Многие заемщики сравнивают ставки по ипотеке, но забывают о сопутствующих расходах. Один из них — ипотечное страхование. На первый взгляд может показаться, что стоимость полиса зависит только от суммы кредита, однако на практике большое значение имеет и тип недвижимости. Разбираемся, для какой квартиры страховка обычно обходится дешевле: для новостройки или вторичного жилья.
Какие виды страхования могут потребоваться при ипотеке
При оформлении ипотеки банки обычно предлагают несколько видов страхования:
- страхование недвижимости (конструктивных элементов жилья);
- страхование жизни и здоровья заемщика;
- титульное страхование — защита от риска потери права собственности.
По закону обязательным является только страхование залоговой недвижимости. Однако отказ от других видов страхования может привести к увеличению процентной ставки по ипотеке.
Именно набор необходимых полисов чаще всего определяет итоговую стоимость страхования.
Почему страховка на новостройку обычно дешевле
В большинстве случаев ипотечное страхование для квартиры в новостройке обходится дешевле, чем для жилья на вторичном рынке.
На это есть несколько причин.
Не требуется титульное страхование
Главное преимущество новостроек — отсутствие предыдущих собственников. Квартира приобретается напрямую у застройщика, поэтому риск оспаривания сделки минимален.
Из-за этого банки часто не требуют оформлять титульное страхование, которое может заметно увеличивать стоимость полиса.
Дом новый и имеет меньший износ
Страховые компании оценивают вероятность повреждения объекта. У нового дома инженерные системы, коммуникации и конструктивные элементы находятся в хорошем состоянии, поэтому считается, что риск аварий ниже.
Соответственно, тарифы на страхование недвижимости могут быть более выгодными.
Меньше юридических рисков
На вторичном рынке история квартиры иногда оказывается сложной: смена нескольких владельцев, наследственные споры, сделки с участием несовершеннолетних, ошибки в документах. Все это влияет на оценку рисков страховщика.
У новостроек подобных факторов обычно нет.
Перед подписанием ипотечного договора проверьте не только ставку и график платежей, но и условия страхования. Стоимость полиса может отличаться в зависимости от страховой компании, параметров недвижимости и требований банка. Удобнее заранее сравнить варианты в одном месте и оформить подходящий полис онлайн.
Почему страховка вторичного жилья может стоить дороже
При покупке квартиры на вторичном рынке страховые компании учитывают дополнительные риски.
Может потребоваться титульное страхование
Это особенно актуально для квартир с длинной историей перехода права собственности.
Стоимость титульного страхования обычно составляет от 0,1% до 0,5% от страховой суммы в год, в зависимости от региона, возраста объекта и требований банка.
Например, если квартира стоит 15 млн рублей, ежегодный полис обойдется примерно в 15–75 тысяч рублей. Если банк требует оформлять титульное страхование в течение трех лет, общие расходы могут составить от 45 тысяч до 225 тысяч рублей. Поэтому при покупке вторичного жилья затраты на страхование нередко оказываются выше, чем при приобретении квартиры в новостройке.
Учитывается возраст дома
Если жилье находится в старом фонде, страховщик может применить повышающий коэффициент. Чем выше вероятность аварий коммуникаций или повреждения конструкций, тем дороже полис.
Например, для квартиры стоимостью 15 млн рублей в новом доме страхование имущества может стоить около 5–8 тысяч рублей в год. Если же квартира расположена в доме 1960–1970-х годов постройки с высоким износом инженерных систем, стоимость аналогичного полиса может увеличиться до 8–12 тысяч рублей в год. При этом вместе со страхованием жизни и титульным страхованием общие расходы владельца вторичного жилья могут оказаться на 10–30 тысяч рублей в год выше, чем у покупателя квартиры в новостройке.
Более высокая вероятность споров
При покупке квартиры на вторичном рынке страховые компании оценивают не только состояние дома, но и юридическую историю объекта. Чем больше было предыдущих собственников и чем сложнее цепочка сделок, тем выше риск того, что в будущем кто-то попытается оспорить право собственности.
Повышенное внимание страховщики уделяют квартирам, которые переходили по наследству, участвовали в приватизации, продавались по доверенности или принадлежали несовершеннолетним. Дополнительными факторами риска считаются частая смена владельцев, сделки между родственниками, а также наличие бывших супругов или наследников, которые могут заявить свои права.
Например, если квартира стоимостью 15 млн рублей принадлежала одному собственнику и имеет «чистую» историю, титульное страхование может стоить около 15–30 тысяч рублей в год. Если же за последние 20 лет у жилья было несколько владельцев, а часть сделок проходила по наследству или доверенности, страховая компания может повысить тариф, и стоимость полиса вырастет до 45–75 тысяч рублей в год.
Именно поэтому квартиры со сложной юридической историей нередко обходятся владельцам дороже не только при покупке, но и в дальнейшем обслуживании ипотеки.
Когда страховка новостройки может оказаться дороже
Хотя в большинстве случаев новостройки выигрывают по стоимости страхования, существуют исключения.
Например:
- если заемщик оформляет расширенное страхование жизни и здоровья;
- если банк работает только с ограниченным перечнем страховых компаний;
- если квартира приобретается по дорогой программе ипотеки с большой суммой кредита;
- если объект находится в регионе с повышенными страховыми рисками.
Кроме того, после ввода дома в эксплуатацию стоимость страхования может измениться. Пока дом строится, объект считается строящимся жильем, и заемщик обычно оформляет только страхование жизни и здоровья. После получения права собственности квартира становится полноценным объектом залога, поэтому банк требует дополнительно застраховать конструктивные элементы жилья.
Из-за этого ежегодные расходы на страхование могут увеличиться. Например, при ипотеке на квартиру стоимостью 15 млн рублей на этапе строительства заемщик может платить только за страхование жизни — около 10–20 тысяч рублей в год. После регистрации права собственности к нему добавляется страхование недвижимости, и общая стоимость полиса может вырасти до 15–30 тысяч рублей в год.
Если квартира покупалась по переуступке или банк требует дополнительной защиты от юридических рисков, расходы могут оказаться еще выше. Поэтому владельцам новостроек стоит учитывать, что после получения ключей и оформления собственности стоимость ипотечного страхования нередко меняется, а иногда и увеличивается по сравнению с периодом строительства.
Как снизить стоимость ипотечной страховки
Чтобы не переплачивать за полис, стоит:
- сравнивать предложения нескольких аккредитованных страховщиков;
- уточнять, обязательно ли титульное страхование в вашем случае;
- ежегодно проверять стоимость продления полиса;
- использовать онлайн-калькуляторы страховых компаний;
- обращать внимание не только на цену, но и на перечень страховых рисков.
Иногда разница между предложениями разных страховщиков может достигать нескольких тысяч рублей в год.
Ипотечная страховка для первички и вторички: главное
- В большинстве случаев ипотечная страховка для новостройки обходится дешевле, чем для вторичного жилья.
- Основная причина — отсутствие необходимости в титульном страховании и меньшие риски, связанные с возрастом дома и юридической историей квартиры.
- Итоговая стоимость зависит не только от типа недвижимости, но и от возраста заемщика, суммы кредита, требований банка и выбранной страховой компании. Поэтому перед оформлением полиса стоит сравнить несколько предложений и внимательно изучить условия страхования.
Мой профиль