«Домклик» с начала 2026 года мониторил цены на рынке недвижимости и в мае опубликовал два исследования о том, как изменилась стоимость квадратного рынка в новостройке и готовом жилье. Оба исследования основаны на реальных ипотечных сделках Сбера за период с января по май 2026 года. Аналитики заметили, что в некоторых городах происходит снижение цен на квартиры, и сформулировали основные выводы по новостройкам и вторичке.
На первичном рынке снижение охватило больше городов и оказалось сильнее: лидеры теряют до 10,8% за 5 месяцев (Майкоп, Тюмень: –10,6%, Улан-Удэ: –8,9%). Падение затронуло даже миллионники (Уфа, Омск: –4,5%; Новосибирск: –4,1%; Екатеринбург: –3,4%). Для покупателя это окно возможностей: застройщики готовы давать дисконт, особенно в региональных столицах, — есть смысл торговаться и не спешить.
На вторичке плавное снижение. Готовое жилье дешевеет в основном в отдельных городах: рекорд — Архангельск (–11,9%), Благовещенск (–9,6%) и Сочи (–6,9%). Но у большинства падение скромное (Смоленск: –1%, Улан-Удэ: –0,7%). В миллионниках вторичка почти стабильна (Новосибирск: –1,8%, Краснодар: –1,4%). То есть на вторичном рынке резкого обвала нет — выгодные сделки точечные, и ждать большого падения цен в крупных городах не стоит.
Аналитики отмечают, что снижение цен — это не всеобщий тренд. Для Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов тренда на снижение цен не наблюдается. Но возможности для покупателей остаются. Рассмотрели 5 вариантов, в какую недвижимость можно вложить 5 млн сейчас.
Готовые апартаменты-студии в Москве
В 2024 году в Москве запретили строить микроквартиры площадью меньше 28 квадратных метров. До этого момента застройщики продали довольно много таких объектов и сейчас их можно встретить на вторичном рынке. Квартиры могут относиться к жилому фонду, тогда в них можно сделать постоянную прописку, либо это коммерческая недвижимость (апартаменты), которую покупают для сдачи в аренду.
Апартаменты-студия в Москве
- Цена: 4,2 млн.
- Площадь: 10 метров (1 кв. м = 420 тысяч рублей).
- Локация: Москва, 15 минут до метро, внутри МКАД.
- Статус: коммерческая недвижимость.
| Преимущества | Недостатки |
Дешевое жилье в столице Возможность сделать временную регистрацию в Москве | Очень маленькая площадь Нельзя оформить постоянную прописку Повышенный налог (0,5% — для апартаментов, включенных в официальный реестр апартаментов Москвы, и до 2%, если объекта нет в реестре) Повышенные коммунальные платежи |
Кому подойдет: студенту, молодому специалисту без семьи, инвестору под аренду.
На калькуляторе Банки.ру сосчитайте платеж, доход для одобрения и переплату
Однокомнатная квартира в регионе в новостройке
Аналитики «Домклик» выяснили, что заметнее всего цены на квадратный метр в новостройке упали в Тюмени: на 10,6% (с 157 тысяч до 141 тысячи). Тюмень — крупный город с населением более 800 тысяч человек, центр притяжения для людей из области. На сайтах с объявлениями о продаже квартир можно найти варианты, чтобы уложиться в бюджет 5 млн рублей. Это однокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах. Сроки сдачи таких объектов — 2027–2028 годы.
Однушка в новостройке в Тюмени без отделки
- Цена: 4,8 млн.
- Площадь: 35 метров (1 кв. м = 137 тысяч рублей).
- Локация: Тюмень, отдаленный район, за окружной дорогой.
- Статус: жилая недвижимость, большой новый жилой квартал.
| Преимущества | Недостатки |
Дешевое жилье Возможность сделать ремонт под себя Новое жилье Современные общественные пространства внутри квартала (детские и спортивные площадки, ландшафтный дизайн и т. д.) | Отсутствие развитой инфраструктуры Необходимость ремонта |
Кому подойдет: семье без детей.
