29 марта 2019 года Великобритания должна будет покинуть ЕС, хотя этот срок может быть отодвинут на несколько месяцев. Каких экономических последствий этого шага ожидают инвесторы — игроки рынка недвижимости? Стоит ли бояться Брекзита?
Брекзит: Европа боится больше всех
Результаты референдума о выходе Великобритании из Евросоюза, состоявшегося 23 июня 2016 года, не могли оставить равнодушными игроков рынка недвижимости. Прогнозы, делавшиеся до сегодняшнего дня, были самыми разнообразными, однако обвала рынка не произошло. Лондон, вопреки ожиданиям, сохранил свою позицию в тройке локаций, наиболее перспективных для инвестиций.
Многочисленные исследования международных консалтинговых компаний свидетельствуют о том, что наибольшую тревогу в связи с предстоящим Брекзитом выказывают европейские инвесторы. При этом главные опасения у них вызывает судьба рынка коммерческой недвижимости.
В представленном PwC рейтинге городов, наиболее перспективных для инвестиций в 2019 году, Лондон занял 29-е место, оставив позади лишь Москву и Стамбул. Другие региональные центры Великобритании — Бирмингем, Манчестер и Эдинбург — расположились на 24—26-й строчках соответственно. Три четверти участников проведенного компанией опроса (ведущих игроков европейского рынка недвижимости) сошлись во мнении, что в результате Брекзита часть компаний уйдет из Лондона в города континентальной Европы, инвестиции в недвижимость Великобритании сократятся, а стоимость активов снизится.
Прогнозы тех, кто ожидает от Брекзита негативных экономических последствий, разнятся в зависимости от того, каким окажется сценарий предстоящего события. В случае «жесткого» выхода Великобритании из ЕС эксперты прогнозируют спад иностранных инвестиций на 25—30%. Достижение консенсуса с Евросоюзом, по мнению аналитиков BNP Paribas, обещает более благоприятную перспективу — спад инвестиций на 11% в течение ближайших трех лет.
Последний консенсус-прогноз, опубликованный Форумом инвестиционной недвижимости (IPF), показал, что большинство инвесторов ожидают рецессии рынка британской недвижимости и снижения доходности имеющихся активов в 2019 году. Исключение, по общему мнению, составит лишь промышленный сектор.
Глава Банка Англии Марк Карни не исключает, что затягивание с решением по Брекзиту может негативно сказаться на экономике страны. Позиция Банка Англии пессимистична: он прогнозирует наихудший год со времен рецессии в 2009 году, предупреждая, что в случае «жесткого» Брекзита стоимость капитала, инвестируемого в коммерческую недвижимость в течение пяти лет, может упасть на 48%. В случае реализации договорного сценария Брекзита падение прогнозируется на уровне 27%. Capital Economics, однако, отмечает, что анализ Банка Англии был «основан на предположениях наихудшего сценария, предназначенных для стресс-теста банковской системы», и не может браться во внимание, если речь идет о «правдоподобных прогнозах».
Риски против возможностей
В ожидании Брекзита инвесторы выбирают для себя разные стратегии поведения. Кто-то предпочитает выжидать либо инвестирует в недвижимость других стран, а кто-то продолжает извлекать выгоду на одном из ведущих мировых рынков недвижимости.
Особенно активны на британском рынке инвесторы из Азиатско-Тихоокеанского региона и США. В 2017 году вложения азиатских инвесторов достигли рекордных показателей — около 20 млрд долларов. Основным преимуществом для них стала разница цен, образовавшаяся в связи с падением курса британского фунта (с момента референдума за Брекзит он обесценился примерно на 15% по отношению к доллару США).
Примечательны результаты опроса, проводившегося компанией KPMG среди участников саммита REInvest на MIPIM в 2017 году. 46% респондентов (инвесторов в недвижимость из 23 стран мира с общим портфелем инвестиций, превышающим 600 млрд долларов) заявили, что продолжат осуществлять свои вложения в недвижимость Великобритании даже после выхода страны из ЕС. 44% опрошенных заявили о намерении несколько замедлить или сократить инвестиции, и только 10% решились приостановить инвестиции в целом.
Ситуация с Брекзитом, несомненно, вносит в состояние рынка неопределенность, однако отношение к ней инвесторов значительно отличается в зависимости от страны происхождения их капиталов и инвестиционных стратегий.
По словам Георгия Качмазова, управляющего партнера Tranio, только время покажет, как Брекзит отразится на Великобритании: «Мы верим в то, что британская экономика достаточно надежна. Нашим инвесторам в этой стране интересны строительство недорогого жилья и микроапартаментов, а также проекты с большим запасом прочности с точки зрения их чувствительности к потенциальной коррекции цен».
«Перспектива Брекзита не останавливает международных инвесторов, которые рассматривают свои вложения в более долгосрочной перспективе», — говорит руководитель отдела рынков капитала в Великобритании компании JLL Алистер Медоус. По прогнозам JLL, поток капитала в лондонскую недвижимость в 2019 году увеличится. Возможность игры на разнице курсов валют и снижение активности ряда конкурентов могут открыть новые, ранее недоступные перспективы на рынке. Шансы на уменьшение стоимости объектов недвижимости в связи с Брекзитом также подогревают интерес инвесторов.
