Потенциал роста доступности жилья для россиян за счет удешевления кредитования во многом исчерпан, и ключевым фактором развития рынка жилой недвижимости и ипотеки в 2021 году выступит динамика цен на жилье и номинальных доходов населения. Об этом говорится в очередном выпуске «Обзора финансовой стабильности» от Банка России.
Регулятор констатирует, что в IV квартале 2020 года цены на первичном рынке недвижимости России росли более быстрыми темпами, чем в предыдущем году, а в I квартале 2021-го рост цен ускорился и достиг максимальных значений за последние десять лет — 17,6% в годовом выражении. Данная динамика была обусловлена недостаточным уровнем предложения со стороны строительного сектора на фоне повышенного спроса домохозяйств, вызванного снижением ипотечных ставок, поясняют в Центробанке.
При этом повышение стоимости квартир на первичном рынке спровоцировало удорожание готового жилья: к I кварталу 2021 года рост цен на вторичном рынке ускорился и составил 13,6% год к году.
«Ожидание дальнейшего роста цен подогревает спрос; по косвенным признакам, растет количество инвестиционных сделок на рынке жилья», — отмечают в ЦБ.
При этом результатом двузначного роста цен в 2020 году стало снижение покупательной способности зарплат в отношении жилой недвижимости. Если на 1 января 2020 года на одну среднюю зарплату можно было приобрести 0,76 кв. м жилой недвижимости, то годом позже — 0,67 кв. м. Снижение было отмечено в подавляющем большинстве регионов.
Тем не менее количество метров жилья, которые можно приобрести в ипотеку по средней ставке, расходуя половину средней заработной платы на обслуживание кредита (доступность жилья в ипотеку), в течение 2020 года увеличилось с 40,1 до 40,5 кв. м. Как поясняют в Центробанке, увеличение было достигнуто за счет смягчения денежно-кредитных условий по ипотечным кредитам (финансовый рычаг): роста сроков кредитования c 216 до 223 месяцев и снижения процентных ставок с 9,24% до 7,37% в условиях действия государственных льготных ипотечных программ и перехода к мягкой ДКП.
«Если во II квартале 2019 года ежемесячный ипотечный платеж в 1 тыс. рублей позволял обслуживать кредит в 96 тыс. рублей, то в IV квартале 2020 года данный показатель достиг 121 тыс. рублей и тем самым за полтора года показал рост, превышающий накопленное изменение за период с 2010 года», — говорится в обзоре.
Между тем сейчас потенциал дальнейшего роста доступности жилья для населения за счет увеличения финансового рычага (то есть за счет удешевления кредитования) во многом исчерпан, считает регулятор. «Даже при увеличении среднего срока по новым кредитам до 240 месяцев и снижении ставки до 7% его значение не превысит 130 тыс. рублей и будет нивелировано уже при шестипроцентном росте цен на жилую недвижимость, что при сохранении роста цен на уровне 2020 года произойдет в течение двух кварталов. Дальнейшее увеличение спроса на жилье и повышение доступности жилья без угроз для финансовой стабильности возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость», — заключают в ЦБ.
Продуктовый калькулятор
