О собственном жилье мечтают многие, но высокие цены на квартиры делают эту покупку труднодоступной без больших первоначальных вложений. Разбираемся, как можно стать владельцем недвижимости или инвестором без стартового капитала, на что стоит обратить внимание и какие риски следует учитывать.
Инвестирование в недвижимость без крупных вложений
Самый распространенный способ покупки недвижимости при отсутствии всей суммы — покупка в ипотеку. По стандартным условиям для этого требуется первоначальный взнос в размере от 20%, однако существуют исключения из правил. Некоторые банки в партнерстве с застройщиками могут одобрить ипотеку без первоначального взноса под залог имеющегося жилья. Это довольно рисковая история для банка, особенно на фоне ужесточения политики ЦБ РФ, но попытаться можно. Такая программа есть, например, у Сбера. Наиболее лояльны банки к своим зарплатным клиентам, а также к молодым семьям со стабильным доходом и хорошей кредитной историей.
В крайнем случае деньги на первоначальный взнос можно взять в кредит или использовать средства материнского капитала, если в семье есть ребенок.
Высокие процентные ставки по кредитам заставляют застройщиков стимулировать продажи и предлагать покупателям специальные программы, которые снижают долговую нагрузку. Одна из них — «траншевая ипотека» — позволяет платить символическую ежемесячную сумму (1–100 рублей) по ипотеке до момента ввода жилья в эксплуатацию, и лишь после этого платеж увеличивается до стандартных значений. Такой способ позволяет покупателям платить за арендное жилье или копить деньги на ремонт, пока дом строится.
Нюансом «траншевой ипотеки» является то, что первоначальный взнос или ставка по кредиту может быть повышенной по сравнению с обычными ипотечными программами.
Кстати, льготные программы ипотеки (по сниженной ставке) все еще существуют для отдельных категорий граждан. Так, семьям с детьми до 2030 года доступна семейная ипотека. Ставка по ней составляет 6%, а минимальный взнос — 20%. Ею могут воспользоваться:
- семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет;
- семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек и имеющие двух несовершеннолетних детей;
- семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах, имеющих индивидуальные программы развития;
- семьи, где есть ребенок-инвалид.
«Cемейная ипотека продолжает оставаться самой массовой из оставшихся льготных госпрограмм. В ее рамках семьи с детьми могут приобрести либо построить жилье на первичном рынке, а также рефинансировать уже имеющуюся ипотеку, если она была оформлена на приобретение объекта на первичном рынке (квартиры либо жилого дома). Наличие такой программы — безусловно положительный факт для семей с детьми, поскольку при текущих рыночных ставках они имеют возможность купить жилье на достаточно привлекательных условиях», — говорит руководитель отдела экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова.
IT-ипотека — программа для сотрудников аккредитованных IT-компаний, она действует во всех городах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. Максимальная сумма по ней — 9 млн рублей, ставка по кредиту — 6%, а первоначальный взнос — от 20%.
Сельская ипотека предоставляет право на покупку жилья по ставке 3% в населенных пунктах с населением до 30 тысяч человек. Максимальная сумма кредита по ней — 6 млн рублей, а первоначальный взнос — 20%.
Дальневосточная ипотека — программа господдержки при покупке жилья на Дальнем Востоке и на территории Арктики. Ставка по ней составляет 2%, а первоначальный взнос — 20%. Максимальная сумма ипотеки — 9 млн рублей.
Кроме того, многие крупные компании сегодня в качестве соцпакета предоставляют своим сотрудникам льготные условия кредитования — по сниженной ставке. Узнайте, возможно, ваш работодатель предоставляет льготы и помощь для покупки жилья.
Обратите внимание: в качестве первоначального взноса многие россияне используют материнский капитал. В 2025 году на первого ребенка он составляет 676 тысяч рублей.
Еще один способ вложиться в недвижимость без крупных вложений, но при этом без покупки жилья напрямую, — инвестиция в паевые фонды недвижимости (ПИФы). Доля в таком фонде (пай) стоит небольших денег, а управление активами берут на себя профессиональные управляющие компании. Они решают, в какие активы вкладывать деньги и какой инвестиционной стратегии придерживаться. Чтобы купить паи ПИФа, нужно открыть брокерский счет и выбрать фонд. В настоящее время на Московской бирже представлены такие ПИФы, как «Рентный доход» от «Сбережения плюс» (ВТБ), «Коммерческая недвижимость» от Сбера, «ПНК Рентал».