Рынок устоял и будет развиваться
Что бы ни прогнозировали инвесторы, после референдума по Брекзиту британский рынок недвижимости оказался удивительно устойчивым, продемонстрировав в 2017 и 2018 годах рост объемов инвестиций. В 2017 году он привлек около 79 млрд долларов, что на 37% превысило показатели предыдущего года.
В 2018 году 79% сделок в центре Лондона были заключены с участием иностранных покупателей. По данным JLL, город остался крупнейшим в мире рынком прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. Несмотря на пессимистичные ожидания лидеров рынка, объем прямых инвестиций в доходные объекты Лондона увеличился на 4%.
По предварительным оценкам RCA, поток инвестиций в крепнувший к концу 2018 года рынок офисной недвижимости в Лондоне должен был приблизиться к рекордным значениям — превысить 10,7 млрд долларов (4 млрд долларов составил вклад южнокорейских инвесторов, чьи инвестиции увеличились в 10 раз по сравнению с 2017 годом).
Был зарегистрирован рост цен на офисную недвижимость в центре Лондона. Последний квартал 2018 года ознаменовался заключением грандиозной сделки: американский банк Goldman Sachs продал свою штаб-квартиру в Лондоне пенсионной службе Южной Кореи за 1,2 млрд фунтов стерлингов. Офисный сектор недвижимости столицы Великобритании продолжает привлекать наибольшие объемы инвестиций, однако в нем наблюдается острый дефицит предложения.
По мнению аналитиков Knight Frank, Лондон вернул себе позицию абсолютного лидера на мировом рынке коммерческой недвижимости, в очередной раз подтвердив свою способность адаптироваться к любым изменениям мировой экономики. Здесь расположены такие гиганты, как Deutche Bank, Apple, Facebook, GSK, и потенциал Лондона еще далеко не исчерпан.
В краткосрочной перспективе Брекзит может вызвать волатильность на рынке недвижимости и не лучшим образом отразиться на экономике Великобритании в целом, однако солидный запас прочности позволяет прогнозировать устойчивость и надежность рынка в долгосрочной перспективе.
Стабильность государственного устройства и прозрачность законодательства, регулирующего рынок недвижимости, создают безопасную среду для инвесторов. Кроме того, рассматривая привлекательность Великобритании как страны для вложения капитала, нельзя не обратить внимание на тренды, которые будут влиять на рынок в ближайшие годы.
Хроническая нехватка жилья для среднего класса, ведущая к постоянному удорожанию жилой недвижимости и росту арендной платы, а также структурный многолетний дефицит ввода новых доступных площадей в Великобритании, по мнению экспертов Tranio, значительно повлияют на рост этого сектора рынка. Уже сейчас государство вкладывает в данное направление немалые деньги. Рынок аренды жилья будет расти, все большую популярность будут завоевывать мини-общежития и коливинги.
Экономика крупных городов Великобритании (в первую очередь Лидса, Бирмингема, Кардиффа, Манчестера и Эдинбурга) будет неуклонно развиваться. Бизнес охотно перераспределяет ресурсы в эти города — его привлекает более низкая арендная ставка, активный рынок труда и более доступная стоимость жизни.
В сфере коммерческой недвижимости важнейшим сектором после офисной станет недвижимость складская, особенно расположенная в районе портов. Аналитики BNP Paribas подчеркивают, что спрос на складскую недвижимость может особенно резко возрасти в случае реализации «жесткого» сценария Брекзита, когда контрагенты из Англии и ЕС начнут сталкиваться с проблемами растаможивания: «Переработка товаров и их таможенная очистка в портах потребует больше хранилищ, особенно в краткосрочной перспективе. Мы уже наблюдаем рост спекулятивных сделок, связанных с вопросами хранения вокруг порта Дувр. Можно предугадать дальнейший рост арендной платы за логистическую недвижимость».
Какие города Европы «выиграют» от Брекзита
В то время как большинство инвесторов заботит вопрос, как Брекзит отразится на развитии рынка недвижимости Великобритании, эксперты также рассуждают о том, какие города континентальной Европы смогут выиграть в этой ситуации и привлечь дополнительные инвестиции.
Как показал опрос, проводившийся компанией Cushman & Wakefield, наибольший потенциал респонденты предполагали у Франкфурта (23%) и Дублина (22%). При этом 30% опрошенных были уверены в том, что действительно серьезной выгоды европейским городам Брекзит не принесет.
Аналитики PwC предполагают, что Франкфурт будет конкурировать за инвестиционные выгоды от выхода Великобритании из ЕС с Дублином, Парижем, Берлином, Амстердамом, Люксембургом и Мадридом. Интерес инвесторов к Франкфурту при этом связывают с низкой стоимостью проживания по сравнению с Лондоном или Парижем, соседством с Европейским центральным банком и наличием крупнейшего в Германии аэропорта. Ряд транснациональных компаний (Morgan Stanley, Citigroup, Nomura, Standard Chartered, Goldman Sachs и др.) уже объявили о планах расширять свое представительство во Франкфурте. В III квартале 2018 года крупнейшие банки Швейцарии и Германии (UBS и Deutsche Bank) подтвердили, что после Брекзита сделают Франкфурт своим новым европейским хабом.
Влияние Брекзита, вероятнее всего, скажется и на том, что окончание рыночного цикла в Германии и Ирландии отодвинется еще на два-три года.
Салта АБАШИНА, эксперт по зарубежной недвижимости Tranio