В сделках купли-продажи на вторичном рынке, в отличие от рынка новостроек, обычно с обеих сторон участвуют физические лица. Но иногда в качестве покупателя выступает не человек, а компания, например застройщик. Причин для этого может быть несколько. Разбираемся, в каких ситуациях можно продать свое жилье застройщику, а также в плюсах и минусах таких сделок.
Квартирный трейд-ин
Это одна из самых распространенных причин продать квартиру застройщику. Метод хорошо отработан на рынке автомобилей. Застройщик выкупает у клиента его «подержанное» жилье и зачисляет деньги в счет первоначального взноса на новую квартиру в выбранном клиентом доме. Остаток можно доплатить своими средствами или оформить ипотеку. Иногда за трейд-ин дают дополнительную скидку.
По словам директора агентства недвижимости «Метражи» Екатерины Тороповой, практика трейд-ин на рынке новостроек достаточно распространена. В периоды, когда продажи падают, это один из инструментов стимулирования спроса.
«"Обменяйте свою хрущевку на новостройку быстро и без хлопот" — примерно такой смысл транслируется в рекламе трейд-ин. Вот этим способ и привлекает. Вы приносите застройщику документы, остальное он делает сам. Не нужно тратить время и нервы на продажу своей квартиры и переживать, что новостройку за это время кто-то купит», — пояснила Екатерина Торопова.
Отсутствие необходимости тратить время на поиски покупателя и деньги на услуги риелтора, определенно, плюсы трейд-ин. Но есть и существенный минус — цена, за которую застройщик, скорее всего, предложит выкупить старое жилье. В этом тоже есть схожесть с авторынком: салоны обычно занижают выкупную стоимость, ведь им нужно будет еще продать машину и получить свою маржу.
Так и застройщику не нужна ваша квартира, ему нужны деньги, и как можно быстрее, говорит риелтор. Поэтому он будет покупать ее с дисконтом, который может составлять 20% и даже больше от рыночной цены.
«Мы недавно продавали одну квартиру. Клиент сначала хотел идти по схеме через трейд-ин, уже подобрал себе жилье в новостройке за 7 миллионов, но, когда услышал от застройщика цену выкупа своей квартиры, расстроился. Застройщик оценил ее в 3,5 миллиона рублей, это намного ниже рынка. Мы потом продали квартиру за 5 миллионов, — рассказала Екатерина Торопова. — Да, клиент заплатил комиссию агентству. Да, у него ушло на продажу около двух месяцев. Но зато в ипотеку ему теперь осталось взять всего 2 миллиона. А с трейд-ин его кредит увеличился бы на полтора миллиона».
Еще один минус: застройщики обычно готовы покупать у клиентов жилье, если сделка простая и понятная. Если сложная, например банк отказал в ипотеке, компания вряд ли будет бороться за клиента, считает эксперт.
Помимо этого, застройщики готовы выкупать не всякую квартиру. Одна из компаний опубликовала критерии, которым должна соответствовать недвижимость для участия в трейд-ин. Вот некоторые из них:
- в доме нет деревянных перекрытий;
- дом не старше 1960 года постройки;
- в доме не меньше четырех этажей;
- площадь квартиры не больше 90 кв. м;
- если есть ипотека, остаток по ней не больше определенной суммы (она разная в разных регионах).
Застройщик покупает жилье для расселения
Здесь возможны два варианта. В первом — компания получает право построить новые дома на месте аварийных и признанных непригодными и выкупает старые квартиры у собственников. Собственники при этом не всегда довольны предложенной ценой.
Например, в Екатеринбурге жители дома в центральном районе рассказывали, что застройщик предложил выкупить квартиры по 3–4 млн рублей в зависимости от метража. При этом в соседних, не признанных аварийными домах похожее жилье, по их словам, продается за 8–9 млн.
Застройщик в свою очередь объяснял, что выкупную стоимость определяет независимый эксперт с учетом рыночных цен, и жильцам предложили даже более высокую ставку.
