Согласно статистике ОКБ, с декабря 2015 года наблюдается постоянный рост ипотечной просрочки, притом что в этом сегменте просрочка исторически самая низкая. По состоянию на апрель 2016 года ее уровень составлял 4,44% (от общего объема выданных кредитов). Банки.ру узнал у экспертов, почему начала стабильно расти просрочка по ипотеке и когда ждать улучшения ситуации.
По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), просрочка по ипотеке поступательно растет уже почти полгода. Так, доля просроченных кредитов (от количества) выросла с декабря 2015 года по март 2016 года с 3,18% до 3,80%. В апреле, однако, просрочка упала до 3,54% (в штуках). Но по объему (в рублях) доля просроченной задолженности с марта по апрель все равно выросла с 4,33% до 4,44%.
Директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка Елена Ковырзина говорит, что в декабре, как правило, отмечается минимальный уровень просроченной задолженности в течение года, который затем несколько увеличивается в январе — феврале. Это традиционное сезонное колебание уровня просроченной задолженности.
По мнению главного аналитика Промсвязьбанка Дмитрия Монастыршина, рост просрочки по ипотеке отражает «вызревание» портфелей на фоне снижения реальных доходов населения. Поскольку ипотека носит долгосрочный характер, количество выданных кредитов растет. Одновременно с этим в условиях снижения реальных доходов населения по мере увеличения сроков увеличивается количество кредитов, по которым допускается просрочка.
Монастыршин уверен, что улучшение качества кредитного портфеля будет происходить по мере улучшения ситуации на рынке труда, увеличения доходов населения, снижения ставок по кредитам.
«Все эти тренды, по нашим ожиданиям, могут быть реализованы во втором полугодии 2016 года и в 2017 году», — уточняет он.
Директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина полагает, что на рост просрочки влияет совокупность факторов. Во-первых, несмотря на то, что объемы кредитования увеличились по сравнению с 2015 годом, они остаются ниже, чем были в аналогичном периоде 2014 года. Так как темпы роста портфелей сократились, то доля просрочки в них становится более заметной. Во-вторых, тренд просрочки по суммам коррелируется с курсом доллара.
«Пока рано говорить об улучшении ситуации. Скорее, можно сказать о стабилизации, — размышляет Коняхина. — Многим заемщикам, столкнувшимся с финансовыми трудностями, пока так и не удалось войти в нормальный график платежей. В то же время банки продолжают вести работу с проблемной задолженностью (проводят реструктуризацию кредитов), и это позволяет решить проблемы части заемщиков. Другой положительный эффект — это постепенное увеличение объемов кредитования. По данным АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2016 года почти на 40% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, а объем выданных ипотечных кредитов больше почти на 50%. Новые выдачи положительно влияют на качество кредитного портфеля».
Руководитель департамента по управлению просроченной задолженностью банка «ДельтаКредит» Денис Дьяченко обращает внимание на то, что рост доли просроченных кредитов — общерыночная тенденция, которая проявляется не только в жилищном кредитовании. Более того, уровень просрочки по ипотечным кредитам в целом по рынку остается в 6—7 раз меньше, чем по необеспеченным кредитам (где этот показатель около 20%). При этом Дьяченко не ждет значительного роста просрочки на ипотечном рынке РФ в 2016 году.
Среди тенденций рынка ипотеки Дмитрий Монастыршин из Промсвязьбанка выделяет снижение динамики выдачи новых кредитов, что, вероятно, обусловлено насыщением рынка. «Высокие ставки при снижающихся ценах на недвижимость ограничивают интерес к ипотеке», — говорит он.
«С начала года в Связь-Банке заемщики берут кредиты на всё большие сроки, при этом мы наблюдаем снижение средней суммы кредитования. Что касается первоначального взноса, его размер незначительно увеличился с начала 2016 года, при этом все равно основную долю занимает взнос размером 20%. В целом по ипотечным продуктам мы видим незначительное улучшение платежеспособности заемщиков относительно 2015 года», — комментирует заместитель директора департамента риск-менеджмента Связь-Банка Даниил Ткач.
