Банки.ру представляет рейтинг российских ипотечных банков по итогам 2015 года. Были рассмотрены объемы ипотечных портфелей банков, уровень просрочки по ним, а также объемы выдач и количество выданных ипотечных кредитов по регионам, в разбивке по валюте и сроку кредита. Банки.ру вместе с экспертами выяснял, насколько эффективной оказалась программа господдержки ипотеки.
666 миллиардов от Сбербанка
Традиционно ипотечный рейтинг возглавляет крупнейший банк страны — Сбербанк. Объем его розничного ипотечного портфеля на 1 января 2016 года составил 2,2 трлн рублей. Для сравнения: совокупный ипотечный портфель остальных участников рейтинга на эту дату превысил 1,6 трлн рублей.
Всего в рейтинге принял участие 31 банк. Запросы с просьбой предоставить необходимые данные рассылались в топ-150 банков — лидеров по объемам розничного кредитного портфеля, а также тем, кто сам изъявил желание участвовать в рейтинге.
На втором месте по объему ипотечного портфеля расположился ВТБ 24 с показателем в 745,9 млрд рублей. «Бронзу» забрал Газпромбанк — 203,8 млрд рублей.
На четвертом месте закрепились банки группы Societe Generale (SG) в России. Вместе Росбанк и «ДельтаКредит» имеют ипотечный портфель на сумму 162,5 млрд рублей. Следует отметить, что летом 2015 года Росбанк завершил передачу ипотечного бизнеса в дочерний банк «ДельтаКредит». Теперь Росбанк предлагает своим клиентам ипотечные кредиты по программам и стандартам «ДельтаКредит», такие кредиты учитываются на балансе последнего. Таким образом, основная доля ипотечного портфеля SG приходится именно на «ДельтаКредит» — 66%, или 107,4 млрд рублей.
Пятерку топов замыкает Банк Москвы с портфелем в 91,5 млрд рублей.
Из предоставленных кредитными организациями данных и расчетов Банки.ру видно, что лучшую динамику ипотечного портфеля за прошедший 2015 год показал банк «Глобэкс» (плюс 168,16%), а худшую — Азиатско-Тихоокеанский Банк (минус 51,49%).
В АТБ уже третье полугодие подряд снижается объем ипотечного портфеля. С 1 января 2015 года по 1 января 2016 года портфель банка «просел» вдвое — с 6,6 млрд до 3,2 млрд рублей. Одновременно снижается и доля ипотеки в структуре розничного кредитного портфеля банка — с 10,55% до 5,86%.
«Глобэкс» же, наоборот, отличился ростом объемов ипотечного портфеля за это время с 2,6 млрд до 6,9 млрд рублей. Доля ипотеки в его рознице выросла при этом с 66,21% до 83,46%.
Большинство банков старается «придерживаться» той доли ипотеки, которую они имели в первом полугодии 2015 года, незначительно ее увеличивая. На этом фоне из банков, имеющих многомиллиардные ипотечные портфели и не специализирующихся главным образом на жилищных кредитах, выделяются несколько участников рейтинга. Это банк «Открытие», нарастивший за последние шесть месяцев 2015 года ипотечную долю с 23,84% до 31%, и «Ак Барс» с ростом доли за этот период с 25,27% до 33,44%.
А вот СМП Банк, напротив, показал значительное снижение ипотечной доли — с 82,82% до 35,06%.
28 банков из 31 согласились раскрыть свои показатели объема проблемных долгов.
Средний уровень задолженности по участникам этого рейтинга составил на начало 2016 года 3,31% (данные без учета Сбербанка — он не раскрывает свои цифры по задолженности).
Наименьший уровень просроченной задолженности отмечается у банка «Санкт-Петербург» (0,11%), наивысший — у СМП Банка (25,27%; за второе полугодие 2015 года просрочка банка выросла почти на 20 процентных пунктов). В остальном существенного роста просрочки по представленным участникам не замечено.
В отношении объемов выдач ипотечных кредитов по итогам 2015 года ожидаемо лидирует Сбербанк — он обеспечил физлиц ипотекой на сумму около 666 млрд рублей. За ним следует ВТБ 24 (почти 200 млрд рублей). Замыкает топ-3 группа Societe Generale в России — формирующие ее банки выдали в прошлом году ипотечных кредитов на 30,7 млрд рублей.
