Все больше банков начинают проявлять интерес к работе с залоговыми кредитами. Так, по данным ОКБ, в I квартале 2024 года по сравнению с IV кварталом 2023-го количество выдач кредитов наличными под залог имущества выросло на 18%, а их объем — на 28%. Причина — ужесточение Центробанком регулирования необеспеченных займов, из-за которого ряду игроков стало невыгодно наращивать портфель за счет таких продуктов. Это непосредственно отразилось на снижении уровня одобрения по ним.
Вместе с тем при оформлении залогового кредита вероятность получить желаемую сумму возрастает, так как риски для банка снижает наличие обеспечения. По этой же причине залоговые продукты традиционно отличаются более низкими ставками по сравнению с необеспеченными. Еще одним их преимуществом являются более длительные сроки, что позволяет при текущих высоких ставках получить комфортный размер ежемесячного платежа. Кроме того, по обеспеченным залогом кредитам банки, как правило, одобряют бо́льшую сумму, чем по классическим потребительским кредитам. Однако, даже если кредит нужен на небольшую сумму, можно оформить именно залоговый продукт, особенно если уровень вашей долговой нагрузки близок к предельному (на траты по текущим кредитам уходит более 50% дохода).
Мы оценили актуальные условия по кредитам под залог недвижимости в линейках банков и отобрали наиболее выгодные предложения среди всех доступных в базе нашего финансового маркетплейса с точки зрения итоговой переплаты.
Методология
Для составления рейтинга мы выбрали следующие параметры:
- Цель кредита — любая.
- Обеспечение — залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости.
- Размер коэффициента «Кредит/Залог» — 69,9% и выше [1].
- Сумма кредита — 2,8 млн рублей (средний размер оформленного кредита под залог недвижимости в I квартале 2024 года, по данным ОКБ).
- Срок кредитования — 7 лет (средний срок по кредитам под залог недвижимости, по данным ОКБ в 2023 году).
- Прозрачность условий кредитования.
- Подача заявки онлайн (если банк предоставляет такую возможность).
- Подтверждение дохода выпиской из СФР или справкой 2-НДФЛ.
- Оформление страхования (имущественного, личного и/или титульного).
Такие условия потребуют от заемщика внесения примерного ежемесячного аннуитетного платежа в размере от 58 000 до 62 000 рублей в зависимости от выбранной программы. Чтобы обслуживать такой кредит, клиент должен иметь доход в размере от 116 000 до 124 000 рублей в месяц в зависимости от требований конкретного банка.
Мы рассматривали условия, действующие для клиентов с «открытого рынка», и не брали в расчет льготные условия для определенных групп заемщиков. В рейтинге учитывались продукты банков, предоставляющих возможность получить кредит в Москве или МО. Предложения ранжированы по размеру процентной ставки, действующей при заданных условиях рейтинга (при совпадении ставок — в алфавитном порядке по названию кредитной организации). Программы, условиями которых предусмотрены любые платы/комиссии (например, за снижение ставки), а также продукты, в которых диапазон ПСК и факторы, оказывающие влияние на ставку, не раскрываются, в отборе не участвовали.
Результаты
Первое место в нашем рейтинге занял Азиатско-Тихоокеанский Банк с кредитом «Нецелевой», ставка по которому при заданных нами условиях составила 17,69% годовых (диапазон ПСК по продукту: 17,492–22,486% годовых). При отказе от оформления заемщиком полиса страхования жизни и здоровья и/или титульного страхования ставка вырастет на 1,5 процентного пункта. Кредит предоставляется на сумму до 80% от рыночной стоимости залога, но при К/З более 70% применяется надбавка к ставке в размере 0,3 п. п.
Вторую позицию занял банк РостФинанс с предложением «Под залог недвижимости на любые цели», ставка по которому составила 18% годовых (диапазон ПСК по продукту: 21,080–26,262% годовых). Такой процент будет актуален при подтверждении заемщиком своего дохода выпиской из СФР, в противном случае ставка вырастет на 0,2 процентного пункта. Если заявка подается не онлайн, ставка увеличится на 0,3 п. п. Кредит предоставляется на сумму до 70% от рыночной стоимости залога. При отказе клиента от титульного/личного страхования ставка вырастет на 3 и 1,5 п. п. соответственно.
Третье место разделили Банк Акцепт с продуктом «Под залог недвижимости», Кредит Урал Банк с предложением «КУБ-Ипотека+» и банк «Кубань Кредит» с программой «Под залог недвижимости». Процентная ставка по ним составила 18,5% годовых (диапазон ПСК по каждому продукту указан в таблице ниже). В Банке Акцепт кредит предоставляется на сумму до 80% от рыночной стоимости залога, в остальных — до 70%. При отказе клиента от личного страхования в Банке Акцепт ставка вырастет на 2 п. п. , а в банках КУБ и «Кубань Кредит» — на 1 п. п.
