Выбор между новостройкой и вторичным жильем в 2025 году станет настоящим испытанием для многих покупателей: высокая ключевая ставка и продолжающийся вслед за ней рост кредитных ставок, постоянно меняющаяся ситуация на рынке, а также ужесточение условий по ипотеке делают этот выбор гораздо более сложным, чем когда-либо. Разбираемся, какая покупка принесет больше выгоды и какие подводные камни скрыты за каждым вариантом.
Сравним новостройки и вторичное жилье по нескольким критериям.
Цена и стоимость квадратного метра
Новостройки. Одним из ключевых факторов, влияющих на выбор покупателя, является цена. В среднем по России стоимость квадратного метра в новостройках выше, чем на вторичном рынке. Это связано с ростом цен на строительные материалы, инфляцией, повышением цен на землю, а также бумом льготных ипотечных программ на такой вид жилья. По данным Росстата, по итогам третьего квартала 2024 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья достигла 175 тысяч рублей, а на вторичке — 111 тысяч рублей. То есть покупка квартиры на первичном рынке в среднем обойдется более чем в 1,5 раза дороже, говорит главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова.
Однако следует учитывать, что на ранних стадиях строительства — например, на этапе котлована — можно приобрести квартиру по более низкой цене, чем вторичное жилье.
Вторичный рынок. Цены на вторичное жилье, если говорить в среднем по России, как правило, стабильнее и ниже. На вторичном рынке существует больше предложений по более доступным ценам, особенно в старых жилых массивах или пригородах. Но все зависит от региона и города.
По данным Restate, стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве составляет около 395 тысяч рублей, на вторичном — 450 тысяч рублей. Такие аномальные цены (вторичка стоит дороже, чем новостройки) связаны с рядом причин и относительных преимуществ квартир на вторичном рынке в Москве: транспортная доступность, более развитая инфраструктура и возможность быстрого заселения, поясняет аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
«В последнее время наблюдается тренд смещения спроса на вторичный рынок, из-за чего в отдельных локациях может быть выгоднее покупать квартиру на первичном рынке. Из-за снижения спроса на новостройки потенциальный покупатель может найти жилье по выгодным ценам, получив при этом хороший дисконт. Покупка квартиры в новостройке особенно выгодна, если приобретать жилье в качестве инвестиции для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Однако если рассматривать покупку квартиры в ипотеку или рассрочку, то с этим решением лучше не затягивать, так как в ближайшее время вполне возможно подорожание», — говорит эксперт.
Доступность ипотечных программ и субсидий
Новостройки. Инструменты для покупки новостройки сейчас разнообразнее, чем для приобретения вторичного жилья, говорит руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» Станислав Коршунов.
- Новостройку можно купить в рассрочку, в том числе беспроцентную.
- Оформить ипотеку на льготных условиях — например, семейную ипотеку, IT, дальневосточную.
- Приобрести жилье за счет траншевой или комбинированной ипотеки, когда одна часть кредита будет выдаваться по льготной ставке, а вторая — по рыночной.
Вторичный рынок. Покупка вторичного жилья, если в моменте нет полной суммы для оплаты, доступна только в ипотеку по рыночной ставке, которые сейчас достигают более 28–29%. Рассматривать вторичку целесообразно, если у покупателя есть не менее 80% на первоначальный взнос, а ипотечный кредит он планирует погасить досрочно в короткий срок, говорит Станислав Коршунов.
Выходит, что при покупке за собственные средства выгоднее рассматривать вторичное жилье, а при покупке с привлечением кредитных средств — первичное.
Инфраструктура и расположение
Новостройки. Очевидное преимущество покупки квартиры на первичном рынке заключается в том, что новые жилые комплексы значительно превосходят вторичный рынок по многим параметрам: стремительное развитие технологий, подходов в благоустройстве, эстетике и так далее. Поэтому, приобретая первичное жилье, покупатель получает продукт высшего уровня качества, с более продуманной эргономикой. Вторичный рынок таких преимуществ предложить не может, если не учитывать комплексы, сданные в прошлом году, говорит генеральный директор консалтинговой компании «Этажи Девелопмент» Марсель Габдульманов. Однако порой новое жилье строится за пределами города или в отдаленных его частях, что не всегда удобно для жителей.
Вторичный рынок. Вторичное жилье, как правило, расположено в уже развитых районах с хорошей инфраструктурой: доступностью транспорта, магазинов, образовательных и медицинских учреждений. Однако в старых районах может наблюдаться перенаселение, проблемы с парковкой, а также износ жилых зданий.
Юридическая чистота и риски
Новостройки. Новостройки, особенно если это первичный рынок, могут быть связаны с рисками, такими как задержки в строительстве и проблемы с застройщиком. Важно проверять репутацию застройщика, наличие всех необходимых разрешений и документов, а также следить за процессом строительства. При этом приобретение жилья у застройщика юридически безопаснее, чем на вторичном рынке, обращает внимание Станислав Коршунов.
Вторичный рынок. Покупка квартиры на вторичном рынке, как правило, сопровождается меньшими рисками с юридической точки зрения — квартира уже прошла этапы регистрации и имеет свою правовую историю. Однако и здесь могут возникнуть проблемы, например с задолженностями по коммунальным платежам или с обременением недвижимости.
Квартира как инвестиция
Новостройки. С точки зрения инвестиций новостройки более перспективны. При покупке на этапе строительства можно рассчитывать на рост стоимости по мере готовности дома и инфраструктуры района. Первичное жилье даже в кризисные периоды показывает устойчивую динамику роста цен. Но важно правильно выбрать объект, чтобы он действительно вырос в цене, говорит управляющий партнер сервиса квартирных решений «Самолет Плюс» Дмитрий Волков. При этом большинство сделок в России — это покупка для личного пользования, сделки для инвестиций не превышают 10%.
