Покупка или продажа квартиры — одна из самых крупных финансовых сделок в жизни. Но даже после регистрации права собственности риск споров вокруг недвижимости полностью не исчезает: сделку могут оспорить в суде — например, из-за ошибок в документах, нарушенных прав третьих лиц или мошенничества. В таких ситуациях покупатель рискует не только потерять квартиру, но и деньги. Разбираемся, можно ли застраховаться от подобных рисков и какая страховка тут поможет.
Какая страховка защитит от мошенников при купле-продаже недвижимости
Финансово защитить покупателя жилья от утраты права собственности на него (если вдруг по какой-то причине сделка будет признана недействительной) может страхование титула или, как еще называют такой полис, титульное страхование. «Титул — это законное право собственника на приобретенное им жилье», — поясняют в «Росгосстрахе».
Основное отличие титульного страхования от других видов страховых услуг в том, что, страхуя титул, покупатель получает защиту не от возможных событий в будущем, а от последствий того, что уже произошло, но на момент покупки жилья не было выявлено. И из-за чего сделка может быть оспорена в суде.
Страхование титула — добровольный вид страхования. Покупатель квартиры сам принимает решение, на какой срок ему оформлять страховой договор. Застраховать свои риски по утрате титула покупатель может на сумму сделки по договору купли-продажи. Или «достраховать» в свою пользу риски на разницу между суммой кредита и реальной рыночной стоимостью квартиры.
Обычно полис оформляется при ипотечных сделках, но, бывает, и отдельно, говорит директор домена «Жилье и имущество» компании «Ингосстрах» Василий Кургузов. «Мы наблюдаем рост интереса к данному виду страхования. Эффект от "бабушкиных" схем, получивший широкий общественный резонанс, отражается на волнении покупателей на рынке вторичного жилья», — отмечает он. Причем на данный момент самыми востребованными рисками стали риски по сделкам с пожилыми продавцами.
Заместитель директора департамента андеррайтинга и управления продуктами «Согласия» Станислав Олейников соглашается: после громкой истории с квартирой Ларисы Долиной спрос на такие полисы резко вырос — во втором полугодии 2025 года доля «добровольных» полисов (в сделках без ипотеки) увеличилась более чем в три раза. «Люди стали чаще выбирать трехлетний срок страхования, что напрямую связано с периодом исковой давности по таким делам», — говорит он.
Договор добровольного титульного страхования целесообразно заключать в момент оформления сделки с квартирой или сразу после регистрации права собственности, предварительно согласовав со страховой компанией условия сделки и проект договора купли-продажи, чтобы потом какие-либо неточности или ошибки в оформляемой документации не явились основанием для отказа в страховании, добавляют в «Росгосстрахе».
Какие именно риски покрывает титульное страхование
Страхование титула может оформляться в двух форматах: в рамках ипотечного страхования в пользу банка-кредитора или же как добровольная страховка титула, объясняет руководитель направления дирекции андеррайтинга ипотечного страхования и партнерских продаж ВСК Ирина Шимова. Чаще всего используется первый вариант.
Страховым случаем по договору считается ситуация, когда страхователь теряет зарегистрированное право собственности на недвижимость по решению суда, которое вступило в законную силу. Это возможно, если суд признает сделку недействительной по следующим причинам:
- сделку заключил несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей, когда такое согласие по закону обязательно;
- сделку совершил гражданин, ограниченный судом в дееспособности, без согласия попечителя;
- на момент сделки человек формально был дееспособен, но не мог понимать значение своих действий или контролировать их;
- сделка была заключена из-за существенного заблуждения;
- сделка была совершена под влиянием обмана, насилия, угроз или тяжелых обстоятельств;
- сделку заключило лицо без необходимых полномочий или с превышением полномочий;
- нарушено преимущественное право покупки, и суд переводит права и обязанности покупателя на другое лицо;
- сделка признана ничтожной, поскольку была совершена человеком, признанным недееспособным из-за психического расстройства;
- имущество истребовано у добросовестного покупателя, если оно выбыло из владения собственника по причинам, указанным выше.
Также страховым случаем может быть ситуация, когда после покупки недвижимости суд признает право проживания или пользования жильем за третьими лицами, если это право возникло до покупки квартиры. Например, суд признал право человека проживать и пользоваться этим жильем или же суд удовлетворил иск о вселении в квартиру.