На калькуляторе Банки.ру сосчитайте платеж, доход для одобрения и переплату
Готовая однушка в регионе
Тюмень — один из городов, где снизились цены не только на новостройки, но и на готовое жилье: на 3,8% (с 113 тысяч рублей за квадратный метр до 108,7 тысячи рублей). В итоге за 5 млн рублей можно найти вариант с хорошим ремонтом в нестаром доме в районе с развитой инфраструктурой.
Однушка в Тюмени в доме 2009 года постройки
- Цена: 4,9 млн.
- Площадь: 48 метров (1 кв. м. = 102 тысячи рублей).
- Локация: Тюмень, отдаленный район, рядом с окружной дорогой.
- Статус: жилая недвижимость, готовая инфраструктура.
| Преимущества | Недостатки |
Можно сразу заехать в квартиру Развитый район | Возможны юридические проблемы с вторичной недвижимостью (нужна проверка чистоты сделки) |
Кому подойдет: семье с детьми.
На калькуляторе Банки.ру сосчитайте платеж, доход для одобрения и переплату
Готовая двухкомнатная квартира в регионе
Среди всех крупных городов, где аналитики «Домклик» обнаружили тренд на снижение цен, самая низкая цена за метр — в Астрахани: 75 тысяч рублей за квадратный метр на вторичном рынке. За 5 млн рублей можно найти двушку или трешку в относительно новых домах (не старше 20 лет).
Двухкомнатная квартира в Астрахани в панельном доме
- Цена: 4,7 млн.
- Площадь: 64 метров (1 кв. м = 73 тысячи рублей).
- Локация: Астрахань, спальный район.
- Статус: жилая недвижимость, готовая инфраструктура.
| Преимущества | Недостатки |
Можно сразу заехать в квартиру Развитый район | Возможны юридические проблемы с вторичной недвижимостью (нужна проверка чистоты сделки) |
Найти вариант для семьи с детьми, если бюджет всего 5 млн рублей, в 2026 году довольно сложно. Но в небольших городах есть такие предложения и на рынке новостроек, и на рынке вторичного жилья. Если ребенок младше 7 лет, то можно рассчитывать на льготную ипотеку в новостройке, или если город входит в список, где разрешена покупка вторички на льготный кредит, то можно выбирать из готовой недвижимости.
На калькуляторе Банки.ру сосчитайте платеж, доход для одобрения и переплату
Дом в деревне
Даже в Московской области можно найти жилье в пределах 5 млн рублей. Но такая недвижимость будет с особенностями. Самый распространенный вариант — это дача. Загородный дом с участком часто стоит дешевле городской квартиры, а метража и земли будет больше. Но в Московской области, чтобы уложиться в бюджет, нужно искать предложения в СНТ, то есть дом, где не получится прописаться. Скорее всего, будут коммунальные сложности: нет газа или водопровода.
Нужно учитывать, что не на любую дачу дадут ипотеку. Садовый дом (нежилой, сезонный) кредитовать нельзя — только капитальное жилое строение, стоящее на учете в Росреестре, с фундаментом, коммуникациями и не дальше 120 км от города. Загородная недвижимость менее ликвидна: ее сложнее быстро продать, поэтому банки строже оценивают объект и могут отказать. Льготная сельская ипотека с 2025 года недоступна городским жителям без переезда и работы в АПК, а Москва, Петербург и Подмосковье из нее исключены. Если дом еще не построен, условия жестче: выше первоначальный взнос и ставка, деньги выдаются траншами по этапам стройки. Добавьте сюда расходы и хлопоты на содержание (отопление, дороги, удаленность от инфраструктуры, школ и медицины) — для постоянной жизни с детьми это может оказаться менее удобным, чем квартира в городе.
Двухэтажный дом в Раменском округе
- Цена: 5 млн.
- Площадь: 90 метров и 6,9 сотки.
- Локация: Раменский округ, СНТ.
