Ипотека — один из самых популярных способов обзавестись собственным жильем, если нет всей суммы для покупки. По данным аналитиков Банки.ру, средний срок ипотечных кредитов в России — 30 лет. Но у заемщика могут измениться жизненные обстоятельства, и он решит продать ипотечную недвижимость еще до того как погасит кредит. Рассказываем, как купить квартиру или дом, если они находятся в ипотеке, и какие риски есть для покупателя при такой сделке.
Можно ли приобрести дом и другую недвижимость с обременением, насколько это безопасно
Сделки с ипотечной недвижимостью на рынке — не редкость. Их особенность в том, что продаваемое жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока не погашена ипотека, и без согласия залогодателя оформить жилье на нового собственника не получится. Информация об обременении отмечена в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Покупателю стоит внимательнее отнестись и к проверке документов на недвижимость перед сделкой, и к процессу покупки — проконтролировать, что банк дал согласие на продажу залоговой недвижимости либо что долг погашен перед продажей.
В чем особенности покупки ипотечной недвижимости
Какие документы нужно проверить перед сделкой
Чтобы минимизировать риски, необходимо первым делом запросить у продавца:
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- документ-основание возникновения права собственности на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и т. п.);
- справку банка о размере задолженности по ипотеке и наличии или отсутствии других кредитных обязательств;
- справку о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.
О том, как проверить продавца и квартиру перед покупкой ипотечного жилья, расскажем ниже.
Какие риски есть при покупке ипотечного жилья
В 2024 году был принят закон, позволяющий самостоятельно продать заложенное имущество с согласия банка. Так, заемщик должен сообщить банку письменно или лично о желании продать недвижимость. Банк в течение 10 дней даст ответ, установит минимальную цену, покрывающую остаток долга, и предельные сроки продажи. Если жилье будет продано по цене выше минимальной, разницу заемщик оставит себе.
Банк имеет право отказать заемщику в самостоятельной продаже, но для этого есть строгие основания. Например, если в отношении заемщика идет процедура внесудебного банкротства.
По мнению адвоката МКА RUBICON Алии Нарузбаевой, для покупателя ипотечной квартиры может возникнуть риск, если продавец не получил согласие банка на продажу жилья. Часто в таких сделках стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривают, что покупатель вносит задаток в размере задолженности по ипотеке, а продавец этими деньгами гасит долг. После заключается основной договор.
«Есть риск, что продавец не направит деньги на погашение ипотеки либо после получения суммы и погашения ипотеки откажется от сделки. Также у него могут быть иные обязательства перед кредитором, у которого находится в залоге квартира. И эти обязательства будут исполнены за счет денег покупателя, поступивших на счет продавца, открытый у залогодержателя. В результате обременение не будет снято, банк согласие на продажу квартиры не даст, покупатель потеряет денежные средства», — пояснила Алия Нарузбаева.
Обратите внимание, Росреестр не зарегистрирует сделку с ипотечным жильем, если нет согласия банка. Условие о согласии прописано в ст. 346 Гражданского кодекса РФ.
Как купить квартиру, которая в ипотеке
Как проходит сделка по покупке ипотечной квартиры
В таких сделках принимают участие три стороны: банк-залогодержатель, продавец-заемщик и покупатель. Если покупатель оформляет ипотеку на жилье, то четвертой стороной станет банк, который выдает ему жилищный кредит.
Есть несколько вариантов продажи ипотечного жилья.
Заключение предварительного договора купли-продажи. Об этом варианте и связанных с ним рисках мы говорили выше. Покупатель и продавец сначала заключают предварительный договор, в котором прописывают, что покупатель вносит аванс или задаток, который продавец направляет на погашение остатка задолженности. После этого заемщик обращается в банк, чтобы снять обременение, и стороны заключают основной договор.
Досрочное погашение до сделки. В этом случае продавец до оформления сделки купли-продажи вносит деньги на счет и закрывает ипотеку. Покупателю нужно убедиться, что обременение снято, для этого продавец должен заказать свежую выписку из ЕГРН. Сама сделка проходит по обычной схеме, так как жилье уже не в залоге у банка.
Погашение ипотеки за счет средств покупателя. При таком варианте после заключения договора деньги поступают на счет, открытый в банке, где оформлена ипотека.
Как пояснил адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро RSP Partners Дмитрий Салов, как правило, используется аккредитивная форма расчетов. То есть покупатель вносит деньги на открытый в банке счет с условием, что их переведут продавцу только после предоставления выписки из ЕГРН с подтверждением регистрации права собственности за покупателем. После поступления денег на счет продавца банк списывает их в счет погашения ипотечного кредита.
Перевод ипотечного долга. Еще один способ покупки ипотечного жилья — переоформление кредита на покупателя. Покупатель будет рассматриваться как полноценный заемщик, соответственно, он должен подходить под требования банка — по возрасту, размеру дохода и так далее.
«В результате сделки сторона должника в кредитном договоре меняется с продавца на покупателя, — сказал Дмитрий Салов. — Это обычно оформляется либо трехсторонним соглашением с банком о замене стороны в кредитном договоре, либо реже договором перевода долга между продавцом и покупателем с отдельным оформлением согласия банка на перевод долга. Одновременно с этим продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры и предоставляют документы на государственную регистрацию».
