Люди, которые не живут в законном браке, могут оформить один ипотечный кредит на двоих. В таком случае за каждым созаемщиком закрепится определенная доля в недвижимости и обязанности вносить свою часть платежа. Рассказываем, какие особенности и нюансы есть у оформления ипотеки на двоих.
В чем плюсы и минусы ипотеки на двоих
Гражданские супруги могут оформить ипотечный кредит как созаемщики. В таком случае обязанность вернуть деньги возлагается на двоих, и у этого есть как недостатки, так и преимущества.
Преимуществом является то, что займ, оформленный на двоих, можно получить на более выгодных условиях — например, по меньшей ставке или на бо́льшую сумму. Также каждый созаемщик получает определенную долю в недвижимости, которая закреплена в кредитном договоре, и право на оформление налогового вычета — отдельно за покупку жилья и отдельно за уплату процентов по ипотеке. Налог на недвижимость рассчитывается пропорционально доле в квартире, а квитанция с коммунальными платежами будет приходить на каждого собственника.
«Оба покупателя заключают договор долевого участия или купли-продажи, оформляя квартиру в общую долевую собственность с выделением долей. Также заключается кредитный договор с банком, где оба будут участвовать в качестве созаемщиков. В нем оговаривается сумма займа, размер ежемесячного платежа и срок кредитования, — рассказала председатель Московской коллегии адвокатов "Инициатива" Екатерина Калядина. — Важно четко отразить в кредитном договоре распределение долга по ипотеке в случае, когда один из созаемщиков задержит платеж или откажется платить вообще».
Платежи по кредиту лучше вносить с отдельных счетов и сохранять подтверждающие документы.
Но есть и недостатки ипотеки с созаемщиком. Так, всегда есть риск, что кто-то перестанет платить, захочет продать свою долю или сдать в аренду. Если один из партнеров умрет, то второй без завещания не сможет наследовать его долю. Кроме того, при просрочке платежей сведения в БКИ вносят по обоим созаемщикам. Также партнеры, не состоящие в официальном браке, не могут претендовать на льготную ипотеку.
Обратите внимание, банк может отказать в выдаче ипотеки на двоих, если у одного из созаемщиков плохая кредитная история.
Что делать, если один из партнеров перестал платить
В этом случае обязанность вносить платежи по ипотеке переносится на второго созаемщика. О таком риске нельзя забывать перед оформлением кредита, так как полная сумма платежа может оказаться для одного неподъемной.
«Если второй созаемщик не откажется и выплатит кредит, то у него возникнет право требовать с первого заемщика выплаченную за него сумму. При этом квартира так и останется в ранее определенных долях. Второй созаемщик может обратиться в суд и взыскать деньги принудительно с первого и потребовать перераспределения долей в соответствии с выплаченными суммами по ипотеке», — рассказала Екатерина Калядина.
Что делать с ипотекой при расставании
Юристы напоминают: чем более детально будет составлен ипотечный договор, тем больше проблем удастся избежать при расставании. По словам основателя «ЮРЛ Групп», арбитражного управляющего Семена Николаева, у пары есть несколько сценариев:
- Мирный раздел жилплощади после погашения долга.
- Отказ от квартиры и передача ее другому заемщику без требования компенсации.
- Отказ от погашения ипотеки, но требование денежной компенсации за уплаченные до этого момента средства.
«В двух последних случаях требуется согласие банка, но банк может и не согласиться. Решение залогодержателя зависит от того, насколько уменьшился бы доход заемщика при отсутствии второго сожителя. Банк согласится на раздел долга только в том случае, если размер долга позволяет заемщику продолжать платить», — прокомментировал он.
Если один из партнеров решит сдавать свою долю в аренду или продать, то он не сможет этого сделать без согласия второго созаемщика.
Ошибки при оформлении ипотеки
Ошибкой является ситуация, когда созаемщики по кредитному договору, не состоя в официальном браке, оформляют квартиру на одного собственника, говорит адвокат Екатерина Калядина. В этом случае второй созаемщик не имеет права претендовать на жилплощадь, только на компенсацию денежных средств по кредиту в размере, который сможет доказать официальными документами.
Еще одна распространенная ошибка — оплачивать кредит деньгами из общей копилки, а также наличными и не сохранять платежные документы. В этом случае невозможно определить, кто сколько внес в погашение ипотеки.
«В случае возникновения спора о размере внесенных платежей по ипотеке и, соответственно, праве собственности на жилплощадь, разрешить его может только суд. И такие случаи нередки. Каждой стороне придется доказывать, что оплата произведена личными деньгами и в конкретном размере. Для этого и нужны платежные документы, внесение средств с личного счета на счет банка», — рассказала Калядина.
