Даже если вы добросовестно погашаете ипотеку, будьте готовы к тому, что однажды можете остаться без жилья. Зато у вас будет большой кредит, который придется погашать и дальше. А страховка, предусмотренная для случая потери прав собственности, не сработает.
При покупке квартиры по ипотеке заемщик несет определенные расходы: необходимо оплатить услуги риелтора, оценщика, нотариуса, затем — по требованию банка — оформить страховку от всевозможных рисков. Эти траты могут составлять несколько тысяч долларов. Принято считать, что все это делается в интересах самого клиента — каждый из участников подготовки сделки так или иначе проверяет законность приобретения недвижимости. Ну а если вдруг все-таки случатся неожиданные неприятности, например потеря трудоспособности заемщика или лишение его прав на жилье, то все покроет страховка. Но это все лишь в теории. На практике выясняется, что далеко не всегда страховщики считают потерю прав собственности страховым случаем и соглашаются выплатить возмещение банку. А значит, все риски ложатся на плечи заемщика, который, даже лишившись квартиры, вынужден продолжать платить кредит. В такой ситуации оказались клиенты Национального Резервного Банка Олег и Марина Чалаевы.
В июне 2008 года супружеская пара приобрела в Москве квартиру по ипотеке. Через несколько месяцев выяснилось, что недвижимость арестована. «Арест был наложен уже после покупки нами жилья, — рассказывает Марина Чалаева. — Во время приобретения ни один официальный документ не отражал информации о наличии притязаний на квартиру со стороны третьих лиц». Оказалось, что эту, как и несколько предыдущих сделок купли-продажи, в судебном порядке оспорили родственники первой собственницы квартиры. Чалаевы подали встречный иск — о признании их добросовестными приобретателями.
В ходе суда стало известно, что еще в 2006-м квартира была продана незаконно, в связи с чем все последующие сделки (за неполных два года жилье перепродавалось пять раз) были объявлены недействительными. Поскольку законными владельцами оказались другие люди, признать Чалаевых добросовестными приобретателями суд отказался. Поданная затем апелляция ничего не дала, поэтому в ноябре 2009 года недвижимость перешла к новым собственникам. Чалаевы потеряли на нее все права. Суд также обязал предыдущего владельца вернуть им деньги за купленную квартиру (5,6 млн рублей). Как рассказали заемщики порталу Банки.ру, продавец сделать это добровольно отказалась.
В итоге они остались должны банку по ипотечному кредиту 4,5 млн рублей. В тот момент ежемесячный платеж составлял 45 тыс. Несмотря на многочисленные обращения заемщиков, в течение 2009 года банк не пошел на реструктуризацию кредита. «Пока решение суда не вступило в силу, а это случилось в конце прошлого года, у нас не было оснований даже рассматривать этот вопрос, — пояснил советник президента НРБ Артем Артемов. — Все это время Чалаевы оставались законными собственниками квартиры, и мы до конца надеялись, что им удастся отстоять свои права, как добросовестным приобретателям».
Страховка подвела
При покупке недвижимости по ипотеке в подавляющем большинстве случаев банк требует от заемщика приобрести комплексную страховку. Она включает в себя страхование жизни и утраты трудоспособности, страхование недвижимости от ущерба, а также страхование имущественных прав (титула собственности). Последний вид полиса означает, что если заемщик потеряет право собственности на жилье, то компания будет обязана возместить банку ущерб за потерю залога.
Чалаевы были застрахованы в ЗАО «Московская акционерная страховая компания» («МАКС») по всем трем направлениям. Согласно договору между страховщиком и заемщиком, первый страхует риск потери имущественного права на квартиру в том числе при следующих обстоятельствах: совершение сделки под влиянием заблуждения или под влиянием обмана; совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности; совершение сделки, не соответствующей требованиям закона или иным правовым актам.
