«Соседка увеличила площадь квартиры в два раза за счет лестничной клетки. Куда обращаться, чтобы устранить перепланировку?»

Женщина подала в суд на свою соседку, которая сделала ремонт и присоединила к своей квартире часть лестничной клетки с пожарной лестницей. В качестве причины истица назвала нарушение прав и угрозу жизни жильцов многоквартирного дома, а также затрагивание общего имущества.

Соседка объяснила на заседании, что купила жилье уже в таком виде, переустройство и перепланировка согласованы, есть полный пакет документов: техническое заключение, заключение Мосгорнаследия, акт о завершенном переустройстве и перепланировке, а еще акт Мосжилинспекции.

Суд назначил строительно-техническую экспертизу. Эксперт проверил документы и квартиру, переустройство и перепланировка соответствуют Жилищному кодексу, строительным и санитарным нормам, а угрозы жизни и здоровью нет. Техническое состояние конструкций названо работоспособным, а общее имущество многоквартирного дома не затронуто.

Женщина не была удовлетворена решением и подала апелляцию. Суд второй инстанции признал, что на первой правильно оценили доказательства, нарушения норм материального и процессуального права не установлено, доказательств нарушения прав истца не представлено. В итоге решение оставили без изменений. 

Если перепланировка на самом деле незаконная

Если перепланировка действительно самовольная и за счет общего имущества, можно добиваться возврата жилья к прежнему состоянию через жалобы в надзорные органы или подав иск в суд. 

Для начала нужно определить, что затронуто общее имущество, которое предназначено для обслуживания более одного помещения: лестничные клетки, коридоры, мусоропровод. Если сосед присоединил к себе общий коридор и уменьшил долю общего имущества без согласия всех собственников, то это нарушение их прав.​

Затем нужно обратиться в ТСЖ или УК, чтобы они проверили перепланировку и составили акт. Если ТСЖ решило, что перепланировка не согласована, можно подавать жалобу в Госжилинспекцию, они проведут проверку, могут выдать предписание собственнику привести помещение в прежнее состояние и выписать административный штраф. Если не помогло, стоит обращаться в прокуратуру или суд. 

Что будет оценивать суд. Суды руководствуются статьями 29 и 36 Жилищного кодекса, поэтому проверяют: 

• уменьшено ли общее имущество,
• было ли согласие всех собственников,
• есть ли согласование с органом местного самоуправления, 
• соблюдены ли строительные, санитарные и пожарные нормы,
• не нарушены ли права других жильцов. 

При этом суд может сохранить перепланировку даже при отсутствии согласования, если она не затрагивает общее имущество, не нарушает права и не создает угрозу безопасности. 

Как законно перепланировать квартиру, чтобы на вас не подали в суд

Перепланировка и увеличение площади могут не понравиться вашим соседям, но это не значит, что у них будут основания подавать в суд, особенно если вы все сделаете в рамках закона. 

• Согласуйте ее в соответствии с главой 4 Жилищного кодекса: не трогайте общее имущество и не нарушайте строительные и санитарные нормы. 
• Проверьте, не затрагиваются ли несущие конструкции, «мокрые зоны», вентиляция, газ, балкон/лоджия, общее имущество (коридор, лестница, техпомещение).​
• Закажите проект перепланировки и при необходимости техническое заключение у проектной организации, которая состоит в реестре СРО.​​
• Согласуйте перепланировку в органе местного самоуправления, например, в Москве это Мосжилинспекция. Понадобится написать заявление, приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт или поэтажный план с экспликацией, проект и техзаключение, иногда согласие всех зарегистрированных и банка, если квартира в ипотеке. 

После перепланировки нужно вызвать комиссию, жилищную инспекцию или администрацию, которая сверяет фактическое состояние с проектом и выдает акт о завершенной перепланировке. Затем через кадастрового инженера новые данные вносятся в техдокументацию и ЕГРН, только после этого перепланировку можно назвать законной.​​ Это не защищает от исков, но делает вашу позицию в суде устойчивой.

О чем вы спорите с соседями?

Доходили до суда?