Больше 75% россиян мечтают получать пассивный доход от недвижимости. Раньше оптимальным вариантом было приобретение однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Но в последние годы цены на квадратные метры в жилом фонде сильно выросли, льготные программы стали сворачивать, а рыночная ипотека многим не по карману. Появилась потребность в финансовом инструменте с более низким порогом входа.
Минэкономразвития и Минстрой уже подготовили инициативу, которая позволит гражданам приобретать гостиничные номера по схеме долевого участия: деньги инвестора будут размещаться на эскроу-счете, а управляющая компания будет обслуживать объект и распределять доход между владельцами номеров. По замыслу ведомств, механизм должен сделать строительство отелей прозрачнее, снизить риски для покупателей и открыть новый массовый инструмент для частных инвесторов. Законопроект пока находится в стадии проработки, его первую официальную версию планируется представить только в I квартале 2026 года.
Тем не менее у инвесторов уже есть рабочие способы вложиться в гостиничный бизнес и получать пассивный доход: от покупки апартаментов в апарт-отеле до цифровых финансовых активов, обеспеченных отельной недвижимостью. В этом материале разбираем все доступные сегодня варианты: что можно купить прямо сейчас, как устроена доходность и какие риски стоит учитывать.
Покупка номера в апарт-отеле
Инвестор покупает апартаменты в комплексе с гостиничным сервисом. Он платит за квадратные метры и за управление своей недвижимостью. Апарт-отель может выглядеть как жилой комплекс, но в нем также предусмотрена стойка регистрации с администратором, уборка в номерах-квартирах, услуги прачечной, консьерж-сервис. Управляющая компания заселяет гостей, ведет учет и платит доход.
Расчет доходности разный:
- Гарантированный доход: инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов. Доходность будет минимальная.
- Плавающий доход: инвестор получает больше денег в сезон, но во время простоя — ничего.
- Гарантированный доход и проценты: инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент.
- Пропорциональный доход: инвестор получает доход не от сдачи своего номера, а пропорциональную долю от всей прибыли апарт-отеля.
Один из городов, где активно развиваются такие проекты, — Санкт-Петербург. По данным аналитиков «МТЛ-Апарт», более 75% апартаментов, представленных на рынке Петербурга, являются сервисными. Такой формат действительно хорошо работает в туристических городах, где есть стабильный поток приезжающих и высокая загрузка круглогодично. Например, одни из самых крупных проектов — VALO Hotel City и сети Vertical, где управляющая компания сама занимается заселением, сервисом и распределением дохода. Компания ПИК также построила парт-отель ПИК «Вольта» с расчетом на поток туристов и командировочных. Такой вариант инвестиций подойдет людям, которые хотят владеть конкретным объектом в туристической локации и получать пассивный доход без самостоятельного управления арендаторами.
Апартаменты в апарт-отеле — это не только способ получать пассивный доход, но и инвестиция, которую можно оформить в ипотеку. На Банки.ру вы можете быстро подобрать подходящую ипотечную программу: сравнить ставки, условия банков, сроки и размер первоначального взноса. Сервис показывает актуальные предложения от десятков банков и помогает выбрать наиболее выгодный вариант без переплат и с прозрачными условиями.
ЗПИФы недвижимости с гостиницами или апарт-отелями в портфеле
Инвестор покупает пай закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который владеет набором объектов, среди них могут быть гостиницы или апарт-отели. Паи ЗПИФа можно приобрести либо при первичном размещении (выпуске), либо (если фонд предусматривает) через брокера на вторичном рынке (например, через биржу, но таких фондов очень мало), если фонду дали листинг или существует рынок паев.
Доход инвестора складывается из двух частей:
- Рентный/операционный доход от сдачи недвижимости фонда.
- Потенциальный рост стоимости недвижимости в портфеле фонда + рост стоимости паев при закрытии фонда или продаже активов.
Если раньше управляющие компании выпускали непубличные фонды с высоким порогом входа, то сейчас ситуация изменилась: появляется больше предложений для розничных инвесторов. Их можно найти на сайтах управляющих компаний или крупных девелоперов. Например, застройщик MR GRoup выпустил ЗПИФ под строительство крупного квартала в Москве, а в мае 2025 года на Московскую биржу вышел ЗПИФ «Самолета», в его составе 188 объектов, размер фонда — 2,3 млрд рублей.
