Как выгоднее погашать ипотеку досрочно в 2025 году

Разбираемся в стратегиях по более выгодному досрочному погашению ипотеки.

Читать 6 минут

Представьте, что у вас появилась лишняя сумма — премия на работе, подарок от родственников или накопленные сбережения. Возникает вопрос: что сделать с деньгами — положить на депозит, потратить или направить на досрочное погашение ипотеки? Разберемся, что лучше — уменьшать срок кредита или снижать ежемесячный платеж, и какой вариант поможет сэкономить на процентах и быстрее закрыть долг.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Досрочно гасить ипотеку выгодно в большинстве случаев, так как это снижает общую сумму переплаты по процентам и уменьшает долговую нагрузку, объясняет аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Чем быстрее вы погасите долг, тем меньше процентов в итоге заплатите банку.

Чаще всего наибольшую выгоду из досрочного погашения можно извлечь, если сделать это еще в начале срока ипотечного кредита, так как в первую очередь погашаются проценты по кредиту. Таким образом, чем раньше начать гасить ипотеку досрочно — тем больше можно сэкономить.

Получите кэшбэк до 50% за оформление полиса ипотечного страхования

Чтобы сэкономить на ежегодной покупке ипотечного полиса, достаточно рассчитать стоимость страховки на Банки.ру и оформить ее онлайн. За это вы получите кэшбэк до 50% от стоимости полиса. Бонус начисляется в виде банкимани, их можно потратить на покупку сертификатов популярных онлайн-магазинов или вывести на карту (1 банкимани = 1 рубль).

Максимальный кэшбэк 60% предусмотрен за оформление полиса на ипотеку в Сбербанке в страховых компаниях:

«Альфа-Страхование »
«Абсолют Страхование»
«Евроинс»

Если ипотека оформлена в других банках, то кэшбэк по этим компаниям — 10%.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или уменьшать платеж

Глобально существует всего два основных способа досрочного погашения ипотеки:

Уменьшение срока кредита — наиболее выгодный способ, так как сокращает время пользования заемными средствами и снижает общую переплату по процентам.
Уменьшение ежемесячного платежа — снижает финансовую нагрузку на бюджет, но переплата по процентам будет выше, чем при сокращении срока.

При этом можно рассмотреть комбинированный подход, если позволяют финансовые возможности. Можно внести крупный единовременный платеж и одновременно уменьшить размер обязательного ежемесячного платежа. При этом вы можете продолжать вносить прежнюю полную сумму — такие «дополнительные» платежи тоже будут считаться досрочным погашением и помогут постепенно сокращать срок кредита.

Что выгоднее: уменьшать срок кредита или ежемесячный платеж

Способ досрочного погашения	Плюсы	Минусы
Уменьшение срока кредита	Снижает переплату по ипотеке Большая часть ежемесячного платежа идет на сокращение основного долга Меньше сумма задолженности — меньше процентов	Ежемесячный платеж сохраняется Для досрочного погашения нужно откладывать дополнительные средства Банки иногда устанавливают минимальный порог внесения
Уменьшение ежемесячного платежа	Снижает финансовую нагрузку сразу Платеж уменьшается уже со следующего месяца Погашать ипотеку становится легче	Меньше экономия на процентах Остаток долга растягивается на весь срок кредита Менее выгодно, если платеж уже был для вас комфортный

Частые небольшие досрочные погашения более выгодны, чем крупный единовременный платеж, так как небольшие суммы, вносимые на досрочное погашение, будут постоянно снижать основной долг и уменьшать проценты. Соответственно, оптимально делать дополнительные платежи в дату ежемесячного платежа, чтобы сумма полностью шла на уменьшение основного долга, а не на проценты.

Расчет выгоды от досрочного погашения

Иван взял ипотечный кредит на 9,25 млн рублей сроком на 25 лет под 27,5% годовых. Каждый месяц Иван должен выплачивать банку 212,2 тысячи рублей. Таким образом, общая переплата по процентам за весь срок кредита составляет почти 65,8 млн рублей. Неожиданно Иван получает крупный бонус на работе, к тому же его друг Игорь отдает ему долг. Эти 500 тысяч рублей мужчина хочет направить на досрочное погашение ипотеки в первый месяц после оформления кредита. Если Иван выберет стратегию по сокращению срока кредита при сохранении размера ежемесячного платежа в 212,2 тысячи рублей, то, внеся эти средства, сможет уменьшить срок ипотеки на 14 лет и сократить переплату на 18,7 млн рублей. Если же захочет уменьшить ежемесячный платеж при сохранении срока кредита в 25 лет, то сможет снизить его почти на 7,7 тысячи рублей каждый месяц, и переплата уменьшится на 10,8 млн рублей.