Несмотря на эти пункты договора, в ноябре 2009 года «МАКС» отвечает отказом на письмо банка с требованием выплатить покрытие по произошедшему страховому случаю. Свое решение компания объясняет НРБ и Чалаевым, ссылаясь на пункт 4.1.4 «г» договора, согласно которому «из страхового покрытия исключается ретроспективное покрытие (возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая до заключения договора страхования, а страхового случая — в период действия договора)». Также «МАКС» обращает внимание на тот факт, что судом были признаны незаконными все сделки купли-продажи этой квартиры. Поскольку страховой случай произошел до заключения договора с «МАКСом», заявленный ущерб, согласно пункту 4.1.4 «г», подлежит исключению из страхового покрытия.
Чалаевы считают, что страховщик должным образом не ознакомил их с правилами страхования, в частности на этих документах, подшитых к полису, нет места для подписи клиентов.
Порталу Банки.ру в ответ на запрос о причинах отказа в выплате страховая компания дала иное объяснение. «В настоящее время имеется вступившее в законную силу решение суда о взыскании с продавца квартиры в пользу Чалаевых денежных средств, превышающих сумму страхового возмещения, — отмечают в «МАКСе». — Таким образом, ущерб заемщикам должен быть возмещен продавцом квартиры, а не страховой компанией».
К судебным приставам для взыскания долга с продавца квартиры клиенты банка решили не обращаться. «До завершения всех судебных разбирательств с «МАКСом» мы не можем открывать исполнительное производство по долгу, так как это может послужить поводом для отказа нам в выплате страхового возмещения, — поясняет Марина Чалаева. — Ведь тогда, по сути, страховое возмещение будет повторной компенсацией одного и того же вреда. Кроме того, долг продавца практически ничем не обеспечен, следовательно выплаты могут осуществляться только из ее официальной зарплаты, а это может затянуться более чем на 25 лет (то есть на больший срок, чем наш кредит). Наконец, если мы будем погашать кредит все это время, то с учетом процентов наш долг составляет 13,8 миллиона рублей, а это более чем вдвое превышает сумму, которую мы можем получить с продавца».
Свою позицию «МАКС» объясняет еще и тем, что по решению суда Чалаевы не являются добросовестными приобретателями квартиры, заявленное событие не может быть признано страховым случаем, так как не предусмотрено договором страхования.
В «МАКСе» оставили без ответа вопросы портала Банки.ру о том, как пункт договора о ретроспективном покрытии соотносится с другими положениями: страхование имущественных прав распространяется на сделки, совершенные под влиянием заблуждения или под влиянием обмана, а также на сделки, не соответствующие требованиям закона или иным правовым актам. Не привели в компании и конкретные страховые случаи из своей практики, которые подпадали бы под страхование имущественных прав.
Банк идет в суд
Не получив страхового возмещения от «МАКСа», в январе 2010 года НРБ подал иск в арбитражный суд в отношении страховой компании. Тогда же банк принял решение реструктурировать клиентам их задолженность, сократив на год размер ежемесячного платежа до 20 тыс. рублей.
«Сам случай является для банка беспрецедентным, мы никогда прежде не сталкивались с подобной ситуацией, — говорит Артемов. — Поэтому, в частности, НРБ пошел навстречу заемщику в вопросе о реструктуризации долга, хотя и не обязан был этого делать. Сегодня наши юристы в суде отстаивают не только интересы банка, но и интересы наших клиентов, исходя из того, что риск потери имущественных прав входит в договор страхования между Чалаевыми и «МАКСом».
Поскольку квартира была застрахована от потери прав собственности, юристы НРБ проводили юридическую экспертизу только предыдущей сделки, а она была «чистой». По словам Артемова, банк вообще не должен заниматься выяснением истории той или иной квартиры «до пятого колена», так как на этот случай и существует страхование титула. При выборе квартиры Чалаевы воспользовались услугами риелтора, который был аккредитован при НРБ. Отметим, что позиции банка, согласно которой он не должен проверять чистоту квартиры, придерживаются во многих кредитных организациях.