Вторичный рынок. Выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит прежде всего от целей покупки.
«Решающим фактором, влияющим на выбор рынка жилья, является предпочтение покупателя. Если он хочет купить квартиру для личного пользования и заселиться туда как можно скорее, то очевидным выбором будет вторичка. Если же покупатель не торопится заселяться или собирается сдавать квартиру в аренду, то более выгодным выбором с финансовой точки зрения может быть новостройка ввиду ее большей ликвидности», — говорит Артур Хачатрян.
Квартиру для инвестиций чаще всего берут в регионах с высоким спросом на жилье: это Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленобласть, Краснодарский край. Так, в крупных городах доходность инвестиций в недвижимость сейчас достигает 5–6,5%, говорит главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова.
Ликвидность
Новостройки. Квартира в новостройке будет дорожать с момента открытия продаж и еще несколько лет после сдачи дома. Это инвестиционно привлекательный актив, который сохранит свою ликвидность на много лет вперед.
Однако это зависит от региона: в одних новостройки почти не строятся из-за сложностей в получении проектного финансирования. В других, например в Краснодарском крае и Калининградской области, спрос превышает предложение, говорит управляющий партнер сервиса квартирных решений «Самолет Плюс» Дмитрий Волков.
Вторичный рынок. Если речь идет о домах возрастом 15 и более лет, с каждым годом цена на квартиры в них уменьшается. Как правило, предложений на вторичном рынке больше, чем на первичке: можно выбрать, какой больше по вкусу ремонт, мебель, и очень быстро переехать.
При каких условиях выгодно взять ипотеку на первичку в 2025 году, а при каких — на вторичку
На первичку в 2025 году выгоднее брать прежде всего льготную ипотеку, так как процентная ставка по ней низкая, говорит главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова. В остальных случаях даже при условии ипотеки с возможностью рефинансирования переплата по кредиту будет очень значительной, так как ставка в ближайшее время вряд ли будет сильно снижена.
В целом ипотеку на вторичном рынке сейчас рассматривают на короткий срок, чтобы «перегруппироваться»: например, в ожидании продажи другой недвижимости, говорит управляющий партнер сервиса квартирных решений «Самолет Плюс» Дмитрий Волков.
Из-за уменьшения господдержки и высокой ключевой ставки доступность ипотеки снизилась — сегодня жилищное кредитование более доступно в регионах и в основном для покупки новостроек, отмечают в ВТБ.
«Если в покупке недвижимости острой необходимости нет, то мы бы не рекомендовали сейчас оформлять дорогие долгосрочные кредиты, чтобы не испытывать проблем с их выплатой в будущем. Сейчас гораздо выгоднее держать деньги на высокодоходных рублевых вкладах. Если жилье все-таки нужно срочно, стоит внимательно подойти к оценке своих финансовых возможностей и изучить условия госпрограмм, ставки по которым достаточно низкие», — отмечают в банке.
В случае обращения за экстрадорогими рыночными ипотечными программами разумным будет занять небольшую сумму на короткий срок, внеся крупный первый взнос, например, за счет продажи имеющейся недвижимости, советуют в банке. Это позволит быстро погасить долг и избежать высокой переплаты по кредиту. Отметим, что квартиры на вторичном рынке, возможно, будут продаваться с дисконтом.
«Это связано с тем, что сегодня продавцам достаточно сложно найти платежеспособного покупателя. Поэтому если вы располагаете крупной суммой, то в таком случае приобретение жилья на вторичке может быть выгодным», — отмечают там.
Как в 2025 году будет меняться цена на недвижимость
По прогнозам аналитика Банки.ру Артура Хачатряна, стоимость новостроек продолжит расти: будет наблюдаться умеренный рост цен, сопоставимый с уровнем инфляции. Такая тенденция сохранится, несмотря на прогнозируемое снижение спроса и продаж на рынке, что связано с удорожанием экономики проектов для застройщиков. При этом цены на вторичку, наоборот, могут снизиться, что связано с ужесточением денежно-кредитной политики ЦБ, хотя такое снижение цен на жилье практически неприменимо для квартир, находящихся в престижных районах Москвы, говорит он.
При сохранении двузначной ключевой ставки в 2025 году спрос на новое жилье останется слабым, из-за чего девелоперы будут сокращать предложение, считает главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова. Основную поддержку рынку могут оказать оставшиеся льготные механизмы, ослабление рубля, а также накопление отложенного спроса, который будет высвобождаться с началом снижения ключевой ставки. На этом фоне спрос в 2025 году может сократиться еще на 3–5% по сравнению с 2024-м, а цены будут статичными.
«То же самое мы ждем и на вторичном рынке, где в целом ситуация может сложиться несколько хуже, так как этот рынок не имеет выгодных альтернативных инструментов для стимулирования спроса», — поясняет аналитик.
Новостройка или вторичка в 2025 году: главное
- Основным плюсом покупки вторичного жилья выступает невысокая стоимость.
- Также из положительных моментов здесь можно отметить больший выбор локаций, наличие бесплатных парковочных мест и другое.
- Однако вторичная недвижимость может быть довольно старого года постройки, что будет требовать вложений в ремонт, также такие дома зачастую не имеют богатой инфраструктуры, как в современных жилых комплексах (закрытые детские площадки, магазины, аптеки, подземный паркинг).
- Первичная недвижимость привлекательна свежим годом постройки и наличием современной инфраструктуры в ЖК.
