Как мошенники обманывают россиян при аренде квартиры: основные схемы и способы защититься

Аренда квартиры — это не только выбор района и метража, но и тест на бдительность. Ловкие мошенники придумывают десятки способов обмануть как арендаторов, так и собственников, а в споре, «кто уязвимее», выигрывает лишь тот, кто лучше подготовился. Разбираемся, как распознать аферу еще до того, как вы переведете деньги или передадите ключи, а также делимся пошаговыми инструкциями, как безопасно сдать и снять квартиру. 

Популярные схемы мошенничества у арендаторов и собственников квартир

Человек, желающий снять квартиру, чаще сталкивается с недобросовестными арендодателями, чем собственник жилья — с нерадивыми жильцами, отмечает риелтор Регина Петухова. Вот популярные схемы мошенничества: 

• Фейковые объявления с заманчивой ценой или слишком красивыми фото. Мошенник размещает квартиру по очень низкой цене, просит перевести залог или оплату «для подтверждения брони» на карту — и исчезает. Поэтому всегда перед съемом жилья необходимо проверить рыночную цену аренды в этом районе. 
• «Дублеры» реальных квартир. Злоумышленники копируют реальные объявления и предлагают арендовать чужую недвижимость, а иногда даже показывают ключи. Совет: проверьте данные собственника через ЕГРН и попросите подтверждающие документы.
• Аренда без договора или с липовыми бумагами. Обязательно заключайте официальный договор аренды и сверяйте паспорт собственника с данными в документах.
• Услуги «агентств» по подбору. Такие организации берут предоплату, по факту вам показывают пару-тройку вариантов (объясняя, что якобы такие условия подбора), которые заведомо не подходят под ваш запрос. Как итог — вы остаетесь без денег и квартиры.

При этом и сами собственники могут попасть в ловушку недобросовестных съемщиков квартиры, говорит основатель и управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин. Среди вариантов распространенных сегодня махинаций: 

• «Заселенцы»: под предлогом, что сейчас с собой нет денег и они всего лишь перевезут вещи на хранение, люди заселяются в вашу квартиру, а затем много месяцев будут кормить вас обещаниями, что вот-вот заплатят. Выселять людей обычно некомфортно, и мошенники этим пользуются. Поэтому ключи и подписанные документы — только в обмен на деньги. 
• Подделка паспортных данных и копий документов. Такие арендаторы снимают квартиру, чтобы потом ее сдать в субаренду (а может даже и продать) и получить деньги. Собственник сдает квартиру, к примеру, семейной паре — в действительности это тандем подельников, которые быстро готовят фальшивые документы на квартиру и выдают себя за ее владельцев. В этом качестве они либо сдают квартиру посуточно, обогащаясь таким образом, либо находят клиента, который платит им сразу за год проживания. Бывает и так, что сдают жилплощадь нескольким клиентам. Когда афера вскрывается, подельников, как правило, уже не найти. Здесь помогут проверка личности арендатора через «Госуслуги» и запрос реквизитов с подтверждением работы. 

Как проверить собственника квартиры перед арендой 

Беспокойство при аренде жилья испытывает как владелец жилья, так и арендатор. Причем и у того, и у другого есть поводы для переживаний, так как арендная сфера — в числе наиболее рискованных, отмечает заместитель руководителя по судебной работе «Правокард» Диана Ошнокова. 

Шаг 1. Проверьте собственника и квартиру.

Перед подписанием договора аренды запросите у собственника жилья правоустанавливающие документы. Это может быть договор долевого участия (ДДУ), а также договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и другие. Хотя такой документ не обязателен для сдачи жилья, он позволит убедиться в добросовестности арендодателя.

Нелишним будет запросить у наймодателя выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости. Убедитесь, имеет ли человек, предлагающий вам арендовать квартиру, на это право. Заодно узнаете, нет ли на квартире каких-либо обременений, препятствующих заключению договора найма. 

Важно! Выписка из ЕГРН может быть получена вами и самостоятельно в ППК «Роскадастр» или МФЦ. Но эта услуга платная. Следует учесть, что сведения о правообладателе объекта недвижимости отражаются в такой выписке только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам. 

На всякий случай проверьте паспорт собственника, сдающего квартиру, в реестре недействительных паспортов через портал «Госуслуги». Если договор аренды будет подписывать не собственник, то это требует еще более тщательной проверки всех документов, а их список увеличится в разы.

Важно! Если квартира находится в долевой собственности, то сдать ее внаем можно только при наличии согласия других сособственников квартиры. Информация о количестве собственников содержится в выписке ЕГРН.

Не лишним будет проверить документы по внесению платы за коммунальные услуги. Есть риск, что собственник захочет приписать имеющиеся долги вам.

Шаг 2. Согласуйте условия договора найма и подпишите договор. 

В договоре необходимо указать: 

• данные на квартиру или комнату: адрес, площадь, кадастровый номер (при отсутствии этих сведений договор считается незаключенным); 
• размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения; 
• входят ли коммунальные платежи в оплату; 
• срок найма. 

Целесообразно включить в договор найма и условие об обеспечительном платеже, гарантирующем исполнение арендатором обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. Обычно, если все в порядке, его возвращают по завершении срока аренды или засчитывают за последний месяц найма.

К договору часто прилагают акт приема-передачи, в котором, как правило, отражается состояние жилого помещения на момент передачи, список передаваемого имущества, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков. Не лишним будет сделать фото и видео состояния квартиры до того, как вы туда заедете. Их можно прикрепить к акту приема-передачи недвижимости. 

