На примере рассказываем о том, что делать, если стратегия заработка на недвижимости не сработала.
✉
Алексей из Самары насмотрелся историй про флиппинг в социальных сетях и решил попробовать себя в этом деле. Казалось, что ничего сложного: купить квартиру подешевле, сделать в ней ремонт и продать подороже. В 2022 году он нашел двухкомнатную квартиру в новостройке за 4,5 млн рублей. Квартира была без отделки, что идеально подходило для его планов.
Расчет был простым. Алексей вложит 1,5 млн рублей в ремонт, через три месяца закончит его и выставит жилье на продажу.
Бригаду по ремонту он нашел через знакомых. Однако все пошло не так гладко, как он ожидал. Рабочие часто опаздывали или не приходили вовсе, ссылаясь на разные причины. Материалы задерживались, а некоторые оказались некачественными и требовали замены.
Вместо трех месяцев ремонт затянулся на семь, а итоговая сумма затрат выросла до 2,1 млн рублей. Но квартира выглядела отлично. Алексей выставил ее за 7,5 млн.
Ожидания с реальностью не совпали. После сдачи дома многие продавали квартиры в этой новостройке без отделки за 5,5 млн рублей. Покупатели предпочитали сэкономить и сделать ремонт по своему вкусу. Как поступить в таком случае и что делать с недвижимостью?
Вложиться в продвижение для ускорения продажи
Готовая квартира с ремонтом – это хорошее предложение для тех, кому нужно въехать срочно. Вариант подходит семьям с детьми и людям, которые не готовы одновременно платить ипотеку и аренду. Таких людей немало. Чтобы найти своего покупателя, можно подключить риелтора, продвигать объявления на сайте. Это увеличит шансы на продажу по желаемой цене – 7 млн. На продвижение и комиссию риелторам уйдет около 300 тысяч рублей. Еще с продажи надо заплатить налог 390 тысяч рублей.
Какой финансовый результат может быть
- 7,5 млн – (4,5 млн + 2,1 млн + 0,390 млн + 0,3 млн)
- Доход: 290 тысяч рублей.
Продать квартиру в убыток и перевести деньги на депозит
Алексей может снизить цену, чтобы быстрее продать квартиру. Если квартира без отделки в доме продается за 5,5 млн, то квартира с ремонтом за 6 млн рублей в глазах покупателей выглядит привлекательнее. Правда, с продажи придется заплатить налог, потому что недвижимость находится в собственности Алексея меньше пяти лет. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% * (6 млн – 4,5 млн) = 195 тысяч рублей.
Какой финансовый результат может быть
- 6 млн – (4,5 млн + 2,1 млн + 0,195 млн)
- Убыток: 795 тысяч рублей.
Полученные 6 млн рублей Алексей положит на годовой вклад под 20% и получит доход 1,2 млн рублей (с этой суммы тоже нужно будет заплатить налог 13%). Таким образом, убыток будет компенсирован, и за год Алексей выйдет в прибыль.
Сдавать квартиру
Квартира находится в собственности Алексея один год. Чтобы не платить налог с продажи, нужно подождать еще четыре года. В течение этого времени можно сдавать квартиру. Если жалко ремонт, то сдавать лучше посуточно. Например, при загрузке 100 дней в году и стоимости 4000 за сутки можно получать ежегодный доход 400 тысяч в год (384 тысячи после уплаты налога). За четыре года можно спрогнозировать доход 1,5 млн. При этом деньги вложены в недвижимость, которая предположительно будет расти в цене. Через четыре года можно будет продать объект, избежав уплаты НДФЛ при продаже.
Сравним три варианта
| Продать квартиру в убыток и перевести деньги на депозит | Сдавать квартиру | Вложиться в продвижение для ускорения продажи | |
| Продажная цена | 6 млн рублей | 7,5 млн (но через через четыре года) | 7,5 млн рублей |
| Финансовый результат | Прибыль: 275 тысяч рублей | Доход от аренды за четыре года: 1,5 млн рублей | Прибыль: 210 тысяч рублей |
| Условия для получения прибыли | После продажи квартиры положить деньги на вклад под 20% на 12 месяцев | Квартира должна сдаваться 100 дней в году по цене 4000 рублей за одни сутки. При этом должен сохраняться тренд на рост цен, чтобы продать жилье за 7,5 млн рублей через четыре года | Затраты на продвижение могут быть больше |
| Преимущества |
|
|
|
| Недостатки |
|
|
|
Ошибки, которые допускают начинающие флипперы
Недооценивают затраты и сроки ремонта: все вышло дороже и дольше, чем планировалось. Такое случается, если ремонтом занимается не профессионал. Флиппингом успешно занимаются те, у кого есть бизнес, смежный с рынком недвижимости: строительные бригады, мебельные компании, риелторы. Благодаря тому, что у них есть свои ресурсы, технологии ремонта, собственное производство, база поставщиков, они могут получить хорошую прибыль.
Не учитывают предпочтения покупателей: ремонт не привлек клиентов. Иногда средства уходят на дорогие материалы, но в квартире не хватает розеток.
Игнорируют рыночные условия. Сейчас покупка на вторичном рынке – дорогая история. Проценты по рыночной ипотеке выросли, а льготные программы – ограничили. В результате многие отложили покупку до лучших времен.
