Перенести стену, объединить кухню с гостиной или сделать гардеробную вместо кладовки — кажется, что в собственной квартире можно все. Но по закону любые изменения конфигурации жилья считаются перепланировкой и требуют согласования с Жилинспекцией. Без разрешений можно нарваться на штраф, проблемы с продажей квартиры и даже судебные споры. Разбираемся, что именно считается перепланировкой, как пройти процедуру согласования пошагово и что делать, если ремонт уже сделан, но узаконить его забыли.
Чтобы сэкономить на ежегодной покупке ипотечного полиса, достаточно рассчитать стоимость страховки на Банки.ру и оформить ее онлайн. За это вы получите кэшбэк до 50% от стоимости полиса. Бонус начисляется в виде банкимани, их можно потратить на покупку сертификатов популярных онлайн-магазинов или вывести на карту (1 банкимани = 1 рубль).
Максимальный кэшбэк 60% предусмотрен за оформление полиса на ипотеку в Сбербанке в страховых компаниях:
«Альфа-Страхование»
«Абсолют Страхование»
«Евроинс»
Если ипотека оформлена в других банках, то кэшбэк по этим компаниям — 10%.
Что такое перепланировка
Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения: например, перенос стен, дверных проемов или объединение комнат. Все подобные изменения должны быть согласованы и зафиксированы в техническом паспорте квартиры, так как любое изменение может повлиять на прочность и безопасность дома, а значит, и на жизнь соседей и владельцев.
Важно! Многие путают понятия «перепланировка» и «переустройство», хотя по закону между ними большая разница. Переустройство — это изменение инженерных систем: установка или перенос сантехнического, электрического или другого оборудования (например, замена старого унитаза на новый, перенос раковины или установка джакузи вместо ванны). Все это также отражается в техпаспорте.
Что нужно согласовывать
Одни изменения в квартире требуют официального согласования, другие — можно сделать спокойно и без бюрократии. Чтобы не запутаться, мы составили таблицу: в ней собраны примеры работ, которые нужно и не нужно утверждать в надзорных органах.
Что можно делать в квартире без согласования, а что считается перепланировкой
| Что считается перепланировкой | Что не считается перепланировкой |
| Снос или перенос внутренних стен | Косметический ремонт: поклейка обоев, покраска, замена напольного покрытия |
| Разделение одного помещения на несколько | Установка новых дверей и окон без изменения размеров проемов |
| Объединение нескольких комнат в одну | Остекление лоджии или балкона |
| Создание нового дверного проема или перенос существующего | Переделка встроенных шкафов, антресолей |
| Расширение площади за счет присоединения других помещений (или, наоборот, — уменьшение) | Установка кондиционера |
| Постройка тамбура или изменение его конструкции | Подключение телевизионных антенн и спутниковых тарелок |
| Создание или ликвидация кухни-ниши, санузла | Монтаж электрических плит на кухне |
| Перенос или изменение размеров кухни, санузла | Замена приборов отопления (в том числе газовых), если не требуется прокладка новых сетей |
| Перенос или установка новых инженерных коммуникаций (труб, стояков, вентиляционных каналов) | Монтаж новых труб или ванны — если они не превышают размеры прежних |
Важно! На первый взгляд, границы между перепланировкой и обычным ремонтом кажутся очевидными. Однако на практике встречаются спорные случаи. Например, установка гипсокартонных перегородок: снести старую стену можно только после согласования, а вот правомерность возведения новой лучше уточнить заранее. К категории спорных также относится перенос радиаторов отопления, а также установка антенн и кондиционеров на фасадах зданий — такие работы могут потребовать отдельного разрешения.
Некоторые изменения в квартире категорически нельзя проводить: они нарушают нормы безопасности и могут привести к серьезным последствиям для всего дома. Самое известное правило — запрещено сносить несущие стены. Даже частичный демонтаж таких конструкций угрожает устойчивости здания. Но этим список не ограничивается.
Вот основные виды работ, которые запрещены:
- Увеличение или перенос санузлов и ванных комнат на территорию жилых помещений. «Мокрые зоны» не могут располагаться над жилыми комнатами соседей. Перенос кухни в другую комнату также запрещен по той же причине.
- Помещения с газовым оборудованием (плита, колонка) должны быть изолированы от жилых комнат. Исключение — квартиры с электроплитами.
- Объединение балкона или лоджии с жилой комнатой недопустимо. Разрешается только сделать арку шириной не более одного метра.
- Подключение теплого пола к общедомовым системам отопления или водопроводу запрещено — при утечке ее невозможно будет устранить без последствий. Допускается только электрообогрев.
- Нарушение системы отопления — нельзя переносить стояки или устанавливать батареи на балконе и лоджии.
- Изменение размеров вентиляционного короба или его демонтаж не допускается. Это нарушает общедомовую вентиляцию.
- Кухня должна оставаться проветриваемым помещением, поэтому убирать из нее окна нельзя.
- Присоединение общедомовых территорий (чердака, лестничного пролёта, коридора) к квартире также незаконно.
Как согласовать перепланировку
На первый взгляд согласование перепланировки кажется хлопотным и долгим процессом. Да, без бумаг и согласований не обойтись, но если разбить все на понятные этапы, задача становится вполне выполнимой.
- Шаг 1. Определите, нужна ли вам перепланировка. Проверьте, входят ли будущие изменения в список разрешенных для перепланировки. Если сомневаетесь, можно обратиться в специализированную компанию или уточнить в вашей Жилинспекции — штраф за самовольную перепланировку может быть выше, чем стоимость согласования.