Как поддерживает господдержка
Пожалуй, самым актуальным вопросом 2015 года об ипотеке была результативность программы господдержки. Результаты есть. Однако не столько впечатляющие, как хотелось бы видеть.
К примеру, совокупный ипотечный портфель участников нашего рейтинга на 1 января 2016 года составил порядка 1,6 трлн рублей, но на 1 июля 2015 года он с лихвой превышал 3 трлн рублей, впрочем, как и в начале 2015 года. Это не критичная разница, подобные «сезонные» тенденции бывают и в другие годы, однако хотелось видеть более впечатляющие цифры.
Если смотреть на объемы выдач, станет заметно, что выросли они за прошедший год в привязке «полугодие к полугодию» не то чтобы сильно.
Участники рейтинга выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 430 млрд рублей в первом полугодии 2015 года и на сумму свыше 630 млрд рублей во втором полугодии. Примечательно, что эти же участники рейтинга выдали во втором полугодии 2014 года ипотеки не менее чем на 900 млрд рублей, и это без учета некоторых банков, которые не поделились информацией за позапрошлый год.
Однако некоторым представителям рынка в 2015 году за счет ипотеки удалось привлечь «большую рыбку».
Доля ипотеки в розничном портфеле Татфондбанка увеличилась с 16% в первом полугодии 2015 года до 25% во втором. Объем выдач по ипотеке вырос за это время с 784 млн до 2,8 млрд рублей.
«Увеличение доли ипотеки связано в основном с участием банка в программе с государственной поддержкой. В дальнейшем мы предполагаем поддерживать долю ипотеки на данном уровне, — отметил директор департамента розничного бизнеса Татфондбанка Марат Муллагалиев. — Таких показателей выдачи удалось достичь в основном благодаря специальным программам кредитования, действовавшим с рядом наших партнеров из числа застройщиков в период участия банка в программе «Ипотека с господдержкой». На наш взгляд, программа стала локомотивной для многих банков, без нее объем кредитования как минимум на 50% был бы меньше».
По мнению Муллагалиева, то, что российские банки продолжают наращивать долю ипотеки в своих розничных портфелях, в большей мере связано с кризисом и высокими ставками кредитования по необеспеченным кредитам.
Начальник отдела ипотечных кредитов Азиатско-Тихоокеанского Банка Артем Герасимович также уверен: драйвером рынка ипотеки в 2015 году стала государственная программа субсидирования ставки. Однако с учетом того, что на территории АТБ строится не более 10—15% всего жилья в РФ, эффект для кредитной организации оказался минимальным. Это и послужило основной причиной сжатия ипотечного портфеля.
Тем не менее в АТБ заявили, что ипотека — важный продукт для банка, отказываться от которого в его планы не входит.
Исходя из представленных данных, Азиатско-Тихоокеанский Банк значительно увеличил объем выдач во второй половине 2015 года и без прямого участия госпрограммы. В частности, роста объемов ипотечных выдач с 80 млн в первом полугодии 2015 года до 260 млн рублей во втором полугодии удалось достичь за счет запуска агентской схемы, предусматривающей заключение соглашения с банком «ДельтаКредит» в апреле 2015 года.
А вот зависимости между запуском госпрограммы и динамикой просрочки по ипотеке Герасимович не замечает. «Прямая зависимость госпрограммы субсидирования ипотеки и динамики просрочки (которая по каждому конкретному банку изменилась не сильно. — Прим. ред.), на мой взгляд, не очевидна. Определяющей является система принятия решений о выдаче кредита», — говорит эксперт. «За счет госпрограммы субсидирования ипотеки падение рынка в 2015 году составило около 35% к 2014 году. Без данной программы оно могло бы быть сильнее, в два раза и более», — добавляет он.
Директор дирекции розничного бизнеса банка «Глобэкс» Мария Воронина отмечает, что в отношении ипотеки ситуация с просроченной задолженностью стабильна — это последний из пула (розницы. — Прим. ред.) кредит, который выходит на просрочку.
