До кризиса покупка квартир в строящихся домах даже в кредит считалась в России хорошей инвестицией: рост цен на недвижимость с лихвой перекрывал стоимость ипотеки. Сейчас банки возобновили совместные с застройщиками программы, улучшив условия кредитования таких объектов, однако пока эксперты называют вложения в недострой сомнительными с точки зрения получения дохода.
Квартиры будущего
Многие банки готовы выдавать ипотечные кредиты не только на готовые квартиры, но и на объекты в еще не достроенных домах. Правда, с одним условием: компания-застройщик должна быть аккредитована при банке, то есть соответствовать всем его требованиям.
«Критериями отбора партнеров служат соответствие документов действующему законодательству, опыт работы на рынке недвижимости, количество уже построенных и введенных в эксплуатацию домов и т. д.», — рассказывает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева. В «Уралсибе» добавляют, что при выборе застройщика банк также смотрит на степень готовности объектов, которая должна составлять не менее 15%.
Некоторые объекты строятся при непосредственном участии банка, кредитующего компании. В таких случаях заемщики могут рассчитывать на более выгодные ставки по ипотеке. В прошлом году банки улучшили условия ипотечного кредитования, снизив ставки и размер первоначального взноса.
«Например, если в начале 2010 года первоначальный взнос по таким кредитам составлял 30—40% от стоимости новостройки, то сейчас банки соглашаются и на 20%», — говорит директор департамента кредитования «Фосборн Хоум» Елена Зотова.
По ее словам, улучшение условий на рынке кредитования первичного жилья произошло и за счет появления новых совместных программ банков и застройщиков. Надо отметить, подобные программы есть у небольшого числа кредитных организаций, в основном у крупных — у Сбербанка, ВТБ 24, Газпромбанка, «Уралсиба», «Возрождения».
У банков с иностранным участием, таких как Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, количество партнеров-застройщиков ограниченно.
Надбавка за риск
Как правило, стоимость кредитов на строящееся жилье на 1—3 процентных пункта выше, чем на «вторичку». «Такие повышенные ставки действуют до момента оформления клиентом права собственности на недвижимость, после чего они снижаются до уровня ставок на готовое жилье», — указывает начальник управления розничного кредитования Московского Кредитного Банка Светлана Романова.
Как поясняет вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц, исторически банк рассматривает кредит на покупку объекта в строящемся доме как более рискованный, поэтому делит этот риск с заемщиком, назначая надбавку к ставке по ипотечному кредиту.
Но при этом размер ставки может варьироваться в зависимости от степени вовлеченности банка в строительство. Так, по словам Тер-Аристокесянца, на некоторые объекты эта надбавка не распространяется, например на объекты компаний «Система-Галс» и «Дон-Строй» (в кризис их собственником стала группа ВТБ).
Также ставка может зависеть от размера первоначального взноса. К примеру, в «Уралсибе» она варьируется от 12% до 13,5% годовых по кредитам в рублях, в Сбербанке — от 9,5% до 14%. Если, скажем, взнос составляет 15%, срок — 10 лет, то кредит в крупнейшем банке страны обойдется в 13,5%. Но с учетом надбавки до получения документов на собственность ставка будет равна 14,75%.
В Газпромбанке при таких же параметрах она составит 13,5% до завершения строительства, 12,5% — после. При этом банк взимает еще комиссию за выдачу кредита в размере 0,85% от суммы займа, но не более 70 тыс. рублей.
Ряд банков сейчас участвует в госпрограмме по рефинансированию ипотечных кредитов ВЭБа. Она распространяется на новое и строящееся жилье, и ставка по таким займам не должна превышать 11% после оформления квартиры в собственность. Однако до завершения строительства проценты будут повыше. Например, у Сбербанка — 12,85%, у ВТБ 24—13,5%, столько же у «Уралсиба», у Инвестторгбанка − 16%.
Для жизни или для инвестиций?
Покупка квартир в строящихся домах даже в кредит была хорошим инструментом вложения денег до кризиса, когда рост цен на недвижимость достигал 100% в год. «Причем в самом большом плюсе остались граждане, которые делали покупку в 2005—2006 годах, а больше всего проиграли те, кто приобретал квартиры в 2008-м, перед самым кризисом», — рассказывает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко.
По словам Георгия Тер-Аристокесянца, до кризиса инвестиционные сделки составляли около 50% от всех сделок по покупке жилья в строящихся домах, а сейчас их примерно в два раза меньше. Надбавка к ипотечному кредиту в период строительства может быть компенсирована ростом стоимости квартиры в будущем.
«Исходя из имеющейся статистики, цена объекта после сдачи в эксплуатацию и получения участниками долевого строительства свидетельства о праве собственности повышается на 5—10% в зависимости от ликвидности, местонахождения и других характеристик объекта», — объясняет Светлана Романова.
Но в то же время, как считает Наталья Карасева, однозначного ответа на вопрос, является ли сейчас покупка строящегося объекта инструментом инвестирования, нет. «Необходимо анализировать каждый конкретный случай, — продолжает она. — Многое зависит от степени готовности дома, цены недвижимости и перспектив роста экономики».
«Пока ипотечный кредит на строящийся объект — очень сомнительная инвестиция, так как цены на недвижимость растут медленно, — считает Олег Репченко. — Например, за прошлый год наш индикатор показал рост на 12%, в текущем году этот показатель может быть ниже, так как прошлогодний результат — это следствие посткризисной коррекции».
По словам Репченко, при ставках по ипотеке 10—15% такое инвестирование не принесет особого дохода. «Тем более надо учитывать, что при ухудшении ситуации в экономике рынок может стагнировать и рост цен остановится, а необходимость выплачивать ипотечный кредит и проценты по нему останется», — добавляет он.
Кроме того, эксперты рынка напоминают, что при покупке недостроенного жилья всегда есть риск, что сроки сдачи объекта затянутся или строительство вообще не будет завершено. И даже если стройку финансирует банк, то в случае повторения глобального кризиса кредитование может прекратиться и компании не на что будет достраивать дом.
Ведь все банки признают, что хоть и проводят тщательную проверку застройщиков и приобретаемых в кредит объектов недвижимости, но никаких гарантий завершения строительства не предоставляют.
Татьяна АЛЕШКИНА, Banki.ru