#пофиншую: не слишком ли много вы платите за ипотеку?

От каких параметров зависит ставка по новому кредиту, на сколько она должна быть меньше старой, чтобы игра стоила свеч и когда выгодно менять созаемщиков? Разбираем лайфхаки выгодного рефинансирования.

Средневзвешенная ставка по ипотеке за девять месяцев 2020-го упала на четверть по сравнению с тем же периодом прошлого года: до 7,32% годовых. Низкие инфляция и ключевая ставка — хорошее время, чтобы рефинансировать имеющиеся кредиты.

1. Проверяем, подходит ли ваш кредит для рефинансирования

Прежде чем подавать заявку на рефинансирование, убедитесь, что ваша ипотека удовлетворяет нескольким условиям:

- по ней отсутствуют просрочки по платежам и непогашенные штрафы. Некоторые банки могут «закрыть глаза» на наличие просроченной задолженности длиной до 30 дней, но лучше, чтобы ее не было совсем;

- вы внесли не менее шести ежемесячных платежей. При этом в отдельных банках можно встретить требование, чтобы срок действия вашего изначального кредита составлял не менее одного года;

- ранее по этому кредиту не проводилась реструктуризация. Реструктуризацию не следует путать с рефинансированием. Заемщик просит банк реструктурировать существующий кредит, когда оказался в сложной финансовой ситуации. Новый кредитный договор при этом не заключается, банк остается тот же самый. Рефинансирование — это всегда новый кредитный договор. Многие кредитные организации охотно согласятся рефинансировать стороннюю ипотеку, даже если ранее заемщик уже переводил ее из одного банка в другой; никаких ограничений на этот счет в тарифах банков не встречается.

- прошло не более половины срока действия вашего кредитного договора. Такой пункт вы не встретите в тарифах банков, но про него важно помнить, чтобы правильно просчитать выгоду. Поскольку большинство ипотечных кредитов выдаются с аннуитетным графиком погашения, при котором вначале большую часть платежа составляют проценты и только ближе к концу срока договора — тело кредита, чем раньше вы снизите процентную ставку, тем большую сумму вам удастся сэкономить на процентах.

Еще один важный нюанс — остаток долга по вашему кредиту. Когда вы оформляли свой действующий ипотечный кредит, одним из ключевых параметров, влияющих на решение банка о его выдаче, был размер первоначального взноса. При рефинансировании решающим показателем выступает коэффициент «К/З».

К/З («кредит/залог») — это отношение остатка задолженности по вашему кредиту к рыночной стоимости заложенного имущества. Чем меньше его значение, тем привлекательнее будет для вас процентная ставка.

Предельный уровень К/З в каждом банке устанавливается индивидуально и зависит от типа недвижимости, на которую был оформлен первоначальный кредит («первичка»/«вторичка», квартира/комната/иное). На сегодняшний день в среднем этот коэффициент ограничивается банками на уровне 85%, однако в базе нашего финансового супермаркета встречаются предложения с размером К/З до 90%. Владельцы сертификата материнского (семейного) капитала могут увеличить размер К/З в момент оформления нового ипотечного кредита за счет оплаты им части задолженности.

2. Выбираем подходящие условия и считаем размер ежемесячного платежа

Чтобы подобрать подходящее предложение по рефинансированию, вам нужно ориентироваться на размер К/З, необходимую сумму и срок кредита. С К/З вроде бы все понятно, а что важно знать про срок и сумму нового кредита?

При рефинансировании вы можете взять кредит на оставшийся срок по вашему действующему кредиту либо же удлинить/сократить его. В зависимости от этого будет меняться размер вашего ежемесячного платежа.

Пример. Допустим, вы хотите рефинансировать ипотеку, процентная ставка по которой составляет 10,5% годовых, остаток задолженности — 6 млн рублей, а срок — 20 лет по ставке 8,5% годовых. Если вы не будете менять срок кредита, то ваша переплата по кредиту снизится с 8,37 млн до 6,49 млн рублей, а размер ежемесячного платежа (при аннуитетной схеме погашения) сократится с 59,9 тыс. до 52 тыс. рублей. При сокращении срока кредита до 15 лет итоговая переплата составит 4,63 млн рублей, а ваш ежемесячный платеж — 59 тыс. рублей. Если же вы решите удлинить срок кредита до 25 лет, то выгода от рефинансирования нивелируется: вы сократите размер ежемесячного платежа до 48,3 тыс. рублей, но размер итоговой переплаты при этом вырастет до 8,48 млн рублей.

