Как купить квартиру в ипотеку по программе реновации

Покупка квартиры у Фонда реновации отличается как от покупки жилья в обычных новостройках, так и от сделки на вторичном рынке — большинство нюансов появляется тогда, когда нужно привлечь дополнительные заемные средства и оформить ипотеку. Разобрали, в каких случаях можно взять ипотеку по льготной программе, как правильно выбрать объект недвижимости, какие документы потребуются и о чем важно помнить при оформлении сделки с банком и Фондом реновации. 

Как купить квартиру в ипотеку по программе реновации

Программа реновации жилья в Москве появилась в 2017 году и пока действует до 2032 года. Суть в том, что старые дома сносят, а вместо них строят новые. Жители этих домов вместо своих старых квартир получают новые — такие же или большие по площади и обязательно в этом же районе. 

Нового жилья значительно больше, чем снесенного старого, так что после переселения всех жителей из старых домов у Фонда реновации остаются квартиры, которые Фонд выставляет на продажу. Купить эти квартиры могут как те, кто переселяется из старого жилья по реновации, так и все желающие, готовые заплатить необходимую сумму или оформить ипотеку. 

Если переселение идет в рамках реновации, то квартиру можно выбрать только в пределах своего района. При этом можно улучшить свои жилищные условия и, например, поменять однокомнатную квартиру на двух- или трехкомнатную, большую по площади, — на такую покупку также можно взять ипотеку. Если покупатель не имеет квартиры в старом доме по реновации, то выбрать он может любой район Москвы. 

Такое новое жилье в домах по реновации не считается первичкой — обычная схема, действующая при покупке квартир в новых домах, здесь не работает. Однако и от покупки квартиры на вторичном рынке сделка с Фондом реновации будет отличаться. Например, в случае покупки квартиры у Фонда реновации можно получить льготную семейную ипотеку или льготную ипотеку для IT-сотрудников, которая обычно дается только на новое жилье. Возможность получить льготную ипотеку и условия оговариваются в каждом конкретном случае индивидуально с банком. Процент по ипотеке будет зависеть от многих факторов: стоимости жилья, первоначального взноса, статуса покупателя (является ли он зарплатным клиентом в банке или нет) и других обстоятельств.

Как купить более просторную квартиру по программе реновации в ипотеку

Если у вас уже есть квартира в старой пятиэтажке, которая входит в Московскую программу реновации, то доступно несколько вариантов: 

• можно поменять жилье на новое равнозначное без доплат,
• доплатить и улучшить жилищные условия,
• купить вторую квартиру у Фонда реновации со скидкой 10%, если сделать это в течение двух лет с момента переезда. 

Во втором и третьем случаях при необходимости можно использовать заемные средства и оформить ипотеку. 

Для участников программы реновации есть важное ограничение — новое жилье должно обязательно находиться в том же районе, в котором расположена старая квартира. Даже если до этого вы жили в доме на границе двух районов и соседний район для вас ближе и удобнее, переехать в него по программе реновации нельзя.

При покупке с улучшением жилищных условий и привлечением заемных средств можно оформлять сделку как по базовой программе «Ипотека на вторичное жилье», так и по льготным программам — например, «Семейная ипотека» или «Ипотека для IT», если вы подходите под условия программы. 

Также есть вариант обменять старую квартиру на равнозначную и дополнительно приобрести вторую квартиру по программе реновации — под эти цели тоже можно взять ипотеку. Вторую квартиру необходимо взять не позже, чем через два года со дня регистрации собственности на предоставленную равнозначную квартиру.

Как выбрать квартиру 

Участники программы реновации, уже имеющие квартиры в старом фонде, могут выбрать квартиру только в рамках своего района. 

Тот, кто собирается приобрести квартиру в новом доме по программе реновации через аукцион, может выбрать любой район Москвы. Чтобы подобрать подходящий вариант, нужно изучить доступные предложения на сайте Фонда реновации Москвы. 

Как подать заявку и получить решение

После того как объект недвижимости выбран, необходимо проконсультироваться с представителями банка о возможности оформления ипотеки. Сделать это можно как по телефону или в чате приложения банка, так и офлайн в офисе банка. В идеале запросить условия у нескольких банков и сравнить. На сайте Фонда реновации указан список банков, которые могут обслуживать участников программы реновации. Сейчас это всего два банка: Сбербанк и ВТБ.

Банк рассматривает заявку в течение суток — после этого выдает решение, можно ли получить ипотеку на выбранный объект и на каких условиях. Банк оценивает риски: уровень дохода клиента, его возраст, платежеспособность и кредитную историю, а также сам объект недвижимости. Если вы собираетесь брать ипотеку в рамках льготной программы, то нужно будет еще предоставить доказательства, что вы подходите под условия программы.

Например, для участия в программе «Семейная ипотека» нужно, чтобы в семье был хотя бы один ребенок до шести лет включительно или два ребенка до 18 лет. Для участия в программе «Ипотека для IT» нужно быть сотрудником IT-компании, которая зарегистрирована в России, но не в Москве или Санкт-Петербурге, и иметь доход от 150 тысяч рублей (для Московской или Ленинградской областей) или от 90 тысяч рублей (для остальных регионов).

