Многие покупатели квартиры в новостройке считают, что ипотечной страховки будет достаточно, однако на практике она защищает в первую очередь интересы банка, а не собственника жилья. Разбираемся, как правильно застраховать новостройку, какие риски требуют особого внимания и как оформить полис без лишних затрат.
Почему не достаточно ипотечной страховки
Страховой полис, который оформляется при получении ипотечного кредита, как правило, покрывает риски повреждения или уничтожения несущих конструкций квартиры — стен и перекрытий, а в отдельных случаях также включает страхование жизни и здоровья заемщика. При этом такая защита обычно не распространяется на повреждение внутренней отделки, домашнего имущества и риски причинения ущерба имуществу третьих лиц, то есть гражданскую ответственность, отмечает управляющий директор компании «Ренессанс Страхование» Артем Искра.
Кроме того, страховая сумма по ипотечному полису, как правило, привязана к остатку задолженности по кредиту, а не к реальной стоимости квартиры и находящегося в ней имущества. В таких договорах также обычно отсутствует страхование от потери права собственности (титульное страхование). Ключевой недостаток ипотечной страховки заключается в том, что страховая выплата направляется первичному выгодоприобретателю — банку, а не покупателю квартиры.
В свою очередь добровольное страхование жилья примерно в 75% случаев ориентировано на защиту внутренней отделки и домашнего имущества собственника, на их полную восстановительную стоимость, а также включает страхование гражданской ответственности при эксплуатации квартиры. Страхование несущих конструкций, которое является базовым элементом ипотечных программ, в добровольных полисах встречается реже, однако при его оформлении страховая сумма также устанавливается исходя из полной стоимости объекта, а не из суммы кредита, добавляет эксперт.
- Выбор страховой компании. Для ипотечной страховки нужно учитывать требования банка — не каждая компания подойдет. При обычном страховании жилья вы выбираете страховщика самостоятельно.
- Что покрывает полис. Ипотечная страховка защищает только конструктивные элементы квартиры (стены, перекрытия). Отделка, мебель и техника в нее не входят. В обычный полис можно включить ремонт, имущество и дополнительные риски.
- Гражданская ответственность. При добровольном страховании можно застраховать ответственность перед соседями — компенсацию получат пострадавшие. Ипотечный полис ущерб третьим лицам не покрывает.
- От чего зависит стоимость полиса. Цена обычного полиса зависит от параметров жилья, набора рисков и страховой суммы. Стоимость ипотечной страховки дополнительно учитывает остаток долга, ставку по кредиту и данные заемщика.
| Критерий для сравнения | Ипотечное страхование (обязательное) | Обычное (добровольное) страхование жилья |
| Основная причина | Обязательное требование банка для выдачи ипотечного кредита. | Добровольная защита имущества и финансовых интересов владельца. |
| Выбор страховой компании | Ограничен списком компаний, аккредитованных банком. Выбор не свободный. | Полная свобода выбора любой страховой компании на рынке. |
| Объект страхования (что покрывается) | Узкий перечень: конструктивные элементы квартиры/дома (стены, перекрытия, несущие конструкции). Отделка, инженерное оборудование, мебель и техника не покрываются. | Широкий и гибкий перечень: можно застраховать как саму конструкцию (квартиру), так и отделку, движимое имущество (мебель, техника), инженерное оборудование. |
| Гражданская ответственность перед соседями | Не покрывает ущерб, причиненный соседям (например, при заливе). | Можно включить в полис как дополнительную опцию. Страховая компенсирует ущерб пострадавшим соседям. |
| Факторы, влияющие на стоимость | 1. Параметры жилья (стоимость, площадь). 2. Остаток долга по ипотеке. 3. Процентная ставка по кредиту. 4. Данные заемщика (возраст, иногда здоровье). | 1. Параметры жилья и имущества. 2. Выбранная страховая сумма. 3. Набор включенных рисков (пожар, залив, кража и т. д.). 4. Дополнительные опции (ответственность). |
| Выгодоприобретатель | В первую очередь — банк. При наступлении страхового случая выплата направляется на погашение кредита. Владелец может получить остаток, если он есть. | Владелец жилья (или указанное им лицо). Компенсацию получает страхователь для восстановления жилья/имущества. |
| Главная цель | Гарантировать банку сохранность залога (квартиры) на протяжении всего срока кредита. | Защитить собственные финансовые интересы и инвестиции владельца недвижимости и имущества. |
Что обязательно нужно застраховать при покупке новостройки
Нужно понимать, что в новостройке примерно в течение последующих после строительства 10 лет идут активные ремонты. «В течение этого времени в доме часто живут не только собственники, квартиросъемщики официальные и не очень, но и строители. Кроме того, кто эти строители, насколько они компетентны и застрахована ли их ответственность, узнать практически невозможно», — отмечает президент СК «ПАРИ» Александр Кудряков.