Как выбрать размер платежа? С учетом платежей по всем вашим кредитам он не должен быть больше половины от ваших ежемесячных доходов. На этом уровне большинство банков сейчас ограничивают показатель долговой нагрузки. Выбирайте такие параметры кредитования, при которых обслуживание долга будет для вас комфортным: тогда и вероятность отказа по вашей заявке будет низкая.

В отличие от классического ипотечного кредита, при котором сумма финансирования ограничена оценочной стоимостью вашего жилья, и больше денег получить в банке вам вряд ли удастся, при рефинансировании вы можете оформить кредит на большую сумму, нежели остаток вашего долга по старому кредиту. Однако учитывайте, что в этом случае банк повысит ставку в среднем на 1 процентный пункт. Например, такая опция доступна при рефинансировании ипотеки в СберБанке. Это также сработает, если у вас помимо ипотеки есть потребительский или автокредит: все свои долги перед банками можно будет объединить в один и за счет этого существенно сэкономить на процентной ставке.

3. На что смотреть при выборе программы

Прежде всего — на размер процентной ставки: рефинансирование имеет смысл, если разница между ставкой по вашему кредиту и предлагаемой банком составляет не менее 1 п. п. Но нужно учитывать и график платежей: пока еще остались банки, в которых получить ипотеку можно по дифференцированной схеме погашения. Она предполагает наименьшую итоговую переплату по кредиту, но будьте готовы к тому, что вначале вам потребуется вносить больший размер ежемесячных платежей, нежели при аннуитетной схеме.

Пример. Допустим, вы хотите рефинансировать ипотеку, процентная ставка по которой составляет 10,5% годовых, остаток задолженности — 6 млн рублей, а срок — 20 лет. Вот как будет меняться размер ежемесячного платежа и переплаты при разных вариантах процентной ставки и схемах погашения долга (без учета «досрочки» и при сохранении срока кредита):

Важно изучить и требования к заемщикам: возраст, стаж, необходимые документы о доходе. В большинстве банков действуют надбавки к ставкам, если вы не можете подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Зарплатные же клиенты, а также заемщики, подтверждающие свой доход выпиской из Пенсионного фонда, напротив, могут получить скидку к ставке (например, при рефинансировании в Банке ДОМ.РФ). Также во многих кредитных организациях на дисконт к ставке могут рассчитывать госслужащие и бюджетники. Такую опцию, например, предлагает Транскапиталбанк. Встречаются в нашей базе и банки, в которых рефинансировать ипотеку можно без подтверждения дохода, в том числе без повышения размера К/З. В их числе Росбанк.

Немаловажно ознакомиться и с требованиями банков к страхованию. В большинстве случаев при рефинансировании вас попросят оформить комплексное ипотечное страхование (имущественное, личное и титульное страхование), при отказе от которого может взиматься надбавка к ставке до 3 п. п. В некоторых случаях для экономии на стоимости личного страхования может быть выгодно изменить состав созаемщиков. Например, когда по кредиту есть два созаемщика, и возраст основного заемщика существенно превышает возраст созаемщика. Тогда есть смысл выбирать программу, позволяющую менять состав заемщиков, несмотря на то, что ставка по таким программам может быть выше по сравнению с теми вариантами, где менять состав нельзя.

4. За счет чего можно сэкономить?

Существует несколько способов снизить ставку при рефинансировании:

1. Внести единовременный платеж за снижение ставки. Такая опция встречается в тарифах многих банков и может быть выгодной, если вы планируете оформить новый кредит на длительный срок и у вас в планах нет досрочного погашения на крупные суммы.

Пример. Допустим, вы рефинансируете ипотеку на сумму 6 млн рублей сроком на 20 лет по ставке 8,5% годовых, и банк дополнительно предлагает вам снизить ставку на 1,5 п. п. при оплате комиссии в размере 4,5% от суммы кредита. Досрочное погашение не предполагается, и кредит оформляется по аннуитетной схеме. В этом случае при отказе от оплаты комиссии ваш ежемесячный платеж составит 52 тыс. рублей, а переплата — 6,49 млн рублей. При оплате платежа (270 тыс. рублей) за наличный расчет в момент оформления кредита ваша переплата снизится до 5,2 млн рублей, а ежемесячный платеж — до 46,5 тыс. рублей. Общая же экономия при этом составит 1,02 млн рублей.