- Шаг 2. Подготовьте проект. Для официального согласования нужен проект от лицензированного проектировщика. В комплект обычно входят планы квартиры до и после перепланировки; техническое заключение (если затрагиваются несущие конструкции); подписи и печати ответственных специалистов.
- Шаг 3. Подайте документы через «Госуслуги». Для этого авторизуйтесь на gosuslugi.ru, выберите услугу «Согласование перепланировки». Затем заполните заявление (если собственников несколько — подайте коллективное), приложите проект и техническое заключение. В конце — оплатите госпошлину (от 2 тысяч рублей в зависимости от региона). Срок рассмотрения заявки по закону — до 15 рабочих дней.
- Шаг 4. Проведите ремонт по утвержденному проекту. После получения разрешения можно приступать к ремонту. Главное правило — не отходить от согласованного проекта: любые отступления могут потребовать повторного согласования.
- Шаг 5. Получите акт о завершенной перепланировке. Для этого нужно подать заявление на приемку работ через «Госуслуги». Жилищная инспекция проведет осмотр и выдаст акт о завершенной перепланировке. Этот акт нужно отправить в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Затем можно заказать свежую выписку из ЕГРН для проверки: в ней будет отражена новая планировка.
Основные расходы при согласовании перепланировки связаны с экспертизами и услугами проектных организаций — от бесплатных типовых проектов до сотен тысяч рублей за сложные случаи. Стоимость зависит от типа дома и объема работ. В среднем весь процесс — от замеров до регистрации в Росреестре — занимает от четырех месяцев до года.
Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить следующие документы:
- Кадастровый номер помещения, его можно найти в выписке из ЕГРН.
- Правоустанавливающий документ, если право собственности не внесено в ЕГРН.
- Проект перепланировки от лицензированного проектировщика.
- Протокол собрания собственников, если работы затрагивают общедомовое имущество или внешний вид здания.
- Договор соцнайма (при проживании по соцнайму).
- Заключение органа по охране памятников, если дом имеет исторический статус (инспекция может запросить его сама).
После завершения работ понадобятся:
- Журнал производства работ и акт скрытых работ (если они велись).
- Технический план помещения.
- Квитанция об оплате госпошлины, если появились новые помещения.
Если квартира в ипотеке или застрахована, нужно также согласие банка и страховой компании.
Ответственность за несогласованную перепланировку
Самовольная перепланировка — не просто мелкая переделка, а нарушение, которое может обернуться серьезными проблемами для владельца квартиры. Среди них:
- Штрафы и административная ответственность. Если изменения внесены без согласования, собственнику грозит штраф: для физических лиц он составляет от 5 тысяч до 300 тысяч рублей, в зависимости от региона и масштаба нарушения. Для юридических лиц и арендодателей — до 1 млн рублей. Повторное нарушение обойдется еще дороже.
- Обязанность вернуть все как было. Жилищная инспекция вправе потребовать восстановить квартиру в исходном виде. Если владелец игнорирует предписание, работы проведут принудительно и за его счет.
- Проблемы с продажей, ипотекой и наследством. Незаконная перепланировка — стоп-фактор для любых сделок. Во-первых, Росреестр не зарегистрирует продажу или дарение, пока планировка не узаконена. Во-вторых, нотариус может отказать в оформлении наследства. В-третьих, банки часто не одобряют ипотеку на такие квартиры — риск слишком высок.
- Опасность для дома и соседей. Если переделка затронула несущие стены, вентиляцию или коммуникации, это может привести к трещинам, протечкам, коротким замыканиям и даже обрушениям. В особо тяжелых случаях возможна уголовная ответственность по статье 238 УК РФ («Оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности»).
- Судебные споры с соседями и управляющей компанией. Управляющая компания может через суд обязать вернуть все в исходное состояние, а соседи — потребовать компенсацию, если из-за перепланировки пострадало общее имущество или ухудшились условия проживания.
Важно! Если перепланировка уже сделана без согласования, нужно срочно подготовить проект и подать документы на узаконивание — но будьте готовы к штрафу. Если изменения затронули несущие конструкции, Жилинспекция может потребовать вернуть все в исходное состояние. Но проще и дешевле узаконить переделку сразу, чем потом решать проблемы через суд.
Узаконить перепланировку: главное
- Любые изменения в планировке квартиры — от объединения кухни с гостиной до переноса санузла — должны быть согласованы по закону. Главное правило — никаких работ без разрешения. Самовольная перепланировка грозит штрафами, проблемами с продажей, ипотекой и даже судом. Узаконить переделку можно как до, так и после ремонта — но первый вариант всегда проще, дешевле и безопаснее.
- Перед тем как сделать грандиозный ремонт с перепланировкой, нужно предупредить об этом управляющую компанию, а затем внести изменения в Росреестр. Для начала закажите проект у лицензированного проектировщика. Затем подайте заявление на согласование через «Госуслуги». После ремонта получите акт о завершенной перепланировке и внесите изменения в ЕГРН.
- Если вы уже сделали перепланировку без разрешения — не ждите проверок, а сразу зарегистрируйте изменения. Самовольная перепланировка — нарушение, которое может обернуться штрафами до 300 тысяч рублей и требованием вернуть квартиру в исходное состояние. Незаконные изменения лишают возможности продать, подарить или заложить жилье. Кроме того, неправильная перепланировка может повредить несущие конструкции и привести к авариям, конфликтам с соседями и даже уголовной ответственности.
Страхование от мошенничества и другие возможности — в подписке Банки.ру
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации.
Мой профиль