Нужно ли платить налог на выгоду при льготной ипотеке

С 2024 года в России отменили льготу, которая позволяла не платить НДФЛ на материальную выгоду, если она возникла из-за экономии на процентах по кредитам. Под налоговый удар попали ипотечные заемщики, взявшие займы по льготным программам. Но не все. Разбираемся, кто должен платить налог, а кто нет.

Что такое материальная выгода

Это дополнительный доход, который возникает у физических лиц в ряде случаев. Среди них:

• экономия на процентах за пользование займами;
• покупка ценных бумаг по цене ниже рыночной;
• покупка товаров, услуг, цифровых финансовых активов или цифровых прав по цене ниже рыночной.

В случае с ипотечными кредитами работает первый пункт — экономия на процентах. Почему возникает экономия? По льготным программам банки выдают займы не под рыночный процент, а под меньший. А разницу субсидирует государство. Получается, что заемщик тратит на проценты гораздо меньше, чем мог бы.

Отличия в процентных ставках хорошо видны, если сравнить ипотечные программы на новостройки и вторичное жилье. На вторичку ставки рыночные, в июне 2024 года варьируются в пределах 16–20% годовых. Новое жилье по IT-ипотеке можно купить под 5% годовых, а по другим — под еще меньший процент.

Как считается налог на материальную выгоду

Правила расчетов прописаны в ст. 212 НК РФ . Если займ в рублях, то выгодой считается разница между ⅔ ставки рефинансирования (на 7 июня 2024 года составляет 16%) и ставкой по ипотеке.

К примеру, ипотека оформлена под 8% годовых. Нужно из ⅔ ставки рефинансирования — 10,67% — вычесть 8%. Выгода —  2,67%. Чтобы вычислить размер материальной выгоды за месяц, используется такая формула: (⅔ ключевой ставки на последний день месяца — Ставка по кредиту сотрудника) * Сумма займа / Число дней в году (365 или 366) * Число дней использования займа в месяце.

Считаем выгоду за июнь 2024 года, если кредит взят на 5 млн рублей под 8%: 2,67% * 5 000 000 / 366 * 30 = 10 942 рубля.

Получившаяся сумма — размер материальной выгоды. Она облагается налогом 35% для резидентов и 30% для нерезидентов. Значит заплатить нужно будет 3829 рублей (35%).

Кто должен платить налог на материальную выгоду

Хорошие новости в том, что налог придется платить не всем ипотечным заемщикам.

«Обязанность по уплате налога на материальную выгоду при получении кредита на льготных условиях возникает у налогоплательщика только в особых случаях, для которых необходимы специальные условия: наличие между заемщиком и кредитным учреждением взаимозависимости или трудовых отношений», — пояснил Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.

В Налоговом кодексе прописано, кто считается взаимозависимыми лицами:

• одно физлицо находится в подчинении у другого;
• родственные связи между физлицами (супруги, родители, дети, братья, сестры, опекуны и подопечные);
• доля участия лица в одной или нескольких организациях превышает 25%;
• не менее 50% состава исполнительного органа в одной или нескольких организациях избраны по решению одного и того же лица;
• лицо осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа в одной или нескольких организациях.

Так, налог нужно будет платить, если заемщик взял деньги у организации, директором которой является. Или в ИП своей супруги. Но тут речь не об ипотечных займах, а об обычных кредитах.

Для льготной ипотеки важен второй критерий — трудовые отношения. Так, если сотрудник банка взял льготную ипотеку (или рефинансировал ее) в своем банке, он должен будет платить налог на материальную выгоду. Работодатель станет удерживать эту сумму из зарплаты каждый месяц.

Но и из этого правила есть исключение. Если заемщик имеет право на получение имущественного налогового вычета на недвижимость, для которой оформлена льготная ипотека, он освобождается от уплаты налога. Ранее мы подробно писали о том, кто может получить налоговый вычет и в каком размере.

Подобрать ипотеку со сниженной ставкой можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру «Ипотека под ключ». Вам помогут собрать документы, правильно заполнить заявку и выбрать банк с самыми подходящими условиями. 

А кто точно не должен платить налог

Ипотечники, не имеющие трудовых отношений с банком, в котором оформлен льготный займ, а также не являющиеся взаимозависимыми лицами с этим банком, от налога на материальную выгоду освобождаются. При любой ставке по ипотеке и при любой ставке ЦБ РФ.