. Если назначить «миллион рублей за отверстие в стене», суд наверняка посчитает штраф несоразмерным.
5. Обязать оформить страховку
Собственник может обязать арендатора оформить страховой полис, и тогда проблемы будет решать страховая компания, а платить за это будет сам жилец. В договоре можно обязать:
- оформить страхование гражданской ответственности перед соседями (например, на случай затопления);
- застраховать движимое имущество в квартире;
- предоставить полис в течение недели после заселения.
«Подобная практика встречается все чаще. При заключении подобного договора собственник выступает выгодоприобретателем, то есть получает деньги от страховой при наступлении страхового случая, например, залива или пожара», — поясняет Дмитрий Шнайдман.
Люди неохотно подписывают документы, где много ограничений, запретов и штрафов. Чем больше таких условий прописано в договоре, тем сложнее будет его заключить. Но подробный договор и акт приема-передачи — единственный способ защитить себя и свое имущество от рисков.
Оформите выгодный вклад на Банки.ру
Что нужно запомнить
- Чтобы обезопасить жилье от ущерба, нужно прямо прописывать в договоре аренды найма или аренды запреты и штрафы.
- По словам адвоката Дмитрия Шнайдмана, суды часто встают на сторону собственников, если в договоре четко прописана ответственность нанимателя.
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Мой профиль