2. Подать заявку онлайн и провести электронную регистрацию сделки. Часто за это можно получить скидку к ставке.

3. Воспользоваться спецпрограммой.

В настоящее время в России действует несколько программ, в рамках которых отдельные категории заемщиков могут рефинансировать свою ипотеку на льготных условиях. В их число входят:

- военнослужащие ;

- заемщики, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился/родится второй или последующий ребенок, приобретавшие недвижимость у юридического лица;

- заемщики, приобретавшие жилье на сельских территориях до 1 января 2020 года.

4. Оформить кредит на крупную сумму. Например, в Росбанке при оформлении ипотеки на сумму более 5 млн рублей в Москве и 3 млн рублей в регионах предоставляется скидка к ставке в размере 0,5 п. п.

Чтобы увеличить свои шансы на рефинансирование, подайте заявку в разные банки. Для этого вам потребуется заполнить анкету-заявление, указать параметры своего действующего кредита, после чего сотрудники банков свяжутся с вами и подробно проконсультируют обо всех условиях. Подобрать себе подходящее предложение можно и в нашем «Мастере рефинансирования ипотеки».

5. Какие документы нужны

Нужно предоставить в банк:

- копии паспортов всех участников сделки, документы о доходе;

- документы по недвижимости и о праве собственности на нее;

- документы по текущему кредиту (кредитный договор, справка об остатке задолженности и об отсутствии просрочек и реструктуризации);

- реквизиты счета, с которого вы гасили кредит.

Если ипотека оформлялась в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга(-и) на рефинансирование. Если текущий кредит выдан на дом, который еще не сдан в эксплуатацию, банку может потребоваться время на его аккредитацию.

Также нужно будет оформить новый отчет об оценке и заново оплатить страхование. Эти траты также следует учитывать при принятии решения о рефинансировании.

6. Как переоформить залог

После подписания нового кредитного договора банк по предоставленным вами реквизитам переводит сумму, равную остатку задолженности, в банк, где ранее была оформлена ваша ипотека. Когда тот на основании вашего заявления о досрочном погашении спишет денежные средства, вам необходимо будет взять справку о погашении кредита, а также получить закладную. Ее нужно будет отдать на регистрацию в Росреестр, где будет поставлена отметка о ее передаче новому залогодержателю.

Во многих банках провести эту процедуру можно с использованием электронной закладной, что существенно сэкономит ваше время на сделку. Затягивать с переоформлением не стоит: практически во всех банках на момент до перерегистрации залога ставка повышается в среднем на 2 п. п.

И напоследок о мифах

1. Подача заявок на рефинансирование в несколько банков портит кредитную историю. Действительно, запросы о кредите отражаются в специальном разделе вашей кредитной истории, но если у вас не было просрочек и неоплаченных штрафов по предыдущим кредитам, то на решение банка это никак не повлияет. Вам могут просто предложить меньший лимит денежных средств, если на момент выдачи нового кредита у вас будет предодобренное предложение от другого банка.

2. Рефинансирование лишает вас налоговых вычетов при покупке жилья и с процентов по ипотеке. Цель вашего нового договора должна быть непосредственно связана с перекредитованием займа, выданного на приобретение жилья. Тогда проблем с налоговой не возникнет. Если же новый кредит берется на погашение ипотеки и иных кредитов, то в вычете, действительно, могут отказать.

3. Нельзя рефинансировать ипотеку с материнским капиталом. Использование средств материнского (семейного) капитала в текущем кредите не лишает вас права на рефинансирование. Но у вас могут возникнуть определенные сложности с рефинансированием, так как потребуется согласие органов опеки и попечительства на смену залогодержателя и выделение доли детям при закрытии текущего кредита. Законопроект, упрощающий эту процедуру, подготовлен, но пока не принят.

Инна СОЛДАТЕНКОВА, отдел анализа банковских услуг Банки.ру