Налог с продажи квартиры в 2026 году: как рассчитать, когда платить и какие есть льготы

При продаже квартиры собственник получает доход. В некоторых случаях с него нужно заплатить НДФЛ, подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно перечислить налог в бюджет. Но обязанность возникает не всегда: если квартира была в собственности дольше минимального срока владения или продавец подходит под одно из условий освобождения, налог платить не нужно. Разберем, какой налог с продажи квартиры действует в 2026 году, когда применяется ставка 13% или 15%, как рассчитать налоговую базу, в каких случаях можно уменьшить сумму налога и когда продавец освобождается от НДФЛ.

На Банки.ру можно подобрать ипотеку с учетом конкретной ситуации и сравнить между собой предложения от разных банков. С помощью сервиса подбора ипотеки можно заранее проверить кредитную историю перед подачей заявки, рассчитать ежемесячный платеж, полную стоимость кредита, сумму переплаты и даже возможный налоговый вычет — с учетом маткапитала, первоначального взноса и срока кредита. 

Как устроено налогообложение при продаже жилья

Налог при продаже квартиры зависит не от самого факта сделки, а от того, возник ли у продавца налогооблагаемый доход. Если человек продает квартиру, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения, доход от продажи нужно задекларировать и при наличии налоговой базы заплатить НДФЛ.

В общем виде логика такая:

1. Продавец определяет, сколько лет квартира была в собственности.
2. Проверяет, можно ли применить освобождение от НДФЛ.
3. Если освобождения нет, рассчитывает доход от продажи.
4. Уменьшает доход на имущественный вычет или подтвержденные расходы.
5. С полученной налоговой базы рассчитывает НДФЛ.
6. Подает декларацию 3-НДФЛ и платит налог в установленный срок.

Если квартира находилась в собственности не меньше минимального срока владения, доход от продажи освобождается от НДФЛ. В этом случае декларацию по этой сделке обычно подавать не нужно. Правило об освобождении закреплено в статье 217.1 НК РФ: в общем случае минимальный срок составляет пять лет, а в отдельных ситуациях — три года.

Обратите внимание: налог платят не со всей цены квартиры автоматически, а с налоговой базы. Ее можно уменьшить законными способами — например, на имущественный вычет или расходы на покупку этой квартиры.

Ставки НДФЛ при продаже квартиры

В 2026 году для доходов от продажи недвижимости применяются две основные ставки НДФЛ:

То есть если после всех вычетов налоговая база составила 2 млн рублей, налог рассчитывается по ставке 13%. Если налоговая база составила 3 млн рублей, то 2,4 млн рублей облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 600 тысяч рублей — по ставке 15%. Такой порядок следует из статьи 224 НК РФ.

Пример:

Квартира продана за 6 млн рублей. Продавец купил ее за 3 млн рублей и может подтвердить расходы документами. Минимальный срок владения еще не прошел.

Налоговая база:

6 000 000 − 3 000 000 = 3 000 000 рублей.

Расчет НДФЛ:

2 400 000 × 13% = 312 000 рублей;

600 000 × 15% = 90 000 рублей.

Итого налог:

312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.

Обратите внимание: при расчете учитывается не просто цена квартиры в договоре. Если объект продан заметно ниже кадастровой стоимости, налоговая может определить доход по специальному правилу — от кадастровой стоимости с коэффициентом.

Минимальный срок владения: когда налог не платится

Минимальный срок владения — это период, после которого квартиру можно продать без НДФЛ. Если этот срок прошел, налог с продажи квартиры не платится, а декларацию 3-НДФЛ по этой сделке подавать не нужно.

Есть два основных срока: три года и пять лет.

Когда действует срок три года

Минимальный срок владения составляет три года, если квартира получена:

• по наследству;
• в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• как единственное жилье продавца, если соблюдены условия закона.

Эти случаи перечислены в статье 217.1 НК РФ.

