Семья из четырех человек приватизировала квартиру еще в 2008 году. Договор приватизации на четверых получили в администрации, но зарегистрировать право собственности сразу не пошли — отложили. А через несколько месяца один из четверых собственников умер.
Наследственное дело у нотариуса открыли, но оформить наследство на долю в квартире не получилось: формально право собственности умершего так и не было зарегистрировано. Больше 15 лет семью все устраивало — жили в квартире и о проблеме не вспоминали.
В 2024 году решили квартиру продать и разъехаться. И тут выяснилось: без суда право собственности теперь не зарегистрировать. Одному из троих оставшихся (он же был наследником умершего) пришлось через суд признавать за собой право на долю умершего. Только после этого все трое смогли зарегистрировать собственность и в 2025 году продали квартиру за 5 млн рублей.
А вскоре пришло письмо из налоговой: с продажи нужно заплатить НДФЛ. Люди в шоке: квартирой фактически владели почти 17 лет, но это не будет учтено.
Действительно, по закону есть общее правило: если срок владения меньше установленного срока, то продавец должен заплатить налог. Обойти эту норму нельзя.
Когда налог платить не нужно (безналоговая продажа)
| Условие | Минимальный срок владения |
| Единственное жилье | Три года |
| Куплена, не единственное | Пять лет |
| Получена в наследство | Три года |
| Получена в подарок от родственника | Три года |
| Приватизация | Три года |
| По договору ренты | Три года |
«Есть логичное обоснование, почему такая норма существует: право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, эту дату можно легко проверить в Росреестре, государство заинтересовано в стабильности гражданского оборота недвижимости и таким образом стимулирует собственников приводить фактические отношения собственности в соответствие с юридическими отношениями, — поясняет Алексей Некрасов, советник «Легикон-Право». — Кроме этого, пятилетний срок для получения вычета ставит определенный заслон для неуплаты НДФЛ при получении инвестиционного дохода от сделок с недвижимостью и, конечно, увеличивает поступление данного налога в бюджет».
Сравните накопительные счета для хранения крупных сумм и откройте онлайн
Четыре ситуации, когда срок владения недвижимостью можно пересмотреть
Норма с уплатой налога до истечения требуемого срока распространяется на всех собственников, но есть нюансы. Юрист обратил внимание на то, в каких ситуациях можно оспорить срок владения:
- срок владения может изменяться по решению суда; например, если судом сделка по отчуждению недвижимого имущества признана недействительной, то срок владения будет отсчитываться с даты первичной регистрации на него права собственности (Письмо Минфина России от 28.02.2025 № 03-04-05/19340);
- минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты его стоимости (Письмо Минфина России от 11.03.2025 № 01-06-13/03-23490);
- в том случае, если собственность была долевой, а позднее один из собственников увеличил размер своей доли, то для него не меняется минимальный срок владения, который отсчитывается с первоначальной даты регистрации (п. 10.5 Письма ФНС России от 03.10.2023 № БВ-4-9/12603@);
- при наследовании объекта недвижимости минимальный срок владения им исчисляется со дня открытия наследства (смерти наследодателя) (п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Как уменьшить налог на продажу недвижимости с помощью вычета
«В рассматриваемой ситуации единственным способом уменьшить подлежащий уплате НДФЛ является заявление имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ, общая сумма которого равняется 1 млн рублей, если налоговый орган ранее его не учитывал».
Как оформить налоговый вычет при продаже (если срок менее минимального)
Шаг 1. Заполнить декларацию 3-НДФЛ за год, в котором была продажа квартиры.
- Заполните по окончании года, в котором продали квартиру.
- Можно подать: онлайн в личном кабинете налогоплательщика ФНС, через «Госуслуги», на личном приеме в налоговой, через МФЦ.
Шаг 2. Подготовить документы.
| Документ | Для чего |
| 3-НДФЛ | Декларация за год, когда была продажа квартиры |
| Копия договора купли-продажи квартиры | Подтверждение продажи |
| Копии документов о расходах при покупке (ДДУ, банковские выписки, чеки, расписки) | Если заявляете вычет в сумме расходов |
| Паспорт, ИНН | Идентификация |
| Справка 2-НДФЛ | Подтверждение доходов |
| Выписка из ЕГРН | Срок владения |
Шаг 3. Подать документы в налоговую по месту жительства не позднее 30 апреля года после продажи.
Можно подать:
- онлайн в личном кабинете налогоплательщика ФНС,
- онлайн через «Госуслуги»,
- на личном приеме в налоговой,
- лично через МФЦ.
Шаг 4. Уплатить налог 13% от (цена продажи — вычет) до 15 июля.
Есть способ увеличить сумму вычета, если правильно оформить документы на этапе продажи квартиры.
«При этом следует учитывать важный нюанс — если все долевые собственники продают квартиру по одному договору, то в этом случае общая сумма вычета в 1 млн рублей распределяется между ними пропорционально размеру их долей (пн. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако если каждый из совладельцев продал свою долю по отдельному договору, то тогда каждый из них может уменьшить суммы имущественного вычета по НДФЛ на 1 млн рублей на каждого», — поясняет Алексей Некрасов, ссылаясь на Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@.
Самостоятельно платите налоги и оформляете вычет или привлекаете специалистов?
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Мой профиль