«Прежде всего, это связано с психологической особенностью: наличие первоначального взноса очень дисциплинирует. Плюс ко всему ипотека — это такой вид кредита, к которому население подходит с полной ответственностью, заранее оценивая свои возможности выплаты ежемесячного платежа», — уточняет наша собеседница.
По ее словам, ипотека с господдержкой фактически спасла рынок первичного жилья после падения рубля и роста ставок. За счет этого ставки по ипотеке практически остались на докризисном уровне, и падение рынка оказалось не столь катастрофичным. Последние месяцы 2015 года даже наблюдался рост объема ипотечных кредитов.
Также Воронина подмечает, что второе полугодие было «взрывным» на выдачу ипотечных кредитов ввиду неопределенности, что же будет с ипотекой дальше: будет ли государство и впредь оказывать поддержку ипотеке и в каком формате.
«Кроме того, как показывает статистика, спрос на недвижимость и, соответственно, на ипотеку, растет во втором полугодии. Однако стоит отметить, что средний чек по ипотечным кредитам все же сократился. Объяснение в том, что в 2015 году ипотечные заемщики стали чаще делать выбор в пользу жилья в новостройках, что обусловлено государственной поддержкой. Помимо этого, застройщики, понимая и прогнозируя ситуацию спроса, стали предлагать квартиры, порой так называемые студии, с незначительной площадью (от 18 квадратных метров). Ряд этих и прочих факторов приводят к уменьшению среднего чека по ипотечному кредиту», — перечисляет Воронина.
В ВТБ 24 за чистый календарный год (первое полугодие 2015 — второе полугодие 2015-го) выдачи ипотеки «взлетели» почти вдвое — с 72 млрд до 126 млрд рублей. Но заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан связывает данный рост, помимо прочего, с сезонностью рынка жилья, а также со стимулирующими акциями банков и застройщиков.
«В 2015 году роль ипотеки для динамики рынка розничного кредитования была определяющей — весь прирост был обеспечен ипотекой. Ипотека и в дальнейшем будет оставаться драйвером роста рынка кредитования населения, у сектора кредитования жилья огромный потенциал, — убежден Сероштан. — Ипотека — фундаментально наименее рисковый кредитный продукт, риск по ипотечным портфелям минимальный. Роль господдержки — в стимулировании новых продаж. О ее воздействии на оценку риска можно говорить только в плане влияния на абсолютный рост портфелей. Без программы показатели рынка были бы значительно хуже. Скорее всего, мы бы увидели объем выдачи ипотеки по итогам года не более чем 800 миллиардов рублей, что означает просадку рынка относительно 2014 года более чем в 2,5 раза».
Не «обошла стороной» господдержка и банк «Открытие». В нем выдачи за первую половину прошедшего года составили 2,6 млрд рублей против выдач в 6,2 млрд рублей во второй половине.
«Существенный рост связан с тем, что во втором полугодии программа с государственной поддержкой набрала обороты. К тому же во втором полугодии стали снижаться ставки в том числе и на ипотеку на вторичном рынке, что увеличило спрос на нее по сравнению с первым полугодием, когда ставки были заградительными для клиентов», — объясняет вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.
Она полагает, что банки продолжат наращивать долю ипотеки в своем розничном бизнесе, пока существуют кризисные явления. После их устранения доля ипотеки может постепенно снижаться, прогнозирует эксперт, но не из-за сокращения темпов роста, а из-за восстановления спроса и предложения потребительских необеспеченных кредитов.
«Госпрограмма никак не влияет на просрочку в ипотечных портфелях. Отсутствие сильного и резкого роста просрочки в ипотеке объясняется обязательным анализом платежеспособности заемщика и наличием залога, — добавляет Юдина. — Программа господдержки обеспечила выдачи ипотечных кредитов и прирост ипотечных портфелей. Отсутствие программы привело бы к значительному замедлению рынка ипотеки в первом полугодии 2015 года, так как ставки, действующие на рынке в тот момент, были заградительными и делали ипотеку практически недоступной. Эта программа также оказала значительную поддержку строительной отрасли и сместила долю ипотеки в сторону первичного рынка жилья».