Шаг 1. Выбор недвижимости
Прежде чем решиться на покупку жилья, определите свою цель и тип желаемой недвижимости. Условно цели можно поделить на три вида: инвестиционные (для получения дохода в будущем), для сохранения денег и для собственного проживания.
Тип недвижимости также напрямую влияет на стратегию и потенциальную доходность:
- Жилая недвижимость. Наиболее распространенный вариант — квартиры для сдачи в аренду или перепродажи.
- Коммерческая недвижимость. Бизнес-объекты (офисы, торговые площади) часто дают более высокую доходность, но требуют углубленного анализа.
- Загородная и курортная недвижимость. Подходит для посуточной аренды, особенно в сезонных регионах.
Шаг 2. Определение сроков покупки
Решите, когда вам потребуется собственное жилье, и в зависимости от этого постройте план и стратегию покупки.
Здесь и сейчас: в этом случае подойдет вторичный рынок, так как даже готовые новостройки обычно требуют ремонта.
В среднесрочной перспективе (один — три года): в этом случае подойдет участие в новостройках с длительной реализацией.
Шаг 3. Анализ инвестиционных фондов
Если вас интересует в первую очередь получение дохода от роста цен на недвижимость, то покупка доли в паевом фонде может быть прекрасным решением. Вам не нужно самостоятельно заниматься поиском подходящего объекта и привлекать риелторов. Достаточно иметь небольшую сумму денег и открыть брокерский счет, чтобы стать бенефициаром роста цен на недвижимость в стране. Изучите и сравните условия различных ПИФов, прежде чем инвестировать.
Шаг 4. Проверка комиссий и дополнительных затрат
Даже при отсутствии стартового капитала нельзя забывать о сопутствующих расходах при покупке жилья. К ним относятся: комиссии банков, риелторов и платформ, государственные пошлины и налоги, расходы на ремонт, обслуживание и страхование, коммунальные платежи, платежи по ипотеке или займам.
Покупка квартиры при отсутствии собственных средств
При нулевом стартовом капитале единственный путь к полноценной покупке — привлечение внешнего финансирования. Возможные варианты:
- Ипотека без первого взноса. Редкий, но все еще возможный формат, особенно для молодых семей, военных или при участии в госпрограммах.
- Рассрочка от застройщика. Некоторые девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку на этапе строительства.
- Использование материнского капитала. Может быть направлен на первоначальный взнос или полную оплату квартиры.
- Залог другого имущества. Получение кредита на первоначальный взнос под залог автомобиля, земли или даже доли в бизнесе.
- Договор ренты — соглашение, по которому один человек заботится о другом в обмен на обещание передать ему жилье после смерти. Это редкий способ стать владельцем жилья, однако он существует. Одинокие пожилые люди могут согласиться принять помощь от постороннего человека (материальную и физическую) в обмен на свою недвижимость после смерти. Этот способ таит много рисков, и такие сделки случаются, только когда стороны доверяют друг другу.
Во всех случаях требуется четкий финансовый план: просчет ежемесячной нагрузки, потенциальных доходов и сроков окупаемости.
О чем важно помнить при выборе способа инвестирования или приобретения недвижимости
Инвестирование без стартового капитала связано с повышенными рисками. Чтобы минимизировать их, следует учитывать следующие факторы:
- Платежеспособность. Не переоценивайте свои финансовые возможности. Любой займ требует стабильных выплат, в противном случае можно лишиться жилья и испортить себе кредитную историю.
- Надежность партнеров. В случае совместных инвестиций важно юридически зафиксировать договоренности.
- Рыночные риски. Цены на недвижимость могут снижаться, а котировки ценных бумаг — падать, особенно в нестабильные периоды.
- Законодательные изменения. Условия льготных и субсидируемых программ ипотеки могут пересматриваться и изменяться, поэтому важно следить за новостями в этой сфере.