Цифровые финансовые активы на недвижимость
Инвестор покупает цифровой финансовый актив (ЦФА) или гибридное цифровое право (ГЦП), обеспеченное выручкой от гостиничного объекта или правом проживания. Инвестируют через цифровую платформу, получившую разрешение ЦБ. Доступ к покупке можно получить через банковское приложение (Альфа-Банк, Т-Банк, Сбер, Ozon и другие).
В зависимости от типа ЦФА по-разному формируется доходность.
- ЦФА с фиксированной купонной ставкой (аналог короткой облигации). Ставка в процентах обозначена, и покупатель заранее может рассчитать доходность.
- ЦФА, привязанные к доходу от недвижимости, или «цифровой метр». Доходность заранее не фиксируется, а рассчитывается по результату реализации проекта.
- ЦФА, обеспеченные коммерческой недвижимостью (арендный поток). Доход формируется из арендных платежей.
Рынок ЦФА появился совсем недавно, поэтому число выпусков пока ограниченно, а сами инвесторы еще только привыкают к этому инструменту. В отличие от паевых фондов или облигаций, цифровые активы размещают лишь немногие эмитенты, поэтому выбор выпусков на фиксированный купон, рост стоимости недвижимости или арендный поток ограничен. Были выпуски цифровых обязательств на строительство рекреационных зон, например, в 2025 году состоялась эмиссия цифровых финансовых активов объемом 100 млн рублей для строительства гостевых домов в коттедж-отеле «Редриковы горы». ГК «Самолет» выпустила токен, привязанный к стоимости квадратного метра. Но пока это единичные примеры предложений для розничных инвесторов.
Еще нужно учитывать, что ЦФА нередко сложно продать до погашения: чаще всего инвестору приходится ждать полного выполнения обязательств, например, возврата займа или продажи объекта, лежащего в основе выпуска. Из-за ограниченной ликвидности и короткой истории рынка такие активы требуют особенно внимательного отбора: важно проверять репутацию эмитента, качество обеспечения и условия выплаты дохода.
Сравнение инструментов пассивного дохода
| Параметр | Апарт-отель | ЗПИФ недвижимости | ЦФА на недвижимость |
| Что покупает инвестор | Конкретные апартаменты | Пай фонда | Цифровое требование или токен, обеспеченный недвижимостью |
| Порог входа | От 3–6 млн рублей (в зависимости от города и проекта) | От 100–300 тысяч рублей (средняя цена) | От 1 тысячи рублей за цифровое обязательство |
| Формат дохода | Арендная выручка | Аренда + рост стоимости недвижимости в портфеле | Фиксированный купон, доля от дохода объекта или привязка к стоимости метра |
| Ликвидность | Низкая: продажа объекта занимает время | Средняя/низкая: продать пай можно не всегда, рынок ограничен | Низкая: часто нужно ждать погашения ЦФА, вторичный рынок слабый |
| Риски | Падение загрузки, сбой работы управляющей компании, риски девелопера | Стратегия фонда, качество управления, ликвидность паев | Риски эмитента, ограниченная ликвидность, молодость рынка |
Стоит ли брать кредит для таких инвестиций
Банки одобрят кредит, только если вы инвестируете в апарт-отель, то есть покупаете конкретный объект недвижимости, который будет залогом для ипотеки. Для ЗПИФа или ЦФА кредиты лучше не использовать: эти инструменты больше подходят для размещения капитала и диверсификации. Доходность не гарантирована, а кредит придется обслуживать от результатов управления фондами или выплат по цифровым активам.
Главное
- В следующем году появится проект закона, чтобы розничные инвесторы могли вкладываться в отельный бизнес по схеме долевого участия и получать дополнительный доход.
- Покупка объекта в апарт-отеле подходит, если у вас есть большой капитал. Управляющие компании предлагают разные программы доходности, но в конечном итоге решает локация и качество сервиса.
- ЗПИФы позволяют вложиться сразу в портфель недвижимости, где могут быть гостиницы и апарт-отели. Доход формируется из арендных платежей и роста стоимости объектов. У таких вложений есть проблемы с ликвидностью.
- ЦФА дают возможность инвестировать в недвижимость цифровым способом, через токены с фиксированным купоном. Порог входа низкий, но рынок новый, выпусков мало, продать ЦФА до погашения сложно. Нужна тщательная проверка эмитента и условий обеспечения.
Задайте интересующий вопрос в комментариях
Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета
Мой профиль