Сдача квартиры в аренду кажется достаточно простым способом заработать. А вот правильно оформить доход и не нарваться на штрафы — совсем другое дело. Неправильная уплата налогов может стоить вам не только денег, но и свободы. Разбираемся, как платить налог от сдачи квартиры легально и не оказаться в ситуации, когда вам придется оплачивать многотысячные штрафы и пени от налоговой.
Почему нужно платить налог за сдачу квартиры в аренду
Сдача квартиры в аренду признается доходом физических лиц, а значит, с нее нужно платить подоходный налог. В юридических документах это оформляется как наем жилого помещения: арендная плата для собственника считается чистым доходом (п. 1 ст. 208 НК РФ).
Многие собственники думают: «Зачем оформлять договор и отчитываться, если налоговая не узнает о доходе?» На практике это не работает: Федеральная налоговая служба (ФНС) легко выявляет тех, кто скрывает доход: регулярные переводы на банковский счет одной и той же суммы каждый месяц, жалобы соседей или арендаторов — все это может сигнализировать о возможном нарушении. В итоге, кроме налога, придется оплатить штрафы и пени.
Если моральные мотивы не играют роли, есть практический смысл платить налог. Официальный договор аренды защищает собственника: при конфликте с арендатором без него доказать свои права в суде почти невозможно, а финансовые потери будут неизбежны.
Как платить налоги с дохода от аренды: четыре легальные схемы
Сейчас закон предлагает четыре основных способа уплаты налога с дохода от сдачи жилья:
- НДФЛ для физических лиц.
- «Упрощенка» (УСН) для индивидуальных предпринимателей (ИП).
- Налоговый патент для ИП (ПСН).
- Налог для самозанятых (НПД).
Арендодатель может сам выбрать удобную схему налогообложения:
| Налоговая схема | Ставка | Когда подходит | Преимущества | Недостатки |
| НДФЛ | от 13% | Короткая аренда, последующая продажа с использованием налогового вычета | Простая форма подачи декларации | Высокая ставка |
| Самозанятый | 4% для сдачи квартиры физлицам и 6% — юрлицам | Небольшая квартира, долгосрочная аренда | Низкая ставка, удобство оформления документации | Ограничение по доходу в 2,4 млн рублей в год |
| «Упрощенка» для ИП | 6% или 15% (доход/доход-расход) | Долгая аренда, высокая стоимость квартиры | Возможность уменьшить налоги через расходы | Нужно быть ИП, уплата страховых взносов, сдача отчетностей |
| Патент для ИП | Фиксированная сумма | Долгая аренда, стабильный доход выше среднего | Простой расчет налога | Только для ИП, страховые взносы, подача отчетностей |
Расскажем о каждом способе уплаты налогов отдельно.
Самозанятость для арендодателей: что это и насколько выгодно
С 2019 года в России действует налог на профессиональный доход (НПД), закрепленный в ФЗ № 422. Этот режим позволяет гражданам, сдающим жилье или оказывающим услуги, платить налог только с фактического дохода, без обязательных взносов в Социальный фонд России (СФР), как у индивидуальных предпринимателей. Ставка НПД составляет 4% для доходов от физических лиц и 6% для доходов от ИП и компаний. Режим рассчитан на доход до 2,4 млн рублей в год (то есть около 200 тысяч рублей в месяц), превышение этого порога лишает права быть самозанятым, и тогда придется платить НДФЛ как физлицу или регистрироваться как ИП.
Важно! Стать самозанятым можно через мобильное приложение «Мой налог». Для этого не требуется перезаключать действующий договор аренды. Индивидуальные предприниматели также могут перейти на НПД, снизив налоговую нагрузку и отказавшись от обязательных взносов.
Для арендодателей есть ограничения: статус самозанятого распространяется только на сдачу жилой недвижимости. Доход от коммерческой аренды, включая апартаменты, под НПД не подпадает. Кроме того, НПД не учитывается для будущей пенсии, так как соответствующие взносы в СФР не идут. Доходы по договорам с бывшими работодателями, если увольнение произошло меньше двух лет назад, не облагаются НПД.
Налог на профессиональный доход начисляется и оплачивается через приложение ежемесячно до 28-го числа следующего месяца. Напоминание приходит до 12-го числа. Приложение формирует чек для арендатора, а при желании налогоплательщик может настроить автоплатеж, чтобы средства списывались со счета автоматически.
Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ
Если вы сдаете квартиру в аренду и не используете специальные налоговые режимы, вам придется платить налог на доходы физических лиц. Это регулируется главой 23 Налогового кодекса (НК РФ), а налог на имущество — главой 32. Размер НДФЛ составляет 13% от дохода, то есть от суммы, указанной в договоре найма. Если годовой доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%, но такие доходы встречаются в основном в сегменте элитной недвижимости, где НДФЛ применяется редко.
НДФЛ уплачивается один раз в год. До 30 апреля необходимо подать в налоговую заполненную декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля — оплатить налог. При этом налог платится за предыдущий год. Например, до 30 апреля 2025 года нужно было подать декларацию о доходах за 2024-й. Сделать это можно через сервис «Уплата налогов и пошлин» на сайте ФНС или скачать форму платежного поручения и заполнить ее самостоятельно. Оплатить налог можно онлайн или через банк.
В самом простом случае, когда одно физическое лицо сдает квартиру другому физическому лицу, все обязанности по расчету и уплате налога лежат на арендодателе. Он самостоятельно рассчитывает сумму НДФЛ и подает декларацию о всех доходах, полученных от сдачи жилых помещений.
Существует и другой вариант, при котором собственнику не нужно заниматься расчетом налога. Это возможно, если квартира сдается юридическому лицу, российской компании, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату. В этом случае арендатор выступает налоговым агентом и сам удерживает НДФЛ с каждой выплаты, если это предусмотрено договором.
Важно! Чтобы освободиться от подачи декларации по окончании года, в договоре аренды нужно сразу указать, что арендатор удерживает 13% из суммы платежа. В результате арендодатель получает на руки сумму на 13% меньше, а все взаимодействие с налоговой берет на себя арендатор.
Если собственник платит НДФЛ с дохода от аренды квартиры, он может воспользоваться налоговым вычетом, чтобы уменьшить сумму налога. Вычет позволяет сократить налогооблагаемую базу, если в течение последних трех лет арендодатель тратил деньги на лечение свое или близких родственников, покупку медикаментов, образование или приобретение жилья.
Среди оснований для налогового вычета — дорогостоящее лечение, включая ЭКО, протезирование и оплата госпитализации в частных клиниках, для самого собственника, супруга, родителей или несовершеннолетних детей. Также можно учесть расходы на медицинские услуги, включая анализы, стоматологию и услуги частных врачей, а также на покупку лекарств для владельца квартиры, его супруга, родителей и детей.
Налоговый вычет распространяется и на образовательные услуги. Владелец квартиры может уменьшить налогооблагаемую базу за обучение себя, включая автошколу, курсы и другое. Кроме того, вычет предоставляется за обучение и образование детей: детский сад, школа, развивающие курсы, музыкальные и спортивные школы. Также вычет возможен при покупке квартиры или при вложении средств в индивидуальный инвестиционный счет (ИИС).
Что такое «упрощенка» и выгодна ли она арендодателям
Упрощенная система налогообложения, или «упрощенка», закреплена в главе 26.2 Налогового кодекса и доступна только индивидуальным предпринимателям. Для ИП, сдающего квартиру в аренду, налог по этой схеме будет заметно ниже, чем при обычном НДФЛ, — не 13%, а всего 6%. Для сравнения: при общей системе налогообложения сумма налога составляет около 20% прибыли, и именно на контрасте с ней «упрощенка» получила свое название.
ИП может выбрать в качестве объекта налогообложения не весь доход, а доход, уменьшенный на величину расходов. В этом случае ставка составит 15% от суммы, оставшейся после вычета расходов. Этот вариант выгоден, если расходы на содержание квартиры превышают доходы от аренды. Декларация при УСН подается раз в год до 25 апреля года, следующего за отчетным, а налоговые выплаты производятся ежеквартально равными долями.
Важно! Помимо налогов, ИП по этой схеме обязан уплачивать обязательные страховые взносы. Если у предпринимателя есть наемные сотрудники, взносы начисляются и за них. Взносы за себя можно вернуть через налоговый вычет.
Размер взносов периодически меняется и уточняется в налоговой. В 2025 году совокупная стоимость обязательных взносов «за себя» составляет 53,6 тысячи рублей в год. Их можно оплатить одним платежом в конце года или равными частями в течение года. Если годовой доход ИП превышает 300 тысяч рублей, потребуется доплатить дополнительный взнос на пенсионное страхование в размере 1% от суммы, превышающей этот порог, но не более 300 888 рублей. Доплата производится в году, следующем за отчетным.
Патент при уплате налогов от сдачи квартиры
Следующий вариант уплаты налогов для индивидуальных предпринимателей — патентная система налогообложения, или ПСН. Ставка по патенту составляет 6%, но базой для расчета служит не фактическая сумма в договоре аренды, а условный показатель возможного дохода, который определяется для каждого региона. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, учитывается даже район, где находится квартира, тогда как в остальных регионах значение имеют только площадь и количество сдаваемых квартир.
