Недвижимость — один из самых ценных активов, поэтому она привлекает не только добросовестных покупателей, но и мошенников. Можно ли в наше время потерять квартиру из-за аферистов? К сожалению, да. И схемы преступников становятся все изощреннее. Разберем, какие способы мошенничества встречаются чаще всего, какие объекты находятся в зоне риска и как защитить свою недвижимость.
Количество уголовных дел, связанных с мошенничеством на рынке недвижимости, показывает не самую радостную картину. В 2023 году в России было зафиксировано свыше 6800 случаев, из них более 4000 — в крупном или особо крупном размере. За 2024 год произошло 6553 преступления. Однако не все эпизоды выявляются и попадают в официальную статистику, поэтому реальные цифры могут быть намного больше, говорит руководитель департамента безопасности экосистемы недвижимости М2 Константин Черноусов.
Насколько реально мошенникам в 2025 году завладеть чужой квартирой
Сегодня незаконно переоформить жилье сложнее, чем 10–15 лет назад, но, к сожалению, все еще возможно. Главное оружие мошенников — поддельные документы, схемы с подставными лицами и юридическая неграмотность собственников, отмечает руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Какие схемы мошенничества с недвижимостью используются чаще всего
- Поддельные документы — аферисты фальсифицируют паспорта, доверенности, договоры и получают право на недвижимость.
- Оформление доверенности — мошенники подделывают или обманом получают доверенность от владельца и продают квартиру.
- Мошенничество с наследством — появляются «родственники», которые оспаривают право собственности.
- Рейдерский захват — мошенники оформляют фиктивные договоры купли-продажи или дарения, заселяются в квартиру и затягивают разбирательства в суде.
- Регистрация без ведома собственника — если мошенник получает доступ к данным владельца, он может попытаться зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Обман от имени госорганов. Чаще всего злоумышленники маскируются под различные официальные структуры — ЦБ РФ, МВД, ФСБ и так далее. Упор делается на то, что некие «вредители» хотят похитить у жертвы ее имущество и надо срочно ее перепродать, якобы чтобы спасти, говорит юрист по банкротству физических лиц компании «Финансово-правовой альянс» Евгения Боднар. Любой, кто может остановить жертву, например сотрудник банка, очерняется: мол, на самом деле это участники преступной схемы и верить им нельзя. Нельзя также рассказывать что-либо близким — и это, к слову, верный признак, что общение идет с мошенниками.
Истории про мошенничества с квартирами
- Судебный эксперт и основатель и руководитель некоммерческой экспертной организации АНО «Стандарт Эксперт» Иван Кудашов рассказывает реальную историю: Елена (имя изменено) потеряла паспорт, а в скором времени Москва закрылась на карантин из-за коронавируса. Женщина решила переждать это время на даче, в полицию обратиться не успела. Когда спустя три месяца женщина вернулась домой, попасть в квартиру она не смогла — в двери кто-то сменил замок. Выяснилось, что за время ее отсутствия кто-то нашел ее утерянный паспорт, переклеил в нем фотографию, что помогло мошенникам переоформить квартиру на совершенно других людей. Причем новые жильцы оплатили полную стоимость этой квартиры. Что самое интересное, и мошенники, и покупатели заключали нотариальную сделку. Подпись у женщины была простой, и мошенники постарались максимально точно воспроизвести эту подпись в нотариальной книге. «Мы по этому делу проводили судебную почерковедческую экспертизу. В таких ситуациях нужно учесть, что нотариус не обязан и не уполномочен проверять подписи лиц. У него нет для этого специальных познаний, как у эксперта», — рассказывает юрист.
- Московский риелтор Мария Бархударян рассказывает историю еще более изощренного мошенничества: полтора года назад ее знакомая Ирина (имя изменено), находясь у себя в загородном доме в Московской области, увидела как дрон летает над ее участком и снимает фото и видео ее дома. Ей удалось задержать оператора, и тот признался, что его нанял некий Александр (имя изменено) как специалиста по видеосъемке, чтобы он снял этот участок для его дальнейшей продажи на «Авито». Выяснилось, что, когда Ирина долгое время жила за границей, преступники по наводке, воспользовавшись ее отсутствием, взломали ее личный кабинет на портале «Госуслуги», получив доступ к персональным данным, заменили ее номер телефона на свой (для СМС-подтверждений любых действий), подделали ее паспорт, узнав его данные, и с помощью некоего нотариуса изготовили поддельную доверенность якобы от ее имени на одного из членов группы. После чего последовательно и оперативно перепродали по этой доверенности ее квартиру в Санкт-Петербурге, квартиру в Москве, два земельных участка с домом под Клязьмой, не ожидая, что настоящая хозяйка этого имущества вернется в Россию. Также выяснилось, что на ее имя в одном из крупнейших банков страны все по той же доверенности был взят ипотечный кредит на сумму 30 млн рублей и куплена квартира в дорогом премиальном доме на западе Москвы. Ирине пришлось срочно нанимать адвоката и отсуживать все назад. Сделки по суду были расторгнуты, имущество хозяйке вернули, а вот история с кредитом на 30 млн рублей до сих пор не разрешилась.
