Уполномоченный при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов предложил усовершенствовать программу проектного финансирования многоквартирного жилья, в частности снизить в низкодоходных регионах ставки кредитования застройщиков. Об этом сообщили в понедельник ТАСС в пресс-службе бизнес-омбудсмена.
Свои предложения Титов направил вице-премьеру Марату Хуснуллину, главе Банка России Эльвире Набиуллиной, главе СберБанка Герману Грефу и гендиректору «ДОМ.РФ» Виталию Мутко.
«Титов, в частности, предложил Эльвире Набиуллиной проработать снижение в низкодоходных регионах как ставки кредитования застройщиков, так и требования к их кредитоспособности: критерий рентабельности проекта понизить с 25% до 15%, критерий доли участия застройщика собственным капиталом — с 15% до 10% от инвестиционной стоимости проекта. Помимо этого — расширить объем предоставляемых банковской системе гарантий, в том числе посредством докапитализации «ДОМ.РФ», для смягчения нормативов по обязательному резервированию и повышения доступности проектного финансирования», — сказали в пресс-службе.
Титов аргументировал свои предложения тем, что новая форма финансирования «не везде работает эффективно, а иногда именно банки становятся главным фактором, тормозящим развитие отрасли». В первую очередь, по его словам, это касается регионов, в которых средняя доходность проектов жилищного строительства не превышает 3—5% при общероссийском среднем показателе 8%. С учетом стоимости земельного участка, а также процентов по проектному финансированию «показатель рентабельности в отдельных регионах стремится к нулевому, что вынуждает малые и средние компании (из числа застройщиков) уходить с рынка».
Также уполномоченный указал на проблемы в особенностях работы коммерческих банков. К примеру, сроки рассмотрения заявок застройщиков, по его данным, растягиваются от двух до восьми месяцев, а плата за одни и те же услуги по рассмотрению пакета документации в разных банках сильно различается, как и методика расчета оплаты таких услуг.
«Кроме того, некоторые банки полагают, что каждый новый проект застройщика по проектному финансированию продлевает его предыдущие обязательства, превращая совокупность проектов в бесконечную цепочку обязательств перед банком. Ввиду этого застройщик не имеет возможности распорядиться прибылью и не имеет возможности получения иных кредитов», — отметил Титов, слова которого приводит пресс-служба. Он добавил, что отдельные банки прекращают финансирование объектов на время, пока согласовываются изменения проектной документации, ссылаясь на изменение финансовых показателей строительства. При этом сроки согласования финансирования измененной документации «сопоставимы со сроками рассмотрения новой заявки на финансирование проекта». Также некоторые банки «необоснованно придерживают денежные средства на эскроу-счетах месяц и более уже после того, как застройщик предоставляет разрешение на ввод объектов в эксплуатацию», добавил Титов.
Уполномоченный предложил несколько мер, которые позволят, по его мнению, снизить издержки застройщиков. В их числе «разработка единой формы заявления и единого (типового) комплекта документации на предоставление проектного финансирования», «предоставление застройщику возможности одновременной подачи заявок в несколько уполномоченных банков». Также он выступает за ограничение банковских комиссий и разовых платежей за услуги по предоставлению кредитов застройщикам, таких как платежи за подписание договора на кредитную линию, комиссия за выдачу кредита, конвертация бридж-кредита в проектное финансирование и т. п. Титов предлагает вести расчет действительной ставки кредита с учетом комиссий, а также нормировать срок согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам.
В числе других мер — «разграничение взаимоотношений между банком и застройщиком в рамках проектного финансирования по каждому строительному объекту», «установление предельного срока на раскрытие эскроу-счетов в пять дней с момента предоставления застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязательная гражданская ответственность банка за несоблюдение этого срока», «сокращение сроков на согласование банками таких изменений, как перепланировка квартир, офисов, до двух недель, в иных случаях — до 20 дней», «обязательное продолжение финансирования проекта на прежних условиях на все время согласования изменения проектной документации».
Титов отметил, что для большинства регионов актуальна проблема, связанная с необходимостью подтверждения банку затрат застройщика в размере 15% от общей стоимости проекта. По его словам, в Москве и иных городах, где стоимость земли высока, выполнить эти требования значительно проще: 15% может составить стоимость земельного участка.
«Однако в провинциальных городах стоимость земли зачастую не превышает 5%, остальные 10% необходимо «закрыть» именно выполненными работами, причем в короткие сроки — в течение трех месяцев. Между тем при строительстве 500-квартирного дома затраты в 10% сопоставимы со стоимостью пятиэтажного многоквартирного дома, который необходимо возвести в течение трех месяцев», — пояснил он. Возможным решением проблемы Титов видит «альтернативное право застройщика до момента подписания кредитной документации внести на счет банка собственные денежные средства, а после подписания — получить кредит, не дожидаясь, пока будет реализовано 10% проекта», уточнили в пресс-службе бизнес-омбудсмена.
С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом ведется за счет банковских кредитов.