Стоимость патента можно рассчитать на сайте налоговой службы в разделе, посвященном ПСН. Патент приобретается на срок от одного до двенадцати месяцев, то есть если квартира простаивает, его можно не продлевать и не оплачивать за этот период. При этом схема работает только для ИП, поэтому обязательные страховые взносы нужно платить вне зависимости от наличия дохода от аренды.
Патент наиболее выгоден при сдаче объектов премиум-класса и дорогих квартир. При расчете патента не учитывается ни рыночная стоимость объекта, ни фактическая арендная ставка. Конечно, стоимость патента будет выше в центральных районах, чем на окраине.
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры
Неуплата налога с дохода от аренды квартиры может повлечь разные последствия, а размер санкций зависит от суммы дохода и того, было ли уклонение от уплаты намеренным. В самых тяжелых случаях речь может идти не только о пенях или штрафах, но и о принудительных работах, а иногда — о лишении свободы.
За неуплату налога по неосторожности обычно назначается штраф в размере 20% от суммы, которая не была уплачена, согласно статье 122 Налогового кодекса РФ. Если же налог не уплачен умышленно, штраф повышается до 40%.
Если собственник сдает несколько квартир и общая сумма неуплаченного налога превышает 2,7 млн рублей в год на протяжении трех лет подряд, к делу применяются нормы статьи 198 Уголовного кодекса РФ. В этом случае предусмотрены штраф от 100 тысяч до 300 тысяч рублей либо в размере дохода за один-два года, принудительные работы до одного года, арест до шести месяцев или лишение свободы до одного года.
При сумме неуплаченного налога свыше 13,5 млн рублей штраф может достигать от 200 тысяч до 500 тысяч рублей либо быть равным доходу за период от 18 месяцев до трех лет, а также применяться принудительные работы или лишение свободы на тот же срок. Уголовная ответственность наступает только в случаях, когда налоговая декларация не была представлена вообще или в ней указаны заведомо ложные сведения.
Важно! По сути, неуплата налога с многомиллионного дохода от аренды рассматривается как незаконная предпринимательская деятельность с недвижимостью, что и объясняет строгие меры воздействия. Верховный суд России разъяснил, что предпринимательской деятельностью не считается доход от аренды жилья, если оно было приобретено для личных нужд и временно не использовалось собственником. При этом критерий остается достаточно расплывчатым, и наиболее строгая интерпретация ограничивает его случаями временной сдачи единственного жилья, например, когда хозяин временно проживает на даче.
Как налоговая узнает о сдаче квартиры
Многие собственники уверены, что сдача квартиры остается «за кадром» для налоговой. На самом деле современные технологии и доступ к различным базам данных позволяют ФНС быстро выявлять скрытые доходы. Вот основные способы, с помощью которых налоговые органы узнают о сдаче вашей недвижимости.
- Несколько квартир у одного владельца. С 2021 года ФНС получает данные из Росреестра. Если у собственника несколько квартир, налоговая может заподозрить сдачу жилья и запросить декларации за последние три года, даже если квартиры используются родственниками.
- Безналичные переводы. Регулярные переводы арендной платы на одну карту могут привлечь внимание. Банковские данные анализируются автоматически, а при подозрении на нарушение налоговики могут запросить выписки и связаться с арендатором для подтверждения факта сдачи.
- Объявления в интернете. Публикация объявлений о сдаче квартиры с одним номером телефона или повторяющиеся шаблоны легко отслеживаются автоматизированными системами ФНС. Даже через риелтора сотрудники узнают владельца и могут запросить уплату налогов.
- Жалобы соседей. Шум, загромождение или другие неудобства могут стать поводом для жалоб участковому. Собранная информация используется ФНС при проверках арендодателей.
- Сообщения арендаторов. Информация о сдаче квартиры может поступить от самих жильцов — умышленно в конфликтных ситуациях или непреднамеренно через документы, предоставленные в налоговую.
Сдача квартиры по договору аренды с уплатой налогов имеет лишь один недостаток — дополнительные расходы. Однако их легко компенсировать, включив налоговую ставку в сумму аренды. Небольшие ежемесячные выплаты и официальное оформление предоставляют дополнительную гарантию безопасности вашего имущества: в случае конфликта или судебного разбирательства это преимущество окупается с лихвой.
Поделитесь опытом
Откройте вклад онлайн на Банки.ру и получите бонус к ставке банка
Мой профиль