На прошедшем 16 апреля судебном заседании юристы НРБ объясняли свою позицию тем, что в самом страховом договоре прописан случай потери имущественных прав, соответственно страховшик должен возместить ущерб в размере суммы ипотечного кредита плюс 10%. Также представители банка считают незаконным пункт договора о ретроспективном покрытии. Как заявляли они в суде, основания для освобождения страховщика от ответственности предусмотрены в статьях 961, 963 и 964 Гражданского кодекса, где нет ничего о ретроспективном покрытии.
Юристы «МАКСа» в суде тоже ссылались на договор страхования. В нем написано, что компания возмещает ущерб, если имущественные права потеряны по обстоятельствам, которые при заключении сделки и договора страхования не могли быть известны страхователю. Согласно статье 302 ГК, лицо, которое не знало и не могло знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать, является добросовестным приобретателем. Между тем, как напомнили представители страховщика, суд уже отказал Чалаевым в признании их таковыми. Следовательно, недобросовестное приобретение — это противоправный интерес, который не может быть предметом страхования.
Кроме того, ответчики настаивали на правомерности пункта про ретроспективное покрытие. Ведь договор был подписан сторонами, а значит, условия его были приняты ими. Затем представители компании на основании статьи 329 ГК вообще предложили суду признать недействительным сам договор страхования, так как до этого недействительным был признан договор купли-продажи квартиры. Ведь если Чалаевы никогда не были законными владельцами этой недвижимости, то и страховать ее не могли.
Наконец, ничего страшного, по мнению юристов «МАКСа», не произошло: заемщики не слишком пострадали, так как у них на руках есть решение суда о взыскании с продавца квартиры всей ее стоимости. Стало быть, их интересы никак не ущемлены.
Ознакомившись с доводами сторон и запросив дополнительную информацию по делу, судья приняла решение продолжить слушание в конце мая.
За все отвечает заемщик
Практически во всех кредитных организациях, куда портал Банки.ру обращался за комментариями, признали, что у их заемщиков были случаи утраты прав собственности на ипотечное жилье. Не редкость, по словам банкиров, и тот факт, что страховщики отказываются выплачивать страховое возмещение. «Для снижения вероятности наступления подобных ситуаций необходимо внимательно относиться к заключению договора страхования и определению его условий, — указывает заместитель директора юридического департамента Первого Республиканского Банка Михаил Аль-Рубайи. — Законодательство позволяет банкам устанавливать в рамках закона требования к страховщикам и условиям оказания страховой услуги, не нарушая при этом принципа равного доступа различных страховщиков к страхованию банковских рисков».
Отметим, что компанию «МАКС» Чалаевы выбрали в том числе и потому, что она была среди тех, кого НРБ рекомендовал своим клиентам. Сейчас, впрочем, «МАКС» уже не упоминается в числе партнеров банка.
Покупая квартиру в кредит, нужно понимать, что вся ответственность за принятие решения лежит на заемщике. Следовательно, полностью доверять оформление и проверку всех документов, выбор квартиры нанятым специалистам вряд ли стоит. Не исключено, что отвечать за их ошибки придется клиенту. «Утрата заемщиком права собственности на квартиру не является основанием для освобождения его от обязательств и ответственности по кредитному договору, — подчеркивает Михаил Аль-Рубайи. — Банк в связи с утратой обеспечения может потребовать досрочного возврата всей суммы кредита».
Самая же большая проблема в том, что «реалии рынка недвижимости в России таковы, что порой невозможно гарантировать 100-процентную юридическую чистоту приобретаемого объекта, даже при проведении множества проверок», замечает начальник управления ипотечного кредитования Альфа-Банка Татьяна Невская. «Проверки, безусловно, значительно снижают риски, но не исключает их полностью», — заключает она.
Наталья РОМАНОВА, Banki.ru