- Есть водоснабжение, канализация, но нет газа.
| Преимущества | Недостатки |
Собственный земельный участок с домом Большая площадь | Могут быть проблемы с регистрацией дома В СНТ нет возможности сделать регистрацию Коммунальные проблемы нужно решать самостоятельно Недостаточно развитая инфраструктура |
Кому подойдет: семье со взрослыми детьми или без детей, пенсионерам, семье с личным транспортом.
На калькуляторе Банки.ру сосчитайте платеж, доход для одобрения и переплату
5 млн рублей на первоначальный взнос
Размер первоначального взноса сильно влияет на шансы одобрения ипотеки.
«20% первоначального взноса — необходимое, но не достаточное условие одобрения ипотеки. Минимальный ПВ, как правило, составляет 20%, хотя ряд банков допускает и более низкий уровень взноса (например, 15%) при оформлении страхования, — поясняет эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. — Стоит понимать, что итоговое решение банк принимает комплексно: оценивая долговую нагрузку заемщика, его кредитную историю и подтвержденный доход. Размер взноса может влиять на ставку, но не является определяющим фактором одобрения. Более того, допустимый уровень первоначального взноса может определяться индивидуально для каждого заемщика и конкретного объекта недвижимости».
Если 5 млн рублей — это первоначальный взнос в размере 30%, то общая стоимость квартиры может достигать примерно 16,7 млн рублей, а сумма кредита составит около 11,7 млн рублей. С таким бюджетом доступен широкий выбор: полноценная 2–3-комнатная квартира в новостройке или на вторичке практически в любом крупном городе России. Но для такого кредита потребуется большой доход, переплата составит несколько десятков миллионов рублей, если гасить кредит по графику.
Какую сумму взять в ипотеку, если есть первоначальный взнос 5 млн рублей: сравниваем ежемесячный платеж, переплату и рекомендуемый доход
Для расчетов использовали калькулятор Банки.ру для рыночной ипотеки.
| Стоимость квартиры, руб. | 16,7 млн | 10 млн | 7,1 млн |
| Первоначальный взнос, руб. | 5 млн | ||
| Первоначальный взнос, % | 30% | 50% | 70% |
| Ежемесячный платеж, руб. | 154 тыс. | 65 тыс. | 28 тыс. |
| Переплата по кредиту за 30 лет, руб. | 43 млн | 18 млн | 8 млн |
| Рекомендуемый доход, руб. | 328 тыс. | 150 тыс. | 76 тыс. |
Чем большую долю стоимости покрывает ваш взнос в 5 млн, тем дешевле итоговая квартира и тем меньше кредит. При взносе 70% сумма займа минимальна (~2,14 млн) — долговая нагрузка и переплата будут самыми низкими, но и бюджет на квартиру ограничен ~7,1 млн. При взносе 40% можно позволить более дорогое жилье (до 12,5 млн), но кредит вырастает до 7,5 млн с соответствующим ростом ежемесячного платежа. При взносе 30% вы переплачиваете банку 43 млн рублей — почти втрое больше стоимости самой квартиры, платите 154 тысячи в месяц и должны зарабатывать 328 тысяч рублей, что недоступно подавляющему большинству заемщиков. При взносе 70% переплата падает до 8 млн (более чем в 5 раз меньше), платеж — комфортные 28 тысяч, а требуемый доход 76 тысяч реалистичен для одного человека.
Если 5 млн рублей — это значительная часть стоимости жилья (50–70%), ипотека на оставшиеся 2–5 млн остается посильной и разумной — платеж и долговая нагрузка под контролем. А вот покупка квартиры за 16,7 млн с кредитом 11,7 млн по рыночной ставке невыгодна: гигантская переплата и требование дохода в 328 тысяч рублей делают такой вариант рискованным. Если хочется именно дорогую квартиру, разумнее либо дождаться доступа к льготной программе (семейная, ИT-ипотека под 6%), либо выбрать жилье дешевле и взять меньший кредит.
Главный принцип: большой первоначальный взнос — главный инструмент экономии на ипотеке.
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Мой профиль