При покупке или продаже недвижимости стороны сделки могут договориться о задатке. Разбираемся, что это такое и чем отличается от других платежей.
Что такое задаток
Задаток — это сумма, которую выдает одна из сторон сделки другой стороне в счет причитающихся с нее платежей в качестве доказательства заключения договора. Возможность использования задатка предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.
«По сути это доказательство того, что покупатель собирается заключить в дальнейшем сделку, а не просто тратит время продавца. То есть это гарантия, что стороны реально заинтересованы в заключении договора», — говорит Андрей Хилажев, юрист юридической фирмы «Мазка, Метелкин, Бушмин и партнеры».
В теории задаток гарантирует заключение сделки, но от нее все равно можно отказаться. Если это сделано по соглашению сторон, то никаких последствий не будет. Если же одна из сторон нарушила условия договора задатка, то она лишается денег. Причем когда сделка срывается по вине покупателя, он просто лишается внесенной суммы, а когда сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.
Когда и зачем нужен договор задатка
Договор нужен всегда, когда есть задаток. Закон допускает заключение сделки без него, но если покупатель и продавец договорились о задатке, то это должно быть закреплено на бумаге. Согласно Гражданскому кодексу, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
«Стороны фиксируют обязательства в предварительном договоре купли-продажи, и в случае нарушения этих условий — уклонения от заключения договора с какой-либо из сторон, для каждой из них наступают последствия. Если договор нарушен со стороны покупателя, он лишается своего задатка, если со стороны продавца — он, согласно ГК РФ, должен вернуть задаток в двойном размере», — говорит юрист.
Задаток, аванс и обеспечительный платеж — в чем разница
Перед заключением сделки стороны могут договориться не только о задатке. Это также может быть аванс или обеспечительный платеж. Разберемся, чем они друг от друга отличаются.
Аванс
Аванс представляет собой предоплату, которую вносят и в дальнейшем засчитывают в стоимость приобретаемого объекта. Аванс, в отличие от задатка, можно вернуть в полном объеме — в таком случае не важно, кто виноват в срыве сделки.
Обеспечительный платеж
Согласно Гражданскому кодексу, обеспечительный платеж — это деньги, которые могут пойти на оплату каких-либо денежных обязательств, которые возникают в процессе заключения сделки или в результате нарушения договора. Это, например, возмещение убытков или уплата неустойки, погашение разницы курса валют и так далее.
В отличие от аванса и задатка, обеспечительный платеж не засчитывают в сумму сделки при ее заключении. Его засчитывают в счет исполнения соответствующего обязательства. Если таких обязательств не было, то деньги возвращают тому, кто их внес.
Риски при задатке
Риски могут быть связаны с ипотекой. Например, покупатель рассчитывал получить кредит на определенную сумму, заключил с продавцом предварительный договор, а банк отказал или согласовал меньшую сумму. В результате денег у покупателя нет, он вынужден отменить сделку, а значит, и лишиться задатка.
«Остальные риски зависят от добросовестности и ответственности сторон, — говорит юрист Андрей Хилажев. — Это касается ограничений и обременений, о которых добросовестные продавцы должны сообщить. Но и покупателю желательно проверить или в предварительном договоре прописать, что он вносит задаток за квартиру без обременений. То же самое касается перепланировки. В противном случае, если все это выяснится после внесения задатка, а покупатель решит отказаться от сделки, задаток ему не вернут. Так что лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре».
Порядок действий при задатке
Сторонам стоит убедиться в порядочности друг друга. Это касается в первую очередь покупателя, ведь это он отдает свои деньги постороннему человеку, пусть и по договору. Раз риски связаны с правами, перепланировками, обременениями — именно это и нужно проверять.
Какие документы нужно проверять
Проверить собственность можно, попросив у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить данные из ЕГРН можно и самостоятельно — на сайте или в отделениях Росреестра, а также в МФЦ. Понадобится паспорт, заявление и квитанция об оплате госпошлины.
Внимательно изучите документ о праве собственности. В нем написано, как имущество попало к действующему владельцу — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или получено в наследство. Особенно внимательным стоит быть к новоиспеченным наследникам: в течение трех лет со дня открытия наследства (смерти наследодателя или признания его умершим) другие потенциальные наследники могут оспорить завещание.
Запросите у продавца справку о регистрации жильцов. Может оказаться, что в квартире прописаны осужденные, отбывающие наказание в колонии, или были прописаны дети, которые находятся в детском доме. Они потом смогут претендовать на имущество.
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса
Оформлять задаток у нотариуса необязательно, но ничто не мешает сторонам при желании к нему обратиться. Обязательно к нотариусу придется идти, если продается имущество несовершеннолетних (например, в квартире выделены доли детям при использовании материнского капитала) или договор допускает уступку требования (передачу долга третьему лицу).
Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор.
«В предварительном договоре сразу согласуются условия и включаются положения о задатке. Следующий вариант, который может быть — это просто соглашение о задатке, в котором прописываются условия. Но здесь есть риски: в судебной практике иногда бывают варианты, что не признают данный документ договором, и задаток принимают в качестве аванса, то есть как предоплату, — говорит Хилажев. — Иногда делают предварительный договор с приложением про задаток».
Как и когда передавать задаток
Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае необходимо взять с продавца расписку — ее можно оформить в свободной форме и даже написать от руки, но обязательно указать сумму и паспортные данные сторон.
Наличные также можно передать через банковскую ячейку, заключив трехстороннее соглашение с участием банка — он будет посредником.
При безналичном расчете можно просто перевести деньги со счета покупателя на счет продавца или на счет эскроу. В этом случае в расписке не будет необходимости — данных из банка будет достаточно для подтверждения передачи денег в случае спора.
Что включить в соглашение о задатке
В законе говорится, что соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено. Однако чтобы документ был действителен и эффективно защищал права продавца и покупателя, юристы рекомендуют указать следующие сведения:
- ФИО продавца и покупателя;
- паспортные данные сторон;
- места жительства сторон;
- адрес недвижимости, по которой совершается сделка;
- стоимость недвижимости;
- сумму задатка;
- срок внесения;
- случаи, при наступлении которых задаток возвращается;
- сроки заключения договора.
Как вернуть задаток при покупке квартиры
Если сделка не состоялась, то потенциальный покупатель может получить задаток назад. Правда, только в двух случаях: если сделка отменилась по соглашению сторон и если она была отменена по вине продавца. Расторгнуть предварительный договор или соглашение о задатке можно, даже если сторона не отменяет сделку официально, но саботирует.
«Если какая-то из сторон не исполняет обязательства предварительного договора, даже если прямо не говорит об отказе, у второй стороны есть право на отказ от сделки, — говорит Андрей Хилажев. — Порядок этого отказа, то есть расторжения в одностороннем порядке, лучше прописывать в предварительном договоре подробно. Но в любом случае всегда лучший вариант — это направление отказа по месту регистрации контрагента заказным ценным письмом с описью вложения».
Что нужно знать о задатке: кратко
- Задаток — это доказательство того, что стороны заинтересованы в заключении договора. Но задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.
- Если сделка срывается по вине покупателя, то он просто лишается внесенной суммы. Если сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.
- Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
- Покупателю желательно проверить продавца и объект, прежде чем вносить задаток. Лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре.
- Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор. Можно оформить его у нотариуса, но это необязательно.
- Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет.
- Соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено.