Пример:

Человек получил квартиру в наследство в 2022 году и продал ее в 2026-м. С момента возникновения права собственности прошло больше трех лет. НДФЛ с продажи платить не нужно.

Когда действует срок пять лет

Пять лет — общий минимальный срок владения недвижимостью. Он применяется, если квартира куплена по обычному договору купли-продажи и не подпадает под льготные основания для трехлетнего срока.

Пример:

Квартира куплена в 2023 году и продана в 2026-м. Прошло меньше пяти лет. Если нет других оснований для освобождения, продавец должен рассчитать НДФЛ, подать декларацию и заплатить налог.

Обратите внимание: срок владения обычно считают с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Для некоторых ситуаций могут быть особенности: например, при наследовании срок может считаться с даты открытия наследства, а при покупке по ДДУ — с момента полной оплаты по договору. Такие случаи лучше проверять отдельно по документам.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Чтобы рассчитать налог с продажи квартиры, нужно определить налоговую базу. Это сумма, с которой начисляется НДФЛ.

Общая формула:

Налоговая база = доход от продажи квартиры − вычет или подтвержденные расходы.

НДФЛ = налоговая база × ставка налога.

Если налоговая база не превышает 2,4 млн рублей, применяется ставка 13%. Если превышает — часть сверх 2,4 млн рублей облагается по ставке 15%.

Расчет налогооблагаемой базы

Доходом от продажи обычно считается цена квартиры по договору купли-продажи. Но если квартира продана ниже кадастровой стоимости, применяется специальное правило: налоговая сравнивает цену сделки и кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент. В базовом варианте используется коэффициент 0,7. Доходом признается большая из этих сумм. Это правило установлено статьей 214.10 НК РФ.

Пример:

Квартира продана за 4 млн рублей.

Кадастровая стоимость на 1 января года продажи — 6 млн рублей.

6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 рублей.

Так как 4,2 млн рублей больше цены по договору, для расчета налога доход составит 4,2 млн рублей, а не 4 млн рублей.

Дальше эту сумму можно уменьшить на имущественный вычет или расходы, если у продавца есть подтверждающие документы.

Кадастровая стоимость и коэффициент 0,7

Правило 70% нужно, чтобы продавцы не занижали цену в договоре ради уменьшения налога. Если договорная цена ниже установленного минимума, налоговая база считается не от цены сделки, а от кадастровой стоимости с коэффициентом.

Кадастровую стоимость можно узнать:

• в выписке из ЕГРН;
• на сайте Росреестра;
• через сервисы, которые показывают сведения о недвижимости по кадастровому номеру или адресу.

Для расчета берут кадастровую стоимость объекта на 1 января года, в котором продана квартира. Если кадастровая стоимость на эту дату не определена, правило может не применяться.

Пример:

Кадастровая стоимость квартиры — 8 млн рублей.

8 000 000 × 0,7 = 5 600 000 рублей.

Квартира продана за 5,3 млн рублей.

Для целей НДФЛ доходом будет считаться 5,6 млн рублей, потому что это больше договорной цены.

Региональные особенности

Субъекты РФ могут устанавливать свои особенности применения коэффициента. В отдельных регионах коэффициент может быть выше 0,7, вплоть до 1. Это означает, что при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости доход для расчета НДФЛ могут определить исходя из 100% кадастровой стоимости. Возможность регионального регулирования предусмотрена НК РФ.

Перед сделкой стоит проверить:

• региональный закон о применении коэффициента;
• кадастровую стоимость квартиры;
• дату, на которую эта стоимость определена;
• цену, указанную в договоре купли-продажи.

Обратите внимание: если квартира продается по рыночной цене, которая выше кадастровой стоимости с учетом коэффициента, налог обычно считают от цены сделки.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Если минимальный срок владения еще не прошел, налог с продажи квартиры можно уменьшить двумя основными способами:

• применить имущественный вычет;
• уменьшить доход на расходы, связанные с покупкой этой квартиры.

