Покупатель из Тель-Авива решил купить 4 комнаты в московской коммунальной квартире и внес аванс 35 000 рублей. Сделку заключить не получилось, потому что комнаты оказались с подвохом: продавец не платил за коммунальные услуги и накопил задолженность в 233 тысячи рублей. Покупатель потребовал вернуть аванс и компенсировать расходы на госпошлину и авиабилеты, но продавец отказался. Стороны подали друг на друга в суд.
Как проходили суды
Покупатель обратился в суд, чтобы вернуть свои деньги и получить компенсацию за авиабилеты из Тель-Авива в Москву туда и обратно (372 тысячи рублей), аванс, который он внес перед сделкой (35 тысяч рублей), и госпошлину в размере еще нескольких тысяч рублей.
Продавец тоже посчитал, что понес слишком много убытков: были расходы на риелтора, аренду бокса для хранения документов, юридическую проверку покупателя и нотариальные услуги. Все эти деньги он захотел взыскать с покупателя, а аванс за квартиру оставить себе.
Судье пришлось ответить на несколько вопросов. Кто виноват в том, что сделка сорвалась? Кто должен компенсировать расходы и в каком объеме? И кому должен остаться аванс за квартиру?
Первая инстанция. Суд отказал продавцу в иске полностью, а иск покупателя удовлетворил частично: взыскал только возврат аванса 35 000 рублей. Причина: это именно аванс, а не задаток, поэтому подлежит возврату независимо от вины сторон, так как основной договор купли-продажи не был заключен.
Аванс — это просто предоплата, а задаток — предоплата плюс штраф за отказ от сделки. Если сделка не состоялась, аванс по общему правилу подлежит возврату, если стороны прямо не написали иное в договоре. Если покупатель сорвал сделку с задатком, сумма остается у продавца, а когда от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.
Если в договоре прямо не написано, что это задаток, и не описаны его последствия, суд скорее признает сумму авансом.
Апелляция. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения: ни у одной из сторон нет оснований требовать компенсации. Да, продавец действительно скрыл большую задолженность по коммуналке, но на возврат аванса это не влияет.
Как не попасть в такую ситуацию
В первую очередь нужно точно прописывать формулировку соглашения об авансе: прямо указать, задаток это или аванс. Если задаток, его последствия тоже должны быть описаны прямым текстом. Например: задаток 35 000 рублей, при расторжении договора вся сумма остается у продавца.
Также в этом деле суду не хватило прямой причинно‑следственной связи между действиями покупателя и расходами на билеты, поэтому в аналогичных ситуациях стоит заранее собирать документы и переписку, которые показывают, что поездка была неизбежна именно из‑за сделки. Судьи посчитали, что перелет в Москву мог быть связан и с другими задачами, например лечением или визитом к родственникам.
Покупателю до поездки было разумно требовать от продавца документы по коммунальным задолженностям, статусу объекта и обсуждать спорные условия договора, чтобы не покупать дорогостоящие билеты при высоком риске срыва сделки.
Надежнее всего привлекать специалиста на этапе составления соглашения об авансе и предварительного договора, чтобы условия про аванс и задаток, убытки и основания для отказа от сделки были прописаны однозначно.
Перспективы выиграть дело в кассации выглядят слабыми: обе инстанции указали, что нет прямой причинно‑следственной связи между действиями продавца и затратами покупателя. Кассация рассматривает в первую очередь грубые ошибки в применении права, а здесь спор сводится к оценке доказательств, что редко становится основанием для отмены. При подаче еще одного иска в кассацию высоки шансы снова понести убытки.
Чтобы продавцу в похожей ситуации взыскать расходы на риелтора, нотариуса, хранение вещей и проверку объекта, нужно заранее оформлять договоры и акты с контрагентами и через переписку привязывать эти траты к конкретным условиям сделки и действиям продавца. Не помешает указывать в соглашении об авансе или задатке, какие именно расходы считаются убытками при срыве сделки по вине продавца или покупателя и в каком объеме их нужно возмещать.
Напишите в комментариях
Оформите выгодный вклад на Банки.ру
