Как сменить управляющую компанию в 2026 году

Пошаговая инструкция по расторжению договора с УК и заключению нового соглашения. 

Зачем нужна управляющая компания в многоквартирном доме 

Управляющая компания (УК) в многоквартирном доме — это организация, которой собственники квартир доверяют управление, обслуживание и ремонт общего имущества дома. УК действует от лица собственников.

Функции управляющей компании:

Техническое обслуживание. Уход и ремонт общего имущества, такого как крыша, фасады, лестницы, лифты, коридоры, подвалы и другие помещения общего пользования.

Коммунальные услуги. Организация и контроль за предоставлением коммунальных услуг, таких как электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение.

Уборка. Поддержание чистоты в помещениях общего пользования, а также уборка прилегающей территории, включая уход за зелеными насаждениями, в зимний период уборка снега и льда.

Безопасность. Обеспечение охраны дома и территории, установка и обслуживание систем видеонаблюдения, организация работы консьержей или охранников, если такое решение приняли собственники.

Сбор платежей. Начисление и взимание платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение бухгалтерского учета и отчетности по поступлениям и расходам.

Юридическая поддержка. Представление интересов собственников квартир в различных инстанциях, консультирование по вопросам, связанным с жилищным законодательством, участие в судебных разбирательствах, если это связано с управлением или обслуживанием дома.

Аварийные и экстренные работы. Организация и проведение аварийного восстановления систем и элементов общедомового имущества при необходимости.

Выбирают и контролируют УК собственники квартир.

Какие бывают управляющие компании

Частные управляющие компании. Это коммерческие организации, которые управляют как одним, так и несколькими домами.

Наиболее популярный тип УК в современной России.

Государственные или муниципальные управляющие компании. Это управляющие организации, которые подчинены местным властям. ГБУ «Жилищник» в Москве — пример такой организации.

Часто их деятельность сосредоточена на управлении жильем экономического класса, социального назначения либо старого исторического фонда, который содержать без дополнительного субсидирования сложно.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие объединения собственников квартир, которые сами принимают на себя функции по управлению домом.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) также являются формой самоуправления собственниками жилья, но в отличие от ТСЖ они могут быть созданы еще на стадии строительства дома, чтобы в дальнейшем получить от девелопера жилье и после им управлять.

Каждый из этих типов управляющих компаний имеет свои плюсы и минусы. Например, работа с частной управляющей компанией — это, как правило, профессиональное управление, когда собственников жилья практически не беспокоят. В то же время многие решения в этом случае принимаются без учета мнения жильцов. ТСЖ позволяет жителям дома самостоятельно управлять своим имуществом и принимать решения, но это требует от собственников времени и участия в управлении.

Можно ли сменить управляющую компанию

Собственники квартир в многоквартирном доме имеют право сменить управляющую компанию. Между собственниками и УК заключается договор, поэтому просто так его расторгнуть без выплат неустоек нельзя. Для этого нужны причины. 

Плохое качество услуг. Фактически это неисполнение условий договора со стороны УК, поэтому именно по этой причине, как правило, расторгается договор. Для этого понадобятся доказательства, что управляющая компания некачественно или не в полном объеме оказывает услуги. 

Смена способа управления домом. Даже если договор еще действует, собственники в любой момент могут создать ТСЖ, и договор со старой УК перестанет действовать.

Истечение срока договора. Договор с УК заключается на срок от трех месяцев до пяти лет. После срока, указанного в договоре, собственники могут решить не продлевать договор. 

Расторжение по условиям договора. Стороны вправе включать в текст договора дополнительные условия. Поэтому стоит изучить договор.

Важно! Смена управляющей компании — один из способов экономии на жилищно-коммунальных услугах. Сфера ЖКХ — конкурентна, поэтому УК готовы пересматривать тарифы и предлагать выгодные условия новым домам-клиентам.

Эта стратегия экономии схожа с рефинансированием ипотеки. Банки готовы предложить более выгодную ставку клиентам, у которых уже есть ипотека. В итоге выигрывает только собственник. Например, для ипотечного кредита в размере 3 млн рублей на 20 лет экономия составит около 40 тыс. — 50 тыс. рублей в год при снижении ставки рефинансирования на 1%. Если ставка снижается на 0,5%, экономия составит около 20 тыс. — 25 тыс. в год.

Как собрать доказательства некачественной работы управляющей компании в многоквартирном доме

Сбор доказательств некачественной работы управляющей компании в многоквартирном доме нужно вести систематически и по всем пунктам, по которым УК оказывает услуги. Подойдут следующие доказательства: 

• Фото- и видеоматериалы. Фиксируйте все выявленные проблемы и недочеты — некачественный ремонт, непочищенные или плохо убранные места общего пользования, неудовлетворительное состояние лифтов, коридоров, крыши, подвала и так далее.
• Жалобы в инстанции. Все жалобы в Роспотребнадзор, жилинспекцию, прокуратуру пишите в двух экземплярах: один остается в инстанции, а второй с печатью о приемке — у собственников.
• Ответы управляющей компании. Если управляющая компания отвечает на обращения, эти ответы также следует сохранять в качестве доказательства реакции или бездействия УК.
• Протоколы собраний. Протоколы общих собраний собственников могут содержать информацию об обсуждаемых проблемах и принимаемых решениях, свидетельствующих о недостатках работы управляющей компании. Их тоже сохраняйте.
• Заключения экспертов. В случае серьезных проблем, таких как нарушения в отоплении, электроснабжении, нарушения правил пожарной безопасности, можно заказать экспертизу от независимых специалистов или инспекций.