Второй вариант — когда застройщик покупает жилье на вторичном рынке для жителей дома, который собирается снести. Москвичка Алена продала свою квартиру как раз для таких целей. Изначально на ее объявление откликнулся человек, для которого застройщик должен купить жилье.
«Процесс строился так: человек, для которого покупалась квартира, сам искал варианты и ходил на первый просмотр, а потом подключался представитель застройщика, — рассказала Алена. — Все прошло быстро и гладко. Из шероховатостей: юрлицо не оставляет залог, поэтому был промежуток времени в подвешенном состоянии, пока застройщик одобрял квартиру на своей стороне. По цене не торговались, как обычно делают “физики”. Для них главное, что квартира понравилась потенциальным жильцам. Представитель застройщика сразу согласился на покупку, и я смогла продать квартиру даже дороже, чем если бы продавала физлицу».
От момента первого показа до перечисления денег прошло полтора месяца. Расчет проходил через аккредитив в банке. Алена продавала квартиру по генеральной доверенности от родителей, это покупателя не смутило.
«От продажи физлицу такая сделка отличается тем, что нет залога и есть штрафы в договоре. Они как для продавца, так и для покупателя на случай, если будут нарушены сроки (открытие аккредитива, подача документов на регистрацию права, освобождение квартиры). В остальном процедура одинаковая», — добавила Алена.
Если после продажи старой квартиры вы собираетесь купить новую в ипотеку, не торопитесь идти в зарплатный банк. Изучите и сравните условия других кредиторов: возможно, они окажутся выгоднее. Сделать это можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру.
Застройщик действует как агентство недвижимости
Некоторые компании готовы покупать квартиры не только у своих потенциальных клиентов, но и у всех желающих. Плюсы и минусы здесь такие же, как при трейд-ин. С одной стороны, это быстрая сделка и возможность получить деньги в короткие сроки. С другой — цена, которая, скорее всего, будет ниже рынка.
Иногда застройщик выкупает недвижимость через свои дочерние фирмы, иногда — с помощью партнерского агентства недвижимости. Жилье для выкупа подойдет не всякое. Ограничения могут быть по количеству комнат, метражу, этажности дома, стоимости жилья и т. д.
Обратный выкуп
Это не самая распространенная схема, но она встречается на рынке. Суть в том, что застройщик предлагает купить у него по договору долевого участия квартиру в качестве инвестиции и гарантирует через определенное время выкупить ее обратно по более высокой цене.
К примеру, один из федеральных застройщиков предлагал такую акцию: клиент покупает квартиру по ДДУ, а не позднее чем за три месяца до ввода дома в эксплуатацию застройщик выкупает ее обратно по договору переуступки с наценкой 8%. То есть если клиент купил жилье за 6 млн рублей, то продать его обратно застройщику смог бы за 6 млн 480 тысяч.
Смысл такой акции для застройщика в том, чтобы привлечь наполнение эскроу-счетов и получить проектное финансирование по более низкой ставке.
В целом продажа квартиры застройщику юридически безопасна. Сделка ничем не отличается от продажи жилья физлицу, на подписание документов в любом случае придет конкретный человек — представитель застройщика. Да, если это срочный выкуп или трейд-ин, цена может не соответствовать рынку. Но если, как в случае Алены, застройщик покупает недвижимость для своих целей, то и торговаться он, скорее всего, не будет.
Инна Солдатенкова, аналитик Банки.ру:
«При сопоставимом уровне ставок средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже. Однако при таком уровне процента и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится для заемщиков фактически недоступной.
Поскольку платеж будет весьма ощутимым, получить одобрение большинству людей будет проблематично. Тем же, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, нужно быть готовыми к тому, что переплата по кредиту будет колоссальной.
Прибегать к ипотеке разумно, если есть понимание, что ее получится закрыть быстро, например, за счет продажи старой квартиры. Альтернативным вариантом, если вам попался выгодный объект и вы готовы к существенной переплате, может быть рефинансирование ипотеки, когда ставки на рынке начнут снижаться. Но это случится не ранее 2025 года».
Мой профиль