Шаг 3. Обратитесь в Росреестр. 

Это необходимо, если квартира сдается на срок более года. В этом случае возникшее обременение подлежит государственной регистрации не позднее, чем через месяц со дня заключения договора. 

Важно! Не переводите оплату до осмотра квартиры в реальности, советует специалист по недвижимости Марина Бондаренко. Каждый месяц фиксируйте факт оплаты собственнику (онлайн через банк или заведите отдельную тетрадь). В назначении перевода можно так и писать: оплата аренды квартиры. Это нужно, чтобы через полгода собственник не предъявил претензию, что вы живете в квартире и ничего не оплачивали все это время. И суд будет на его стороне, потому что доказательств вашей оплаты собственнику у вас нет.

Как проверить арендатора при сдаче своей квартиры 

Сдача квартиры в аренду — всегда риск, так как приходится доверить свое жилье незнакомому человеку, которого, казалось бы, проверить невозможно. Тем не менее обезопасить себя владелец квартиры может, и вот что необходимо для этого сделать.

Шаг 1. Посмотрите личные документы арендатора. 

• В паспорте сверьте Ф. И. О., прописку и фотографию. Проверить паспорт в реестре недействительных паспортов можно через портал «Госуслуги». 
• Попросите предоставить справку о доходах (2-НДФЛ или выписку из банка, если человек работает неофициально) и контакты работодателя (можно позвонить и уточнить, действительно ли человек там работает).

Шаг 2. Проверьте наличие долгов и кредитную историю. 

Наличие исполнительных производств можно посмотреть на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Также можно запросить у нанимателя отчет о кредитной истории (кредитный отчет).

Шаг 3. Посмотрите профили в социальных сетях. 

Иногда это помогает выявить сомнительные моменты (например, агрессивные комментарии, оскорбления, странные увлечения). 

Шаг 4. Встреча и личное общение. 

При встрече оцените адекватность, аккуратность и поведение человека. Внимательно слушайте ответы, обращая внимание не только на слова, но и на манеру общения. Спросите о цели аренды (работа, семья, учеба), сроке проживания. Уточните, кто именно будет жить в квартире.

Шаг 5. Звонок предыдущему арендодателю. 

Попробуйте узнать контакты предыдущего хозяина, если человек снимал жилье раньше, и уточните: платил ли он вовремя? были ли конфликты? в каком состоянии человек оставил квартиру?

Шаг 6. Договор и предоплата. 

Заключите письменный договор, в котором укажите:

• данные, позволяющие идентифицировать квартиру (комнату): адрес, площадь, кадастровый номер; 
• размер платы за квартиру (комнату), порядок и сроки ее внесения; 
• входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру (комнату); 
• срок найма; 
• условие об обеспечительном платеже, который вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора; 
• условие об обеспечении наймодателю свободного доступа в жилое помещение для проверки его надлежащего использования нанимателем и периодичность такого контроля.

Если квартира передается внаем с мебелью и другим имуществом, находящимся в ней (например, бытовой техникой), рекомендуется также указать в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность.

Важно! Предоплата в виде залога и платы за первый месяц проживания поможет отсечь мошенников.  

Все ваши финансы под контролем

Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации

Зарегистрироваться

Как вычислить фейковые объявления о сдаче квартиры

Главным признаком фейкового объявления будет слишком привлекательная цена: если ставка за аренду намного ниже рыночной — это первый сигнал к тому, чтобы насторожиться, обращает внимание руководитель отдела маркетинга сервиса «ПИК-Аренда» Татьяна Синицына. Для того чтобы понять, рыночная ли стоимость у желаемой квартиры, узнайте цены аналогичных квартир в этом районе. Это можно сделать с помощью популярных агрегаторов объявлений о продаже или аренде недвижимости: «Циан», «Домклик», «Яндекс Недвижимость» и «Авито». 

Также среди «красных флажков» недостоверных объявлений могут быть: 

• Слишком красивые фотографии и отсутствие конкретики: мошенники часто используют фото чужих квартир из интернета. Будущих жильцов подкупают простор, роскошный ремонт, дорогая мебель. Обычно в таком объявлении нет подробной информации о квартире, районе, инфраструктуре. Порой нет даже точного адреса. Цель мошенника — зацепить внимание, детали ему не важны. Проверить подлинность таких объявлений легко: задайте поиск по картинке из объявления, чтобы узнать, не используется ли она в других объявлениях или на сайтах недвижимости, а также проверьте адрес квартиры в «Яндекс.Картах». 
• Требование предоплаты без просмотра квартиры: если агенты просят внести предоплату (залог) до того, как вы увидели квартиру и заключили договор, — это стопроцентное мошенничество.
• Спешка и давление: арендодатель торопит с принятием решения, давит, утверждая, что «квартира нарасхват». Это психологический прием, чтобы не дать времени на раздумья и проверку.
• Странные схемы общения: арендодатель отказывается от личной встречи, предлагает общаться только по переписке или через мессенджеры, находится «в командировке» или «за границей».
• Отсутствие документов или отказ их показать: за отказом арендодателя предъявить документы на квартиру или паспорт может стоять серьезная афера с подделкой прав собственности, нелегальной покупкой жилья и так далее. 

Кэшбэк до 50% за полис

Оформите ипотечное страхование выгодно на Банки.ру

Рассчитать полис