Какая недвижимость находится в зоне наибольшего риска
Чаще всего мошенники интересуются:
- пустующими квартирами (например, наследственные или находящиеся в длительной аренде).
- жильем пожилых и одиноких людей (как правило, о таких людях некому позаботиться и остановить от необдуманной финансовой операции, они доверчивы и на них легко воздействовать).
- квартирами с долгами (здесь могут подключиться псевдориелторы, предлагая «решить проблему»).
- недвижимостью с проблемными документами (если в истории объекта были ошибки, мошенникам легче ими воспользоваться).
Но в большинстве случаев преступников привлекают не сами объекты недвижимости, а их владельцы, говорит руководитель департамента безопасности экосистемы недвижимости М2 Константин Черноусов. В первую очередь злоумышленникам интересны люди, владеющие более или менее существенными суммами, и их возраст и семейное положение не важны. Сделать выводы о социальном и финансовом статусе лица не составляет труда. Достаточно зафиксировать покупку на крупную сумму или найти информацию о занимаемой должности. Если человек — руководитель крупной компании, который недавно приобрел квартиру или машину, значит, деньги у него есть. И, следовательно, он — потенциальная цель мошенника, объясняет эксперт логику злоумышленников.
Важно! Мошенники могут использовать личные данные: паспортные данные собственника, документы на квартиру, информацию о собственнике из открытых источников (соцсети, судебные решения, объявления) и даже электронную подпись владельца, если удалось ее перехватить, говорит юрист Георгий Габолаев.
Преступникам могут помочь:
- Копии паспортов собственников — например, если их оставили в агентствах недвижимости.
- СНИЛС и ИНН — иногда используются для подделки документов.
- Доверенности — оформленные на подставных лиц или поддельные.
- Сведения из Росреестра — мошенники могут заказать выписку и проверить статус квартиры.
Как защитить свою квартиру от мошенников
Для защиты своей недвижимости от кражи необходимо:
- Установить запрет на сделки с имуществом без личного присутствия. Этот способ защиты особенно актуален для таких лиц, как пенсионеры; собственники, чьи документы утеряны или украдены; арендодатели; владельцы недвижимости, расположенной в другом городе; законные представители недееспособных, ограниченно дееспособных и несовершеннолетних, говорит гендиректор ГК «Рюрик» Александр Боднар. Сейчас возможно подать документы на его установку любым удобным способом: через личный кабинет на сайте Росреестра, на портале «Госуслуги» или через МФЦ. Запись о запрете будет внесена в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления. Снять запрет собственник может в любое время, подав соответствующее заявление.
- Подключить уведомления о любых действиях с вашей недвижимостью, которые предоставляют Росреестр и банки. Лучше внести в Единый государственный реестр недвижимости адрес своей электронной почты. Росреестр всегда уведомляет граждан (по почте или по email) о поступлении на регистрацию документов на их объекты недвижимости. Если правообладатель получит такое сообщение и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно сообщить об этом в Росреестр, и сделка не состоится.
- Проверять свою собственность в Росреестре стоит не реже раза в несколько месяцев. Это можно делать через официальные сервисы, заказывая выписку из ЕГРН.
Вот сервисы, которые помогут узнать о подозрительных операциях:
- Росреестр — услуга «Оповещение о сделках».
- Сервисы банков — мониторинг собственности.
- Нотариальная палата — проверка доверенностей
Какие признаки могут указывать на попытку мошенничества:
- Неожиданное получение уведомлений о сделках.
- Письма от банков и Росреестра о подозрительных изменениях.
- Попытки третьих лиц получить документы на квартиру.
- Следует чаще проверять свою учетную запись на «Госуслугах» на предмет внесенных документов или выпущенных электронных подписей (ЭЦП). Электронная подпись — надежный инструмент, но ее тоже могут украсть, если у мошенников есть доступ к устройству владельца. Поэтому важно хранить ее в защищенном виде, не использовать на общедоступных компьютерах и проверять, кто ею подписывал документы.
Также можно установить камеры видеонаблюдения в подъезде, заключить договоры с ТСЖ/УК о контроле за квартирами, которые долго пустуют, застраховать свою недвижимость, а также проконсультироваться с юристами перед совершением любых сделок или по поводу странных событий с вашей недвижимостью. Необходимо с большим вниманием относиться к правилам цифровой гигиены: использовать надежные пароли, двухфакторную авторизацию, вход по биометрии и так далее.