После сбора всех доказательств вам следует организовать общее собрание собственников для обсуждения ситуации и последующих действий. 

Как расторгнуть договор со старой управляющей компанией

Шаг 1. Соберите общее собрание собственников жилья и вынесите на обсуждение вопрос о расторжении договора. Кворум считается состоявшимся, если в собрании приняли участия жильцы, которым суммарно принадлежит больше 50% от общей доли имущества в доме. 

Шаг 2. После сбора доказательств покажите представителю собранные фото- и видеоматериалы, предъявите письменные жалобы и ответы управляющей компании, а также заключения экспертов или инспекций.

Шаг 3. Обсудите обнаруженные проблемы и недостатки. Дайте слово каждому из участников собрания, чтобы выслушать их мнения и опыт взаимодействия с управляющей компанией.

Шаг 4. Примите совместное решение. На основе обсуждения и представленных данных собственники должны проголосовать за необходимость смены управляющей компании или предпринять попытку решить проблемы через переговоры.

Шаг 5. Сформулируйте требования к управляющей компании. Если собственники решат дать управляющей компании шанс исправить ситуацию, важно четко сформулировать улучшения и сроки, в которые эти изменения должны быть воплощены в жизнь.

Шаг 6. Сформируйте комиссию или инициативную группу. Чтобы координировать смену УК, нужна инициативная группа, иначе весь процесс со временем остановится. Это должны быть жильцы, которые смогут от имени собственников принимать решения.

Шаг 7.  В течение пяти дней после общего собрания нужно уведомить о решении собственников текущую УК и жилинспекцию. Иначе решение потеряет силу. В свободной форме пишется уведомление, к которому прикладывается копия протокола общего собрания. В жилинспекцию нужно отнести пакет документов: 

• оригинал протокола;
• реестр собственников;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.

Как выбрать новую управляющую компанию: критерии

Изучите отзывы о компании от других собственников жилья, поищите информацию на форумах, в социальных сетях и запросите рекомендации. Предпочтение стоит отдать компаниям с длительным опытом работы и хорошей историей управления аналогичными объектами.

Управляющая компания должна предоставлять полную финансовую отчетность по всем проведенным работам и услугам. Оцените перечень и качество услуг, которые предоставляет управляющая компания, и соотнесите их с потребностями вашего дома.

Предлагаемый договор на управление должен быть понятным, прозрачным и четко определять права и обязанности обеих сторон. Приветствуются различные дополнительные сервисы, например организация эксплуатации парковки, детских и спортивных площадок и других объектов.

Наконец, наличие круглосуточной службы для оперативного реагирования на аварийные ситуации. 

В России такой способ пока не популярен, но можно также объявить конкурс с предварительным отбором нескольких управляющих компаний с дальнейшим изучением предложений каждой из них. Это позволит сравнить условия, цены, качество услуг и выбрать оптимальный вариант для вашего дома. Однако этот способ потребует от инициативной группы собственников терпения, усидчивости и профессиональной подготовки.

Как заключить договор с новой управляющей компанией

Шаг 1. Организуйте общее собрание собственников. Вместе с остальными собственниками нужно принять решение о заключении договора с выбранной УК. На собрании нужно обсудить условия договора, тарифы, обязательства УК и другие важные вопросы.

Шаг 2. Подготовьте и подпишите договор. Если в инициативной группе нет юристов, то лучше обратиться за профессиональной помощью. На основании решения ОСС управляющая компания разрабатывает проект договора на управление многоквартирным домом. Проект договора должен быть предоставлен собственникам для ознакомления и обсуждения. После согласования всех условий договора он подписывается представителями собственников и управляющей компании.

Шаг 3. Зарегистрируйте договор. После подписания договора его необходимо зарегистрировать в Государственной жилищной инспекции. Нужны будут следующие документы: 

• оригинал решения общего собрания собственников жилья;
• реестр собственников;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно;
• копия подписанного договора.

Важно! Кворум собрания считается правомочным и состоявшимся, если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более чем 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в доме.

Как сменить управляющую компанию: кратко

• Управляющая компания работает с многоквартирным домом по договору управления между УК и собственниками жилья. Как и в случае с любым договором, вы можете отказаться от услуг.
• Если УК удовлетворительно выполняет все условия договора, то расторгнуть его в одностороннем порядке не получится. Придется ждать срока истечения.
• Если до срока истечения договора еще далеко, нужно найти причины для расторжения — например, некачественное оказание услуг со стороны УК.
• Перед расторжением договора придется собрать доказательства плохой работы управляющей компании. Подойдут фото- видеоматериалы, копии жалоб как в саму УК, так и в другие инстанции, ответы на обращения, акты от аварийных служб, результаты экспертиз.
• Чтобы расторгнуть договор с текущей УК, нужно созвать общее собрание собственников жилья.
• Кворум считается правомочным и состоявшимся, если за решение проголосовали собственники, которым принадлежит больше 50% от общего количества голосов.
• В течение пяти дней после собрания нужно подать уведомление в текущую УК, а также пакет документов — в жилищную инспекцию. 
• Выбрать управляющую компанию собственники могут любую. Более того, можно организовать конкурс и зафиксировать предложенные условия, но для этого нужны организационные усилия со стороны собственников. 
• Чтобы заключить новый договор управления, также придется созвать общее собрание собственников.
• В течение 30 дней после подписания договора нужно зарегистрировать документ в жилищной инспекции. Только с этого момента для государства и ресурсоснабжающих организаций ваша новая УК — ваш правомочный представитель.