При покупке квартиры обычно запрашивают и проверяют правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, справку о количестве зарегистрированных лиц, справку о дееспособности. Это обязательный минимум. Но еще полезно до сделки проверить финансовое состояние продавца. Если у человека долги с просрочками, открытые исполнительные производства или он находится на грани банкротства, сделку могут признать недействительной даже спустя несколько лет.
В каких случаях могут оспорить продажу недвижимости
Если продавец продал имущество, чтобы оно не досталось кредиторам, то такую сделку могут оспорить по закону № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Проверяются все сделки с имуществом за последние три года. Если управляющий докажет, что квартира была продана с целью скрыть активы или по цене ниже рыночной, договор купли-продажи оспорят, а покупатель рискует потерять и деньги, и жилье.
Как проверить финансовое состояние продавца квартиры
Самая полная и объективная информация о финансовом благополучии собственника недвижимости — в кредитной истории. Сами вы не сможете ее проверить. Теоретически можно попросить письменное согласие продавца, но проще, чтобы он сам отправил запрос в БКИ (в год можно получить два отчета бесплатно) и переслал вам копию. Достаточно первой страницы отчета, где указаны кредитный рейтинг и наличие/отсутствие просрочек за последние годы.
Если вы получили подробный кредитный отчет, обратите внимание на данные за последние три года. Тревожные признаки — это:
- судебные и коллекторские долги,
- наличие просрочек при большой долговой нагрузке.
Важно! Плохая кредитная история не всегда признак недобросовестного продавца. Это всего лишь один из признаков. Например, если у человека низкий кредитный рейтинг, большая долговая нагрузка — это не значит, что он потенциальный банкрот и у него нельзя покупать квартиру. Но если плохая кредитная история сочетается с подозрительно низкой ценой и требованием продавца обязательно провести сделку за наличный расчет, то это знаки, что с квартирой и ее владельцем что-то не так.
Получайте бесплатные отчеты и защиту от мошенников в подписке Банки.ру
Как проверить долги без отчета о кредитной истории
Чтобы избежать сделки с банкротом, можно проверить продавца через базу данных исполнительных производств. Банкротами становятся люди с серьезными долгами. А банки обращаются в суд уже через три месяца после просрочки, значит, на потенциального банкрота уже, возможно, завели исполнительные производства. Эту информацию можно найти в открытом доступе. Вам нужно знать только Ф. И. О., регион проживания и дату рождения продавца квартиры.
Зайдите на сайт ФССП России в раздел «Банк данных исполнительных производств» и введите данные.
В результатах поиска будет видно:
- есть ли открытые дела о взыскании долгов;
- сумму задолженности и основания (налоги, кредиты, алименты, штрафы);
- фамилию и контакты судебного пристава.
Еще один источник информации о финансовом состоянии продавца недвижимости — база Федресурса. Туда попадают данные о должниках, которые уже подали заявление на банкротство. Но дело в том, что есть временной лаг между подачей заявления и потенциальным арестом имущества должника. После подачи заявления недобросовестный должник может успеть продать свое имущество, чтобы получить деньги. Поэтому если сделка срочная и квартира продается ниже рынка, то проверить продавца по базе банкротов будет не лишним.
Зайдите на сайт Федресурса. На главной странице выберите вкладку «Физические лица». Для получения данных достаточно Ф. И. О.
В результатах поиска по базе будет видно:
- есть ли у человека открытые дела о банкротстве;
- номер дела, дату подачи заявления и наименование арбитражного суда;
- имя финансового управляющего и его контакты;
- на каком этапе находится процедура банкротства;
- сведения о продаже имущества на торгах — ссылка на лоты и сроки;
- список кредиторов и сумму требований к должнику;
- дату последнего обновления информации в реестре.
Если суд признал продавца банкротом и управляющий подал иск об оспаривании сделки:
— собирайте доказательства добросовестности (реальные платежи, рыночная цена, договор, акты передачи);
— подавайте возражения и участвуйте в заседаниях;
— обратитесь к юристу по делам о банкротстве, чтобы защитить статус добросовестного приобретателя.
Суд может оставить квартиру за вами, если вы докажете, что не знали о долгах продавца и заплатили рыночную цену.
Главное: не покупайте «проблемное» имущество
- Продавец с плохой кредитной историей — не всегда мошенник, но если он потенциальный банкрот, то это делает сделку небезопасной. Все сделки банкрота за последние три года могут быть оспорены, если у него большие долги.
- Продавец не обязан предоставлять свою кредитную историю, но у покупателя есть доступ к базам судебных приставов и реестру банкротов.
- Плохая кредитная история продавца недвижимости — это только один из признаков возможных проблем в будущем. Обращайте внимание на другие сигналы: низкую стоимость квартиры или фиктивную стоимость в договоре, срочную продажу, расчет наличными.
Одна заявка сразу в несколько МФО — выше шанс одобрения.
Мой профиль