Одновременно использовать оба способа по одному и тому же объекту нельзя. Нужно выбрать тот вариант, который дает меньшую налоговую базу. 

Имущественный вычет 1 млн рублей

При продаже квартиры, жилого дома, комнаты, садового дома, земельного участка или доли в такой недвижимости можно уменьшить доход на имущественный вычет до 1 млн рублей за налоговый период. Это правило закреплено в статье 220 НК РФ и разъясняется ФНС.

Пример:

Квартира продана за 3 млн рублей.

Подтвержденных расходов на покупку нет.

Продавец применяет вычет 1 млн рублей.

Налоговая база:

3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 рублей.

НДФЛ:

2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета можно уменьшить доход на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры. Это выгодно, если расходы больше 1 млн рублей и их можно подтвердить документами.

Подтвердить расходы могут:

• договор купли-продажи;
• платежные поручения;
• банковские выписки;
• расписки;
• документы об оплате по ДДУ;
• ипотечный договор и документы о перечислении денег продавцу или застройщику.

Пример:

Квартира куплена за 5 млн рублей, продана за 6 млн рублей. Минимальный срок владения не прошел.

Налоговая база:

6 000 000 − 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

НДФЛ:

1 000 000 × 13% = 130 000 рублей.

Если бы продавец применил фиксированный вычет 1 млн рублей, налоговая база составила бы 5 млн рублей. Поэтому в этом случае выгоднее учитывать расходы.

Обратите внимание: расходы нужно подтвердить документами. Если документов нет, налоговая может отказать в уменьшении налоговой базы на расходы.

Как выбрать способ уменьшения налога

Как подать декларацию 3-НДФЛ

Если квартира продана до истечения минимального срока владения и продавец не освобожден от налогообложения, нужно подать декларацию 3-НДФЛ. ФНС указывает, что декларацию подают лица, получившие доход от продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения.

Сроки подачи декларации

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Это правило установлено статьей 229 НК РФ.

Пример:

Квартира продана в 2026 году. Декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года.

Если квартира находилась в собственности больше минимального срока владения, налог платить не нужно, а декларацию по этой сделке обычно подавать не требуется.

Обратите внимание: если налог к уплате равен нулю из-за вычета или расходов, обязанность подать декларацию может сохраняться, если квартира была в собственности меньше минимального срока. Например, квартира продана за 900 тысяч рублей, а продавец применяет вычет 1 млн рублей. Налога нет, но декларация может потребоваться, если сделка не подпадает под освобождение.

Способы подачи декларации

Подать декларацию можно несколькими способами:

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• лично в налоговую инспекцию по месту регистрации;
• через представителя по доверенности;
• через МФЦ, если в регионе такая услуга доступна;
• почтовым отправлением с описью вложения.

Самый удобный способ — личный кабинет налогоплательщика. В нем часть данных подтягивается автоматически, можно приложить документы, подписать декларацию электронной подписью и отслеживать статус проверки.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ

Для заполнения декларации понадобятся:

• паспортные данные;
• ИНН;
• договор купли-продажи квартиры;
• выписка из ЕГРН или другие документы о праве собственности;
• документы о расходах на покупку квартиры, если продавец уменьшает доход на расходы;
• сведения о кадастровой стоимости, если нужно проверить правило 70%;
• банковские документы, расписки или платежные поручения.

В личном кабинете ФНС порядок обычно такой:

1. Откройте раздел «Доходы и вычеты».
2. Выберите подачу декларации 3-НДФЛ.
3. Укажите год, в котором продана квартира.
4. Добавьте доход от продажи имущества.
5. Внесите данные покупателя и сумму сделки.
6. Выберите способ уменьшения дохода — вычет или расходы.
7. Приложите подтверждающие документы.
8. Проверьте расчет налога.
9. Подпишите и отправьте декларацию.

