В 2025 году рынок недвижимости оказался в условиях максимальной турбулентности за последние годы. Высокая ключевая ставка, снижение доступности ипотечного кредитования, рост себестоимости строительства и сдержанный потребительский спрос — все эти факторы влияют на ценообразование как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Разбираемся вместе с экспертами в текущей ситуации и составляем прогнозы по ценам на жилье — от новостроек до вторички: какие регионы покажут рост, где возможна стагнация и чего ждать покупателям во втором полугодии.
Факторы, влияющие на цены на недвижимость в 2025 году
В 2025 году рынок недвижимости испытывает влияние множества факторов, которые определяют динамику цен, отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Среди них:
- Ключевая ставка — данный критерий фактически определяет уровень ипотечных ставок. А действующая ключевая ставка (21% годовых) является рекордным значением и ограничивает доступность ипотеки для покупателей, снижает спрос и влияет на ценообразование.
- Инфляция — цены на новостройки растут на уровне инфляции (6–8%), что связано с увеличением себестоимости строительства, включая подорожание строительных материалов и рабочей силы.
- Сокращение объемов строительства — девелоперы запускают меньше проектов из-за снижения спроса, что может подтолкнуть цены вверх из-за ограниченного предложения.
- Льготные ипотечные программы — доступность субсидированных программ уменьшилась, что может повысить цены на первичное жилье. Однако учитывая, что в некоторых регионах семейная ипотека теперь распространяется и на вторичное жилье, доступность льготных программ может также повлиять на спрос на вторичном рынке жилья.
На первичном рынке цены на недвижимость определяются себестоимостью квадратного метра, потому что девелоперы должны сохранять свою маржу с каждого проданного метра по условиям кредитов, которые они берут в банках, отмечает начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин. Инфляция приводит к увеличению себестоимости строительства, расходов на материалы и рабочую силу.
«На вторичном рынке цены зависят от интенсивности притока “свежего” капитала в недвижимость, источниками которого являются ипотека и вновь создаваемые сбережения граждан», — говорит эксперт. В условиях, когда рост доходов людей замедляется, им интереснее откладывать деньги на депозиты с высокими ставками — и вторичный рынок может чувствовать себя чуть хуже.
Прогноз цен на первичном рынке недвижимости
С 2010 года цены на новостройки в Москве выросли почти в четыре раза: с 145 тысяч рублей за квадратный метр до 523 тысяч рублей, отмечает руководитель девелопера бизнес-класса «Среда» Андрей Фетисов. Согласно данным Росстата, по всем субъектам России рост составил 238% (с 52,6 тысяч рублей за квадратный метр до 177,9 тысяч рублей).
Исторически, начиная с 2019 года, рынок первичного жилья в России работает по системе эскроу-счетов, что значительно изменило финансовую модель и ценообразование, говорит директор департамента ипотечного кредитования МКБ Алексей Просвирин. А если брать более широкий временной горизонт, то рынок пережил несколько этапов: долларовую «привязку» до 2014 года, ее последующую утрату, «разгон» цен в 2020–2021 годах на фоне пандемии и льготной ипотеки, затем — охлаждение и стабилизацию.
В марте 2025 года медианная стоимость квадратного метра в новостройках в среднем по российским городам-миллионникам составила 181 тысячу рублей. За последний год она увеличилась на 11,6%, отмечает коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
Все опрошенные Банки.ру эксперт ожидают роста цен на недвижимость в 2025 году в сравнении с прошлым:
| Компания | Прогноз | Комментарий к прогнозу |
| Совкомбанк | +9% | Рост цен поддержат рост себестоимости и программы господдержки. Особенно ощутимо в крупных городах. |
| Яндекс Недвижимость | Умеренный рост / ценовая стагнация | После адаптации рынка к новым условиям не ожидается падения цен. Баланс спроса и предложения постепенно восстанавливается. |
| Ренессанс Капитал | примерно +5% | Цены удерживаются от падения снижением объемов ввода и накопленной инфляцией, но спрос остается слабым. |
| МКБ | +4,5–6% | Рост в пределах инфляции. Цены под давлением разнонаправленных факторов: себестоимость vs. высокий уровень ставок. |
| Газпромбанк | Рост в пределах инфляции | Сокращение новых проектов и сдержанный спрос удержат цены от снижения. Скидки — точечные, общий тренд — стабильный рост. |
| Девелопер «Среда» | +7–8% | Рост цен ожидается на уровне инфляции. Поддержку дают высокая себестоимость и дефицит новых проектов. |
Как итог, ожидается, что цены на первичное жилье продолжат расти. На это влияет сразу несколько факторов: увеличение себестоимости строительства, ограничение нового предложения (из-за сокращения объемов строительства), а также уменьшение доступности большинства льготных ипотечных программ, отмечает Артур Хачатрян.