Топ-5 нецелевых кредитов под залог недвижимости [2]
| Место | Банк/Кредит | Ставка, % годовых | Диапазон ПСК по продукту, % годовых | Ежемесячный платеж [3], тыс. руб. | Ориентир. размер переплаты по кредиту за весь срок, млн руб. | Примечания |
| 1 | Азиатско-Тихоокеанский Банк «Нецелевой» | 17,69 | 17,492–22,486 | 58,3 | 2,1 | +1,5 п. п. при отказе от личного и/или титульного страхования; +0,3 п. п., если коэффициент «Кредит/Залог» более 70% |
| 2 | РостФинанс «Под залог недвижимости на любые цели» | 18 | 21,080–26,262 | 58,9 | 2,1 | +0,2 п. п. при отказе от подтверждения дохода выпиской из СФР; +0,3 п. п. при отказе от подачи заявки онлайн; +3/1,5 п. п. при отказе от титульного/личного страхования |
| 3 | Банк Акцепт «Под залог недвижимости» | 18,5 | 17,042–29,750 | 59,7 | 2,2 | +2 п. п. при отказе от личного страхования |
| 3 | Кредит Урал Банк «КУБ-Ипотека+» | 18,5 | 18,445–22,016 | 59,7 | 2,2 | + 1 п. п. при отказе от личного страхования |
| 3 | Банк «Кубань Кредит» «Под залог недвижимости» | 18,5 | 19,482–27,731 | 59,7 | 2,2 | + 1 п. п. при отказе от личного/имущественного страхования |
| 4 | Ак Барс Банк «Под залог недвижимости» | 19,5 | 22,061–22,068 | 61,3 | 2,4 | +1 п. п. при отказе от личного страхования |
| 5 | ВТБ «Под залог недвижимости» | 19,6 | 20,303 – 26,198 | 61,5 | 2,4 | +1 п. п. при отказе от личного страхования; +0,3 п. п. при отказе от подачи заявки онлайн |
Размер ориентировочной итоговой переплаты заемщика при условии возврата кредита в обозначенный параметрами рейтинга срок (7 лет) варьируется от 2,1 до 2,4 млн рублей. Снизить эту сумму в дальнейшем можно за счет частичного досрочного погашения (ЧДП). При аннуитетной схеме целесообразно делать это в течение первой половины срока кредита — чем чаще, тем лучше (в идеале каждый месяц в дату ежемесячного платежа). С точки зрения итоговой экономии на процентах наиболее выгодным вариантом является ЧДП с сокращением срока кредита. В то же время ЧДП с сокращением размера ежемесячного платежа позволяет получить более комфортный уровень ежемесячной долговой нагрузки. В случае оформления кредита вместе с личным страхованием после его полного досрочного погашения заемщик имеет право на возврат части страховой премии пропорционально прошедшему сроку. Для этого необходимо обратиться с заявлением в страховую компанию. Иногда это можно сделать в личном кабинете банка, в котором был оформлен кредит.
По закону «Об ипотеке» вам потребуется оформить страхование залога, и оплатить эту услугу необходимо будет за свой счет. Напоминаем, что приобрести полис можно в любой страховой компании, если ее кредитный рейтинг не ниже уровня А-, а договор страхования соответствует условиям банка.
Перед оформлением кредита банк попросит вас провести оценку недвижимости. От полученного значения будет зависеть максимальная сумма, которую вам смогут выдать. Как и страховка, оценка — это дополнительная платная услуга, а если объект не примут в залог, ее стоимость вам не вернут.
После получения кредита необходимо будет зарегистрировать залог имущества в пользу банка. Если не сделать этого в оговоренный условиями договора срок, ставка увеличится. Ряд банков предлагают провести эту процедуру дистанционно, но, как правило, такая услуга оплачивается дополнительно. Имущество, передаваемое в залог, нельзя продать, обменять, подарить, изменить в нем существенные характеристики до окончания действия кредитного договора и полной выплаты задолженности. В договоре будет указан порядок пользования залогом и ограничения, а также то, на какие действия требуется согласие банка. При этом не всегда собственник имущества и основной заемщик должны совпадать. Есть банки, которые рассматривают в качестве залога имущество третьих лиц, но обычно владельцы — это ближайшие родственники.
[1] Показывает предельный размер кредита, который банк может выдать исходя из оценочной стоимости объекта залога.
[2] Рейтинг составлен по данным официальных сайтов банков на 21 июня 2024 года.
[3] По формуле аннуитетного платежа. Расчет носит информативный характер, так как итоговый платеж, ставка и ПСК рассчитываются индивидуально.