Для собственной безопасности и уверенности эксперты рекомендуют страховать себя по полному пакету рисков. Даже с учетом нового оборудования и техники, установленной в новой квартире, риски могут произойти по вине соседей, чей ремонт еще не окончился.
«Одним из самых частых страховых случаев на практике все еще является залив, поэтому рекомендуется в новостройке включать покрытие отделки, движимого имущества в первую очередь», — отмечают в «ПАРИ».
Однако не следует пренебрегать гражданской ответственностью (не исключены случаи, когда заливает соседей сам страхователь).
Комплексное страхование квартиры включает в себя несколько рисков, которые страхователь выбирает по своему усмотрению. Среди них:
- Отделка и оборудование. Внутренняя отделка: покрытие пола, стен, потолка, дверное и оконное заполнение, встроенная мебель и так далее. Инженерное оборудование: системы водоснабжения и канализации, включая санитарное оборудование.
- Движимое имущество. Мебель, бытовая техника, электроприборы.
- Гражданская ответственность. Ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью, а также имуществу других лиц вследствие эксплуатации квартиры.
- Конструктивные элементы. Несущие и ненесущие стены. Перекрытия и перегородки.
Характерным примером для новостроек являются выплаты по опции страхования гражданской ответственности с покрытием рисков ремонта, отмечают в «Ренессанс Страховании».
«В нашей практике был случай в комплексе "Москва-Сити", где во время ремонтных работ в одной из квартир произошел срыв батареи центрального отопления. В результате были затоплены несколько квартир ниже. Выплата по полису гражданской ответственности владельца квартиры, где велся ремонт, покрыла ущерб соседям и составила более 13,5 миллиона рублей», — говорит Артем Искра.
Как застраховать квартиру в новостройке
Для оформления полиса, как правило, необходим только адрес квартиры. Приглашать оценщика не требуется — осмотр квартиры проводится обычно на нестандартных объектах. Клиент самостоятельно определяет страховые суммы для отделки и имущества, ориентируясь на смету ремонта и стоимость вещей.
Многие страховые компании предлагают на своих сайтах калькуляторы или типовые лимиты для упрощения оценки. Оформить полис можно на сайте страховой компании, через агента или в офисе.
Можно ли застраховать квартиру на этапе строительства
Договор страхования конкретной квартиры на этапе строительства физическому лицу оформить невозможно. В этот период риск несут другие стороны. Строящийся объект в целом может быть застрахован застройщиком по договору строительно-монтажного страхования, что является дополнительной гарантией завершения строительства. Также существуют продукты страхования послепусковых гарантийных обязательств застройщика.
Для дольщика же страхование становится актуальным и доступным с момента подписания акта приема-передачи квартиры, когда ответственность за нее переходит к новому собственнику.
Важно! Если акт приема-передачи квартиры уже подписан, но в квартире проводится ремонт, допустим, бригадой, нанятой клиентом страховой компании, то может быть оформлен полис страхования конструктива или, например, полис страхования ответственности владельца квартиры с включением рисков причинения ущерба в ходе строительных работ (например, при пробитии трубы, повреждении общей электросети и так далее). «Это незначительно увеличит стоимость полиса (стоимость опции "ремонт" может увеличить цену полиса страхования ответственности примерно на 30%, например, с 3 тысяч до 4 тысяч рублей при сумме покрытия в 500 тысяч рублей), но покроет высокие риски во время ремонта», — говорит Артем Искра.
Если человек уже въехал в новостройку и планирует там жить, то лучше застраховать имущество и гражданскую ответственность, советует основатель агентства недвижимости «Любимое» София Любимова. В перечень рисков стоит включить пожар, залив, короткое замыкание, аварии инженерных сетей и повреждение отделки. «В новых домах коммуникации часто дают сбои, так как дом еще проходит период эксплуатации и усадки. Заливы в первые годы — это типичная ситуация», — отмечает она.
Чем страхование квартиры в новостройке отличается от страхования вторички
Основная особенность страхования квартиры в только что построенном жилье от страховки недвижимости на вторичном рынке — более высокая частота страховых случаев, связанных с заливами, в новостройках из-за возможных скрытых дефектов монтажа инженерных систем и проведения массовых ремонтов соседями, отмечают в «Ренессанс Страховании».
Что касается тарифов, при прочих равных условиях (тип дома, материал стен) они для новостроек и вторичного жилья не различаются, но может применяться небольшая надбавка (около 10%) для домов с газовыми плитами.
Примерная стоимость комплексного годового полиса для новостройки (конструктив на 8 млн рублей, отделка на 800 тысяч рублей, имущество на 1 млн рублей) может составить около 17 тысяч рублей. В эконом-варианте можно застраховать только самое критичное, например отделку.
Поделитесь своим опытом
С кэшбэком до 50% после оформления
Мой профиль