Сдерживать же рост цен на жилье будут запретительные ставки по рыночной ипотеке. При этом увеличение цен будет неравномерным и продолжит зависеть от региона, класса жилья и конкретных объектов. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, цены останутся высокими из-за ограниченного предложения и высокого спроса (а также из-за того, что в данных городах нельзя оформить IT-ипотеку).
В первом полугодии в девелопере «Среда» видят стабилизацию цен на фоне сезонного спроса. Во второй половине года, особенно в четвертом квартале, возможен плавный рост цен на фоне ограниченного предложения и накопленного спроса, предполагают там. Цифровой прогноз — в пределах 1,5–2% за квартал.
Обратите внимание! Объем выдачи ипотеки на первичном рынке продолжает снижаться, обращает внимание директор по инвестициям, начальник департамента по доверительному управлению активами «Ренессанс Капитал» Игорь Даниленко. Несмотря на позитивную динамику от года к году в феврале (+7,9%, до 150 млрд рублей), результаты за два месяца 2025 года более скромные: -11,6%, падение до 236 млрд рублей, что является худшим результатом за последние три года (2022 год — 321 млрд, 2023 год — 270 млрд, 2024 год — 267 млрд).
«В целом падение продаж первички на 25–30% год к году выглядит вполне реальным», — говорит он.
Прогноз цен на вторичном рынке недвижимости
Вторичка продолжает выступать «сообщающимся сосудом» с первичным рынком, реагируя на изменение условий по ипотеке, уровень доходов населения и доступность новостроек, поясняет Алексей Просвирин.
«Важно понимать, что в большинстве регионов страны вторичный рынок состоит из многоквартирных домов разного возраста и уровня технического состояния. В тех локациях, где жилищный фонд не обновлялся десятилетиями, покупатели активно интересуются первичным рынком — в первую очередь из-за новых форматов планировок и инженерных решений. Но в крупных городах — особенно в Москве — качественная вторичка может конкурировать даже с новостройками комфорт-класса и бизнес-класса», — говорит он.
Прогнозы по ценам на вторичном рынке недвижимости в 2025 году в сравнении с 2024 годом:
| Компания | Прогноз | Комментарий к прогнозу |
| Совкомбанк | Незначительное снижение | Цены под давлением из-за жесткой денежно-кредитной политики и слабой рыночной ипотеки. |
| Яндекс Недвижимость | Стагнация | Скидки сократились, медианная цена стабильна. Возможен рост спроса при снижении ключевой ставки. |
| Ренессанс Капитал | Около +10% | Потенциал роста выше, чем у первички, особенно в городах с господдержкой. Вторичка выигрывает за счет готовности к проживанию. |
| МКБ | Умеренный рост (ближе к осени) | Существенного роста не ожидается, но возможна активация спроса при смягчении денежно-кредитной политики. |
| Газпромбанк | Рост с отложенным эффектом (в 2026) | В 2025 году рынок сдержан, но готов к росту после оттока депозитов и снижения ставок. Потенциал выше, чем у первички в перспективе. |
| Девелопер «Среда» | +1–2% | Существенного роста нет. Рост возможен только в крупных агломерациях, неликвид может дешеветь. |
Цены на вторичное жилье останутся примерно на том же уровне, что связано с низким спросом ввиду рекордно высоких ипотечных ставок, отмечает Артур Хачатрян. Несмотря на введение семейной ипотеки на вторичное жилье в некоторых регионах, такие льготы будут доступны очень маленькой части населения. К тому же собственники-продавцы будут вынуждены активнее подстраиваться под снизившийся спрос, в то время как застройщики не могут позволить себе в той же мере снижать цены на новостройки. При этом в большинстве локаций мы все же прогнозируем стагнацию, однако в отдельных наиболее ликвидных регионах не исключен рост цен на вторичное жилье, отмечает аналитик Банки.ру.