Частые ошибки при заполнении:

• указали цену сделки, но не проверили кадастровую стоимость;
• применили одновременно вычет 1 млн рублей и расходы;
• не приложили документы об оплате квартиры;
• перепутали год продажи и год подачи декларации;
• не подали декларацию, потому что налог к уплате получился нулевым.

Сроки и порядок уплаты налога

После подачи декларации налог нужно заплатить отдельно. Сам факт отправки 3-НДФЛ не означает, что налог автоматически списан.

Срок уплаты НДФЛ

НДФЛ с продажи квартиры нужно уплатить до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. ФНС указывает этот срок для физических лиц, которые самостоятельно декларируют доходы, в том числе от продажи недвижимости.

Пример:

Квартира продана в 2026 году.

Декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года.

Налог нужно заплатить до 15 июля 2027 года.

Если не заплатить налог вовремя, налоговая может начислить пени. За неподачу декларации также возможен штраф.

Способы оплаты налога

Оплатить НДФЛ можно:

• через личный кабинет налогоплательщика;
• через сервис ФНС «Уплата налогов и пошлин»;
• в банковском приложении;
• по реквизитам через банк;
• с помощью платежного поручения.

В личном кабинете после проверки декларации обычно формируется начисление. Его можно оплатить онлайн.

Обратите внимание: сохраняйте подтверждение оплаты. Если платеж не отразится сразу, чек или банковская выписка помогут подтвердить, что налог был перечислен вовремя.

Эксперты Банки.ру делают обзоры на карты, которыми выгодно расплачиваться, в том числе платить налоги и получать за это кэшбэк. 

Экономьте на покупках до 30%

Оформите бесплатную карту с кэшбэком в популярных категориях

Подробнее

Налог с продажи дома и другой недвижимости

Правила налогообложения в целом одинаковы для разных видов недвижимости. НДФЛ может возникнуть при продаже:

• квартиры;
• жилого дома;
• комнаты;
• доли в квартире или доме;
• садового дома;
• земельного участка;
• гаража;
• машино-места;
• нежилого помещения.

Для жилой недвижимости, садовых домов и земельных участков применяется имущественный вычет до 1 млн рублей. Для иного имущества, например гаража, размер вычета обычно составляет до 250 тысяч рублей. Эти размеры указаны в статье 220 НК РФ и разъяснениях ФНС.

Минимальный срок владения также составляет три или пять лет в зависимости от основания приобретения и вида объекта.

Пример:

Гараж продан за 700 тысяч рублей. Документов о расходах нет. Продавец может применить вычет 250 тысяч рублей.

Налоговая база:

700 000 − 250 000 = 450 000 рублей.

НДФЛ:

450 000 × 13% = 58 500 рублей.

Обратите внимание: по земельным участкам, домам и нежилым объектам тоже может применяться правило кадастровой стоимости. Поэтому перед расчетом налога нужно проверить не только цену сделки, но и кадастровую стоимость объекта.

Какой налог с продажи квартиры в 2026 году: главное

1. Налог с продажи квартиры платят, если объект продан до истечения минимального срока владения и у продавца возникла налоговая база.
2. Минимальный срок владения обычно составляет пять лет. В отдельных случаях он сокращается до трех лет: например, при наследстве, дарении от близкого родственника, приватизации, договоре ренты или продаже единственного жилья.
3. В 2026 году действует ставка 13% для налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения.
4. Доход от продажи определяют по цене сделки, но если квартира продана ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, налоговая может считать доход от кадастровой стоимости.
5. Налог можно уменьшить двумя способами: применить имущественный вычет до 1 млн рублей или уменьшить доход на подтвержденные расходы. Одновременно использовать оба способа по одной квартире нельзя.
6. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивают до 15 июля.
7. Если квартира была в собственности дольше минимального срока владения, НДФЛ с продажи платить не нужно, декларацию по этой сделке обычно не подают.

Остались вопросы?

Оставляйте их под статьей

Написать автору

Ваши финансы под контролем

Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации

Авторизоваться