Плюс в том, что некоторые банки готовы сохранить прежнюю процентную ставку по ипотечному договору даже для нового заемщика. Сейчас, когда рыночные ставки превышают 20% годовых, это особенно актуально и выгодно для покупателя.
Изменение предмета залога. Такой способ подходит, если покупатель может предложить банку в качестве залога свою недвижимость вместо продаваемой квартиры. Потребуется время, чтобы банк оценил объект и принял решение — одобрять или нет такую замену.
В ближайшее время мы будем продолжать наблюдать торможение динамики ипотечного рынка и ощутимую просадку выдач у большинства игроков рынка, считает руководитель экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. Как и во второй половине 2024 года рынок будет вялотекущим, и поддерживать его как минимум до конца первого квартала 2025-го будут как оставшиеся адресные госпрограммы, так и специальные акции, запускаемые банками в партнерстве с застройщиками. Поэтому потребность в ипотеке, скорее всего, станут закрывать либо лица, подходящие под одну из адресных госпрограмм, либо те, кому срочно нужно приобрести выгодный объект и имеющие намерение закрыть ипотеку досрочно либо рассчитывающие на дальнейшее рефинансирование. Однако стоит учитывать, что вступивший в силу с январе 2025 года ипотечный стандарт снизит возможности для оформления ипотеки отдельными заемщиками, поскольку будет влиять не только на так называемые «схемы» от застройщиков, но и на базовые условия оформления ипотеки. В частности, одна из рекомендаций — заключать договор ипотеки на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от стоимости жилья — сузит возможности для оформления ипотеки не только тех людей, у которых не будет 20% первоначального взноса, но и ограничит возможность «пройти» по уровню дохода за счет уменьшения размера ежемесячного платежа, поскольку искусственное растягивание срока — как раз одна из опций для этого, особенно релевантная в условиях высоких ставок. Сейчас же в тарифах многих банков есть предложения с более низким размером первоначального взноса и длительным сроком. В конечном итоге стандарт выступит дополнительным фактором замедления ипотечных выдач, но одновременно защитит многих людей от рисков (например, связанных с размещением средств на аккредитивах) и снизит уровень закредитованности населения. Однако эффект от этой меры будет напрямую зависеть от того, насколько банки будут соблюдать стандарт, а также от того, станут ли искать новые способы увеличения продаж совместно с застройщиками.
Как проверить продавца и залоговую квартиру перед покупкой
Основная задача покупателя — исключить риск, что сделка может быть позже признана недействительной, отметил адвокат Дмитрий Салов.
«Базовым правилом проверки недвижимости является его первоначальный осмотр, — пояснил он. — Так, в судебной практике встречаются случаи признания недействительными сделок купли-продажи квартир, в которых проживали другие люди или, например, впоследствии после покупки выяснилось, что в квартире находился труп человека, умершего в спорной квартире еще до заключения договора».
После осмотра недвижимости можно приступать к проверке документов. Основные рекомендации одинаковы и для ипотечной недвижимости, и недвижимости без обременений:
- Попросить выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить, что продавец — собственник жилья.
- Попросить справку залогового кредитора о размере задолженности по кредиту на момент заключения договора купли-продажи и наличии иных кредитных обязательств перед кредитором.
- Попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства, для проверки дееспособности продавца.
- Проверить действительность паспорта на сайте МВД или через «Госуслуги».
- Если у продавца есть супруг и у них отсутствует брачный договор, попросить согласие супруга на сделку, оформленное у нотариуса. И не будет лишним заручиться также подтверждением дееспособности супруга.
- Проверить, нет ли долгов у семьи продавца, а также у предыдущего собственника. Это нужно, чтобы исключить риск оспаривания сделки по банкротным основаниям. Причем документы стоит запросить не только на собственника, но и на его близких родственников.
- Попросить справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ, отчеты из бюро кредитных историй, проверить данные на официальных сайтах службы судебных приставов, Федресурса и картотеки арбитражных дел. На сайтах судов общей юрисдикции по месту жительства можно узнать, есть ли в отношении продавца судебные производства.
- Если была перепланировка, запросить экспликацию и поэтажный план, чтобы убедиться, что она узаконена.
Как безопасно купить жилье с обременением
Узнайте у продавца, по какой причине он решил продать ипотечное жилье. Если дело в большой финансовой нагрузке, стоит особенно тщательно проверить, нет ли у продавца признаков банкротства.
Запросите документы по списку выше (справку о дееспособности, согласие супруга на сделку и т. д.), проверьте продавца по открытым базам судебных приставов и судов. Для этих целей можно привлечь юриста.
Убедитесь, что продавец получил согласие банка-залогодержателя на продажу жилья.
Покупка ипотечной квартиры или дома может оказаться выгоднее, чем покупка жилья без обременения. Дело в том, что из-за хлопот, связанных с участием банка, такие объекты часто продают с дисконтом. Но при этом сделка может затянуться — переход права собственности произойдет только после того, как банк снимет обременение.
Если покупатель готов ждать, а также настроен тщательно проверить продавца и недвижимость, можно рассматривать для покупки ипотечную недвижимость.