Как собрать документы

После того как банк одобрил выдачу ипотеки, нужно собрать необходимые документы. Точный список обычно высылает сотрудник банка, как правило, это:

• Свидетельство государственной регистрации права собственности на ту квартиру, из которой вы выселяетесь по программе реновации. Подойдет также выписка из ЕГРН. Если нет ни свидетельства, ни выписки из ЕГРН, то можно предоставить другой документ, который подтверждает ваше право собственности на квартиру в старом доме под реновацию. Подойдет договор купли-продажи, мены, дарения или свидетельство о приватизации. 
• Оценка старого жилья. Стоимость такого документа начинается от 2 тысяч рублей. Это нужно, чтобы подсчитать разницу между стоимостью старого и нового жилья и определить точную сумму, на которую требуется ипотека. 
• Подтверждение того, что у вас есть необходимый первоначальный взнос — выписка об остатке денежных средств на счете или вкладе или другие документы, которые убедят банк, что вы сможете внести требуемую сумму.
• Если вы не зарплатный клиент этого банка, то понадобится подтверждение доходов и вашей платежеспособности.
• Номер сертификата на материнский капитал, если вы собираетесь использовать его в качестве первоначального взноса.
• Если вы хотите стать участником программы льготной ипотеки — то подтверждающие документы, что вы подходите под условия программы.

Если вы пока не являетесь участником программы реновации и у вас в собственности нет жилья в старом фонде под снос, то главным документом для банка будет подтверждение, что вы готовы внести необходимый первоначальный взнос (то есть выписка со счетов и вкладов о наличии средств), а также подтверждение вашей платежеспособности — выписки о доходах, уровне зарплаты и стаже в компании. 

Оформить ипотеку и подписать документы в Фонде реновации

После того как все необходимые документы собраны, подписывается кредитный договор с банком. Это можно сделать только в офисе банка — удаленный формат в этом случае недоступен. 

Затем необходимо подписать договор мены или купли-продажи в офисе Фонда реновации по адресу: Малый Златоустинский переулок, д. 3, стр. 3 (это центр Москвы, недалеко от станции метро «Китай-Город»). Удаленный формат при оформлении документов недоступен.

Как зарегистрировать право собственности

Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно предоставить в Департамент городского имущества паспорта всех собственников и зарегистрированных в жилом помещении старше 14 лет, а также свидетельство о праве собственности на вашу квартиру и/или выписку из ЕГРН (ее можно получить онлайн на сайте Росреестра). После этого необходимо подписать договор, акт приема-передачи квартиры и получить ключи в центре информирования по переселению. Договор регистрируется в ЕГРН, и его должны подписать все совершеннолетние собственники. 

Если квартира оформлялась с использованием заемных средств, то, помимо подтверждения права собственности, необходимо также предоставить в банк отчет об оценке и полис страхования. 

Отчет об оценке нужен банку, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. На его подготовку может уйти от двух до пяти рабочих дней с момента осмотра объекта и предоставления всех необходимых документов. 

Полис страхования можно оформить в любой страховой компании, аккредитованной банком. Так как квартира по условиям кредитного договора находится у банка в залоге (согласно ст. 31 Федерального закона № 102-ФЗ), то оформление страхового полиса обязательно.

Все эти документы нужно предоставить банку в течение полугода с момента заключения сделки с Фондом реновации. Если не сделать это вовремя, банк может начислить неустойку. 

Требования к кредитуемому объекту недвижимости

Если вы берете ипотеку по стандартной программе «Ипотека на вторичное жилье», то нет разницы, заключаете вы договор с Фондом реновации или с кем-то другим, кто продает квартиру в этом же доме.

Если вы хотите участвовать в льготной программе ипотеки, например «Семейной ипотеке» или «Ипотеке для IT», то для оформления ипотеки важно, чтобы Фонд реновации являлся собственником жилого помещения на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласно выписке из ЕГРН. Не все квартиры, выставленные на продажу в новых домах по реновации, подпадают под эти условия. Например, если квартира была в собственности у другого лица, то получить льготную ипотеку под такую квартиру будет нельзя. 

Главное

• Квартиры от Фонда реновации считаются вторичным рынком, однако в некоторых случаях под покупку такого жилья можно взять льготную ипотеку. Важное условие в этом случае — собственником квартиры должен обязательно являться Фонд реновации.
• Если вы уже являетесь участником программы реновации и у вас есть квартира в старом фонде, то выбрать новую квартиру можно только в пределах своего района.
• Участники программы реновации могут поменять свою старую квартиру на новую равнозначную, приобрести новое жилье с доплатой и улучшением жилищных условий либо купить вторую квартиру со скидкой 10% в течение двух лет с момента переезда. 
• Купить квартиру у Фонда реновации могут не только участники программы, имеющие квартиры в старом фонде, но и все желающие, у которых есть средства на такую покупку или есть возможность привлечь заемные средства банка.
• Если под покупку квартиры бралась ипотека, то квартира должна быть обязательно застрахована. 
• В течение полугода с момента заключения сделки важно предоставить банку подтверждение права собственности, оценку недвижимости и страховой полис — в противном случае банк может начислить неустойку.

Нашли нужную информацию?

Задайте интересующий вопрос в комментариях 

Кэшбэк до 50% за полис

Оформите ипотечное страхование выгодно на Банки.ру

Рассчитать полис