Региональные особенности цен на недвижимость
Ключевая особенность 2025 года — вымещение девелоперской активности в регионы за пределами топ-10 городов, где формируется новый жилой фонд, а ценовая политика девелоперов часто превышает уровень вторичного рынка из-за включения в проекты социальной инфраструктуры, говорит Алексей Просвирин.
При этом, говоря о динамике стоимости объектов в регионах, нужно отметить, что на ценообразование влияют те же факторы, что и в столицах, отмечает Евгений Белокуров. Хотя рынок недвижимости в разных регионах неоднородный, и структура предложения может отличаться в различных городах, на динамику стоимости метров влияют условия кредитования.
В масс-сегменте может возникнуть дефицит предложения, вызванный одновременно несколькими факторами: притоком спроса в июне 2023 – июне 2024 года, завершением действия льготных ипотек (включая ИТ-ипотеку и семейную ипотеку в старом формате), а также активным замещением новостроек фонда реновации, говорит Алексей Просвирин. В бизнес-классе рынок может испытывать конкуренцию как со стороны ИЖС, так и со стороны вторичной недвижимости премиального уровня. Однако на фоне курса на смягчение денежно-кредитной политики в 2026 году уже во второй половине 2025-го сегмент может начать восстанавливаться — и по спросу, и по цене.
Вот несколько цифр для сравнения:
- В марте 2025 года медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве составила 403 000 рублей. За последний год она увеличилась на 18,7%.
- Стоимость квадратного метра на первичном рынке в Санкт-Петербурге в марте составила 263 000 рублей. За последний год она увеличилась на 8,2%.
- Стоимость квадратного метра на первичном рынке в Новосибирске в марте составила 167 000 рублей. За последний год она увеличилась на 17,5%.
- Стоимость квадратного метра на первичном рынке в Екатеринбурге в марте составила 162 000 рублей. За последний год она увеличилась на 11,4%.
- Стоимость квадратного метра на первичном рынке в Сочи в марте составила 464 000 рублей. За последний год она увеличилась на 9,7%.
О чем важно помнить при планировании покупки недвижимости в 2025 году
При планировании покупки недвижимости в 2025 году важно учитывать несколько факторов, способных повлиять как на стоимость объекта, так и на общие условия сделки.
Спрос на квартиры в 2025 году, как прогнозирует коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров, сохранится на стабильном уровне. Активность поддерживают несколько факторов: часть покупателей стремится вложить накопления в стабильный актив. Другая часть решает жилищные вопросы, которые не могут быть отложены.
«Мы видим, что заметную долю спроса в этом году составляют сделки с наличными средствами, а также с привлечением альтернативных форм финансирования, например рассрочек», — отмечает он.
Готовясь к сделке, необходимо внимательно следить за изменениями на ипотечном рынке.
«После завершения программы массовой льготной ипотеки рынок перешел в фазу переосмысления, и многие банки предлагают собственные субсидированные продукты совместно с застройщиками. Важно понимать, что такие предложения часто требуют тщательного анализа, и важно оценивать общую стоимость владения, а не только размер ежемесячного платежа», — говорит эксперт.
Это касается и остальных специальных программ от застройщиков, например, популярной сегодня программы рассрочки. При желании поучаствовать в такой сделке потенциальным покупателям необходимо грамотно оценить свою платежеспособность в долгосрочной перспективе.
Важно! Льготные программы ипотеки в 2025 году по-прежнему являются важным фактором образования спроса для отдельных категорий покупателей. Специализированные программы — для семей с детьми или IT-специалистов — поддерживают спрос в отдельных сегментах.
Советы по покупке недвижимости от аналитиков Банки.ру
- Учитывая запретительные ставки по рыночной ипотеке, приобретение недвижимости не по льготным условиям не является целесообразным. Оформлять ипотеку имеет смысл только по субсидированным программам.
- Приобретение квартиры за счет своих средств в настоящее время имеет смысл, так как снижение цен в ближайшее время маловероятно, особенно на первичном рынке жилья.
- Однако, если приобретать недвижимость в качестве инвестиций, то лучше рассмотреть другие финансовые инструменты с большей доходностью, например, вклад.