Наталья Коняхина из СМП Банка замечает, что основной тренд первого полугодия текущего года — смещение спроса в сторону новостроек. Так, в настоящее время, благодаря запуску госпрограммы, а также спецпрограмм в рамках партнерских проектов с застройщиками, ставки по ипотечным программам на покупку новостроек ниже, чем по кредитам на покупку вторичной недвижимости. Для сравнения: базовая процентная ставка в рамках госпрограммы составляет 12%, по спецпрограмме на покупку квартир в некоторых жилищных комплексах — 7,5%, а на покупку вторичной недвижимости — 12,5—14% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса и категории клиента.
«Что касается таких параметров кредита, как первоначальный взнос и срок, то здесь нет особых изменений. Средний срок кредитования — 15 лет, большая часть кредитов оформляется с первоначальным взносом 20—30% от стоимости объекта», — уточняет наша собеседница.
С ней согласна Елена Ковырзина из Абсолют Банка. «На основные изменения трендов первого полугодия 2016 года во многом повлияла возросшая популярность кредитных ипотечных программ на первичном рынке — в частности, по государственной программе субсидирования ставок по ипотеке. Ее особенность — более низкий первоначальный взнос и сумма кредита, что незначительно влияет на изменение параметров выдаваемых ипотечных кредитов, — комментирует она. — В Абсолют Банке в первом квартале 2016 года по сравнению с предыдущим кварталом мы отмечаем снижение средней суммы кредита на 3% и первоначального взноса на 9%. Что касается сокращения срока кредита, такая тенденция практически отсутствует, так как более длительный срок позволяет получить более комфортный для заемщика ежемесячный платеж. При этом в случае необходимости заемщик может снизить долговую нагрузку за счет досрочного погашения».
Денис Дьяченко из «ДельтаКредита» говорит о том, что средний срок, на который оформляют ипотечный кредит клиенты, не меняется последние несколько лет — он составляет около 15 лет. При этом он также подтверждает тенденцию, в рамках которой большинство клиентов стремится выплачивать ипотечные кредиты досрочно. Так, средний срок погашения ипотечного кредита в «ДельтаКредит» равен семи годам.
«По первоначальному взносу ситуация следующая. В 2015 году в банке «ДельтаКредит» 48% от сделок на «первичку» оформлялись с первоначальным взносом более 30%. 40% сделок на вторичное жилье оформлялось с первоначальным взносом более 50%. 32% сделок на вторичное жилье оформлялось с первоначальным взносом менее 30%. В целом эта статистика кардинально не отличается от статистики предыдущих лет», — комментирует Дьяченко.
В свою очередь, заместитель генерального директора Объединенного кредитного бюро Николай Мясников заявляет, что ипотечные заемщики всегда отличались очень хорошей платежной дисциплиной и до сих пор уровень просрочки в этом сегменте минимальный.
«Рост количества просроченных кредитов связан с тем, что некоторые заемщики начинают испытывать сложности с погашением. Это связано в основном с макроэкономической ситуацией в стране, в том числе с падением реальных доходов населения. Не секрет, что платежи по ипотеке довольно внушительные. При этом в некоторых регионах доля просроченных кредитов находится на уровне 10—20%, это довольно много для такого вида займов, — делится наблюдениями он. — Валютная ипотека тоже повлияла на рост просрочки, но скорее в денежном выражении. Ее доля в штуках крайне незначительна (порядка 4% от общего числа просроченных ипотечных кредитов), однако в деньгах она до сих пор занимает более 20% всей просроченной ипотечной задолженности. Если средний размер просроченного рублевого кредита составляет 1,3 миллиона рублей, то валютного – 8,8 миллиона рублей. Кроме того, ослабление национальной валюты сделало выплаты по ипотеке неподъемными для некоторых заемщиков, которые просто перестали платить в надежде договориться с банками о более приемлемых условиях».
Мясников убежден, что долю просроченной задолженности по ипотеке можно снизить за счет опережающего роста объемов ипотечного портфеля. Между тем с начала года ипотечный портфель банков вырос на 5%, а объемы просроченной задолженности — на 15%.
«Но пока мы не видим реальных предпосылок для подобного опережающего роста: за апрель этого года банки выдали ипотечных кредитов на 266 миллиардов рублей. Это на 1% меньше, чем в прошлом «посткризисном» апреле», — заключает эксперт.
Анна ДУБРОВСКАЯ, Banki.ru
