Наличие первоначального взноса — обязательное условие для одобрения ипотеки. От него зависит размер суммы, которую банк может одобрить, и, соответственно, размер переплаты. Посчитали, какой будет переплата по рыночной ипотеке при разных уровнях первоначального взноса.
Особенности расчета
- Считали на примере квартиры площадью 57 м², стоимостью 16 131 000 рублей (283 тысячи рублей за квадратный метр, по данным РБК).
- Посчитали переплату с учетом разных первоначальных взносов — 20, 25 и 30% от стоимости жилья.
- Учитывали, что заемщик погашает ипотеку по графику, без просрочек и без дополнительных платежей.
- Для расчетов взяли среднюю ставку по ипотеке, по данным каталога Банки.ру на 22 октября 2024 года, — 19,64% годовых.
- Срок ипотеки — 20 лет.
Первоначальный взнос в 20%
Из рассматриваемых вариантов первоначального взноса размер в 20% — наименьший. Из-за чего получается самая высокая переплата — 38 778 795,74 рубля, которая превышает сумму кредита почти в 3 раза.
| Цена квартиры, руб. | 16 131 000 |
| Сумма первоначального взноса, руб. | 3 226 200 |
| Сумма ипотеки, руб. | 12 904 800 |
| Ежемесячный платеж, руб. | 215 589,10 |
| Сумма переплаты, руб. | 38 778 795,74 |
| Общая сумма выплат, руб. | 51 683 595,74 |
Первоначальный взнос в 25%
При увеличении первоначального взноса до 25% (4 032 750 рублей) переплата получается ниже почти на 2,5 млн рублей — 36 355 123,47 рубля.
| Цена квартиры, руб. | 16 131 000 |
| Сумма первоначального взноса, руб. | 4 032 750 |
| Сумма ипотеки, руб. | 12 098 250 |
| Ежемесячный платеж, руб. | 202 114, 78 |
| Сумма переплаты, руб. | 36 355 123,47 |
| Общая сумма выплат, руб. | 48 453 373,47 |
Первоначальный взнос в 30%
Первоначальный взнос в 30% — самый высокий из рассматриваемых. Из-за этого будет самая низкая переплата — 33 931 452,40 рубля.
| Цена квартиры, руб. | 16 131 000 |
| Сумма первоначального взноса, руб. | 4 839 300 |
| Сумма ипотеки, руб. | 11 291 700 |
| Ежемесячный платеж, руб. | 188 640,46 |
| Сумма переплаты, руб. | 33 931 452,40 |
| Общая сумма выплат, руб. | 45 223 152,40 |
Стоит ли оформлять рыночную ипотеку осенью 2024 года
Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует исходить из срочности покупки жилья. Так как ставки по ипотеке сейчас очень высокие, нужно быть готовым к значительной переплате, которая может в разы превышать сумму ипотеки.
Оформлять рыночную ипотеку этой осенью стоит, если:
- планируется покупка подходящего объекта по очень выгодной цене;
- есть возможность закрыть ипотеку досрочно в ближайшее время, например, за счет продажи другого имущества;
- есть расчет на рефинансирование в будущем, когда ставки по рыночной ипотеке снизятся. Это произойдет не ранее второй половины 2025 года.
«На условия по ипотеке также влияют действующие макропруденциальные надбавки к капиталу банков: они ограничивают возможности по выдаче жилищных кредитов заемщикам с низким первоначальным взносом или высокой долговой нагрузкой», — говорит Инна Солдатенкова.
Обычно банки устанавливают размер первоначального взноса на уровне 10—30% от стоимости квартиры. Однако в некоторых случаях взнос может быть выше в нынешних условиях. Так, например, из-за исчерпания лимитов по семейной ипотеке многие банки либо перестали выдавать ее, либо повысили первоначальный взнос до 50% и выше.
Итоги
- Чем выше первоначальный взнос, тем меньше будет итоговая переплата. Если есть возможность увеличить сумму взноса, например за счет продажи другого имущества, это поможет существенно сэкономить на переплате.
- Максимальный размер первоначального взноса законом не установлен: заемщик может оформить ипотеку на небольшую сумму.
- Переплата по рыночной ипотеке сейчас слишком высокая: средняя ставка на 22 октября 2024 года — 19,64%, однако банк может одобрить и процент намного выше. Так, максимальная ставка по рыночной ипотеке на 22 октября — 28,5%.