«С точки зрения величины итоговых переплат в долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок ипотеки, так как это уменьшает общую сумму процентов и быстрее освобождает заемщика от долговых обязательств. Однако уменьшение платежа может быть полезно для снижения текущей финансовой нагрузки, хотя и экономия по процентам будет меньшей», — говорит Артур Хачатрян.

Основные ошибки при досрочном погашении

При досрочном погашении ипотеки заемщики часто совершают типичные ошибки, которые могут снизить эффективность внесенных средств:

Не соблюдают дату ежемесячного платежа. Многие думают, что внеочередной платеж освобождает от планового, но это не так. Вне зависимости от того, когда был сделан дополнительный взнос (до, после или в день платежа), в день ежемесячного списания на счете должны быть средства для оплаты регулярного платежа.
Копят крупную сумму для единовременного погашения. Проценты по ипотеке начисляются ежедневно, поэтому, чем раньше вы вносите частичные досрочные платежи, тем больше экономите. Ожидание, пока накопится одна крупная сумма, может снизить выгоду. Гораздо эффективнее делать несколько небольших дополнительных взносов.
Не создают финансовую подушку безопасности. Очень важно иметь резерв на случай непредвиденных ситуаций — потери работы, болезни или срочных расходов. Рекомендуется держать сумму, равную 3–6 ежемесячным платежам, чтобы досрочное погашение не ставило под угрозу финансовую стабильность.
Не уведомляют банк о досрочном погашении. Просто положить деньги на счет недостаточно. Нужно обязательно сообщить банку о намерении внести средства в счет досрочного погашения. Практически все банки позволяют сделать это онлайн через личный кабинет, что делает процесс удобным и быстрым.

Как досрочно погасить ипотеку

Чтобы действительно извлечь выгоду от досрочного погашения ипотеки, важно правильно спланировать процесс. Вот пошаговая инструкция, которая поможет сделать досрочное погашение максимально выгодным и безопасным.

Определите сумму для досрочного погашения. Прежде всего оцените, какую часть бюджета вы готовы направить на внеплановый платеж. Убедитесь, что после внесения средств у вас останется финансовая подушка на непредвиденные расходы.
Изучите условия досрочного погашения. Внимательно ознакомьтесь с требованиями банка, указанными в кредитном договоре или на официальном сайте. Узнайте, есть ли ограничения по сумме, минимальный порог или комиссия за досрочное погашение.
Выберите дату досрочного погашения кредита. Выгоднее всего совершать досрочное погашение в дату ежемесячного платежа вместе с ежемесячным платежом. Так вся сумма уйдет на уменьшение основного долга по кредиту, если внести досрочный платеж позже — часть денег уйдет на оплату процентов.
Выберите способ изменения условий кредита. Решите, хотите ли вы уменьшить срок кредита, снизить ежемесячный платеж или комбинировать оба варианта. Помните, что сокращение срока обычно экономит больше процентов, а снижение платежа облегчает нагрузку на бюджет.
Сообщите банку о намерении внести дополнительный платеж. Оформите письменное уведомление или заявку через личный кабинет. Некоторые банки требуют подтверждения досрочного погашения именно в письменной форме.
Внесите деньги на счет. Убедитесь, что сумма совпадает с указанной в заявлении. После списания средств запросите у банка обновленный график платежей.
Сообщите страховщику о внесении платежа. Если ваша ипотека застрахована, обратитесь в страховую компанию. При досрочном погашении они могут пересчитать страховые взносы, особенно при частичном закрытии кредита.
При полном погашении кредита уточните остаток долга. Перед внесением последней суммы уточните актуальную задолженность в банке. После зачисления средств посетите офис для получения справки об исполнении всех обязательств и закрытии кредита.