«На рынке широко представлены страховые программы, предлагающие защитить жилье в том числе от ущерба в результате противоправных действий третьих лиц. Однако под ними понимаются кража, взлом, вандализм и тому подобное. Поэтому, хотя концептуально к таким действиям относятся и мошеннические схемы по завладению чужими квартирами, страховку от них приобрести не получится», — отмечает эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина.
Для тех, кто только приобретает жилье, будет актуальным титульное страхование — оно защищает от утраты права собственности на недвижимость. Необходимо отметить, что такой полис защищает от ситуаций, которые уже возникли в прошлом, но на момент сделки о них было неизвестно — то есть приобрести страховку «на всякий случай» в будущем нельзя. Поэтому чаще всего страхование титула оказывается полезным при неожиданном объявлении наследников или признании сделки недействительной, объясняет эксперт.
Что делать, если мошенники уже переоформили квартиру на себя
Если вы обнаружили, что ваша квартира незаконно перешла третьим лицам, действовать нужно немедленно. Чем быстрее вы подадите иски и обратитесь в правоохранительные органы, тем выше шанс вернуть свое жилье. Что нужно делать:
- Срочно подать иск в суд о признании сделки недействительной. В заявлении необходимо указать, что имущество было отчуждено без вашего ведома, а документы могли быть подделаны. Суд может отменить регистрацию перехода права собственности, если подтвердится факт мошенничества. Лучше сразу обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на имущественных спорах. Он поможет собрать доказательства, составить иск и ускорить процесс.
- Обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве. Чем раньше начнется расследование, тем выше шанс, что преступников задержат, а имущество не уйдет дальше по цепочке перепродаж. В заявлении укажите все известные вам обстоятельства, приложите выписки из Росреестра и любые доказательства вашей собственности. Следствие может назначить экспертизу подписей, доверенностей и других документов. Если удастся доказать подделку, сделки с квартирой будут аннулированы.
- Заблокировать регистрацию новых сделок через Росреестр. Если квартира уже продана, велика вероятность, что мошенники попытаются перепродать ее дальше. Чтобы этого не допустить, подайте заявление в Росреестр о приостановке регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или нотариуса.
Важно! Если преступники взяли кредиты или оформили займы под залог вашей квартиры, об этом также нужно срочно сообщить в суд и банк. Кредитное учреждение, скорее всего, потребует возмещения ущерба, но если суд признает сделку недействительной, кредит могут аннулировать.
Частые вопросы
Можно ли подделать договор купли-продажи или дарения?
Современные мошенники весьма хорошо подготовлены и могут подделывать большинство документов, в основном это документы на бумажных носителях, так как подделать цифровой документ, защищенный криптографией, невозможно. Например, это подписи, печати, нотариальные удостоверения. Также могут создать фальшивый договор дарения, говорит руководитель департамента безопасности экосистемы недвижимости М2 Константин Черноусов.
Правда ли, что мошенники могут воспользоваться доверенностью, оформленной владельцем?
Случаи, когда мошенники убеждают владельца оформить генеральную доверенность на подставное лицо, достаточно распространены. Предлогом для такой процедуры может стать якобы помощь в продаже объекта. Причем с точки зрения закона это выглядит как совершенно легальная сделка. Квартира продается по подложному пакету документов, а жертва до определенного времени может и не подозревать, что недвижимость ей больше не принадлежит. Важно уточнить, что доверенность можно отозвать в любой момент сделки через нотариуса.
Могут ли мошенники зарегистрировать переход права собственности без ведома владельца через Росреестр?
Регистрация перехода права собственности без ведома владельца через Росреестр возможна. Если мошенники предоставят поддельные документы в МФЦ или получат доступ к электронной подписи владельца, то квартира может быть украдена. Однако все цифровые документы надежно защищены криптографией, что исключает возможность их подделки.
Какие признаки могут указывать на то, что вашу квартиру пытаются «увести»?
Насторожить владельца недвижимости должны звонки от риелторов, юристов, правоохранительных и государственных органов, которые якобы предупреждают о том, что мошенники пытаются вывести деньги со счета, на который поступили средства от продажи жилья. Затем они уговаривают жертву вывести средства на «безопасный счет» или срочно продать квартиру для ее защиты и сохранности средств.
Также красным флагом может быть появление в ЕГРН записей о залоге или смене собственника объекта или получение фишинговых писем с подобной информацией. В таком случае необходимо связаться с организацией по официальным контактам и уточнить информацию.