Часто из практики в судебном порядке оспариваются сделки, совершенные с нарушением прав несовершеннолетних собственников, в результате мошеннических действий, включая подделку документов при осуществлении сделок с недвижимостью, отмечают в пресс-службе «Росгосстраха».
«Все чаще мы встречаем решения суда о признании недействительными сделок по основаниям статей 177, 179 ГК РФ, когда сделка совершалась лицом, неспособным в момент ее совершения понимать значение своих действий, или когда продавец квартиры находился под влиянием обмана, насилия или угрозы. Все эти события покрываются договором титульного страхования», — объясняют там.
Когда страховка не работает
Страховая компания может отказать в страховании риска в следующих случаях:
- если суд признал страхователя недобросовестным приобретателем (то есть человеком, который приобрел недвижимость с нарушением закона);
- если право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в установленном порядке на момент заключения договора страхования или в период его действия;
- если установлено, что сделка была совершена под влиянием обмана, насилия или угроз со стороны страхователя или его представителя;
- если компетентные органы установили, что сделка была заключена из-за тяжелых обстоятельств, о которых страхователь знал до сделки или узнал в момент ее совершения;
- если доказано, что сделка была совершена в результате злонамеренного сговора между представителем страхователя и представителем другой стороны и страхователь знал об этом до сделки или в момент ее заключения.
Также некоторые ситуации не считаются страховыми случаями. Например:
- потеря права собственности из-за незаконных действий государственных органов или чиновников;
- обращение взыскания на имущество по долгам собственника;
- изъятие культурных ценностей, если они содержатся бесхозяйственно;
- реквизиция имущества при чрезвычайных ситуациях (например, при стихийных бедствиях);
- конфискация имущества по решению суда;
- изъятие земельного участка из-за грубого нарушения правил его использования;
- добровольный отказ собственника от недвижимости;
- изъятие жилья, если собственник использует его не по назначению, систематически нарушает права соседей или доводит помещение до разрушения;
- изъятие земельного участка или недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- прекращение права собственности, если по закону такое имущество не может принадлежать данному владельцу.
Сколько стоит полис страхования титула
Стоимость титульного страхования зависит от нескольких факторов. В том числе: суммы ипотечного кредита; количества предыдущих переходов права собственности; документов, на основании которых возникло право собственности; наличия представителя у продавца (например, если квартира продается по доверенности) и других особенностей сделки.
Как отмечают в страховой компании «Согласие», стоимость полиса варьируется в диапазоне 0,3–0,42% от цены объекта за год.
«За последние 2–3 года тарифы даже немного снизились, потому что страховщики научились точнее оценивать риски. Но это не значит, что страховые компании берут подряд всех желающих: на этапе предстраховой экспертизы идет жесткий отбор», — обращает внимание Станислав Олейников. К примеру, в ноябре 2025 года при 123 поступивших заявках компания отказала 106 клиентам. Как поясняют в «Согласии», это делается для того, чтобы отсечь проблемные объекты еще до сделки.
Срок страхования определяется требованиями банка. Обычно он составляет 3 года с момента регистрации права собственности либо весь срок действия ипотечного кредита.
Как снизить риски сделок с мошенниками
Руководитель управления андеррайтинга и разработки продуктов «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова советует никогда не совершать сделки в спешке: если вы хотите быстро продать или купить недвижимость, это должно вас насторожить.
- Избегайте «серых» схем: занижения цены в договоре, передачи части денег без расписки, оформления сделки задним числом.
- Не давайте задаток без предварительного письменного договора с полным описанием условий.
- Запрашивайте оригиналы всех необходимых документов перед сделкой. Не отправляйте незнакомцам фото паспорта, выписки из ЕГРН и другие документы через мессенджеры. Если нужно, пересылайте их через своего юриста.
- Проводите сделку безналичным путем: через аккредитив, банковскую ячейку или эскроу-счет. Подписывайте документы только после юридической проверки.
- Тщательно проверяйте историю перехода прав: сколько раз квартира меняла собственника за последние три года и не было ли сделок по доверенности. Важно обращать внимание на участие в приватизации несовершеннолетних или пожилых людей — это классические рисковые факторы. Технологически защиту усиливают нотариальное сопровождение сделки и электронные сервисы Росреестра, позволяющие проверить «чистоту» объекта, но они не отменяют необходимости юридической экспертизы.
Полная независимая юридическая проверка правоустанавливающих документов, подлинности доверенностей и других документов по сделке поможет существенно снизить риски мошенничества.
Поделитесь опытом
Оформите ипотечное страхование выгодно на Банки.ру
Мой профиль