На одной ипотеке не проживешь
Даже на первый взгляд аутсайдеры на рынке ипотеки по итогам второго полугодия 2015 года имеют рациональное обоснование для отрицательных показателей, о которых говорилось выше.
Так, в СМП Банке порталу Банки.ру пояснили, что сокращение доли ипотечных кредитов почти в два раза в розничном портфеле связано с тем, что в 2015 году банк переуступил Мособлбанку портфель на сумму 8,4 млрд рублей. Это было сделано в рамках процедуры финансового оздоровления санируемого банка.
«Мы не планируем сворачивать ипотечное кредитование, наоборот, активизируем развитие данного бизнеса: банк стал участником программы по субсидированию процентных ставок, ведет процедуру по аккредитации новостроек во всех регионах своего присутствия, улучшает условия кредитования, — заявили в пресс-службе СМП Банка. — Но так как банк активное кредитование начал только во втором квартале 2016 года, когда ситуация на рынке стабилизировалась, а ставки снизились, то по объективным причинам не успел нарастить портфель до прежних объемов».
Рост ипотечной просрочки в СМП Банке также связан с передачей крупного портфеля ипотечных кредитов «Мособлу».
«Это были кредиты с высокой категорией качества, а на балансе банка, наоборот, остался небольшой объем кредитов, имеющих просрочку, а также кредитный портфель ИнвестКапиталБанка (присоединен к СМП Банку — Прим. ред.), который вел более агрессивную кредитную политику и имел, соответственно, уровень просрочки по портфелю немного выше, — прокомментировали в СМП Банке. — Так как пока банк не успел нарастить портфель, концентрация кредитов с просрочкой в нем увеличилась. Тем не менее кредитный портфель СМП Банка всегда отличался высоким качеством, поскольку банк консервативно подходит к оценке рисков, и по мере выдачи новых кредитов его качество будет восстанавливаться».
Как бы то ни было, классические ипотечные банки (у которых ипотека превалирует в розничном портфеле) не стремятся фокусироваться только на этом виде бизнеса.
К примеру, в Связь-Банке за 2015 год доля ипотеки в «рознице» выросла с 78% до 90%. Но, как сообщили в кредитной организации Банки.ру, в одну лишь ипотеку Связь-Банк уходить не планирует. Он намерен и дальше развиваться как универсальный коммерческий банк.
«Увеличение доли ипотеки в нашем портфеле свидетельствует лишь о том, что наши ипотечные программы пользуются достаточно высоким спросом у населения, в том числе и ипотека с господдержкой (ее предлагают все крупные банки, но условия у каждого из них все равно индивидуальны, и дело не только в «голой» процентной ставке, а в совокупности предлагаемых клиенту условий), — прокомментировала заместитель начальника отдела развития программ кредитования физических лиц Связь-Банка Вера Веднева. — Конечно, огромную роль в развитии рынка ипотеки и развития нашего розничного бизнеса сыграло участие в государственной программе субсидирования процентной ставки».
Ею же и обусловлен рост объема выдач в Связь-Банке с 1,8 млрд рублей в первом полугодии прошлого года до 8,72 млрд рублей во втором.
«На мой взгляд, увеличение доли ипотеки не связано с кризисными явлениями в экономике. Более того, ипотечный кредит во время кризиса не настолько доходный продукт, как, например, в экономически стабильные периоды и периоды роста экономики, — рассуждает Веднева. — Но государство активно поддерживает ипотечный рынок, особенно это касается застройщиков, о чем свидетельствует запуск и развитие госпрограммы с субсидированием процентной ставки. В результате застройщики продолжают строить, а банки — кредитовать. Данная программа позволила банкам перезапустить ипотечный рынок и предотвратить его остановку. Без программы показатели бы существенно снизились, по крайней мере на первичном рынке, — как на уровне спроса, так и на уровне предложения, поскольку процентные ставки были бы несколько выше, чем предлагаются клиенту с учетом программы субсидирования».
В Абсолют Банке с июля 2015 года по январь 2016-го доля ипотеки в розничном портфеле выросла с 87% до 92%. Тем не менее, хотя ипотека всегда была флагманским направлением розничного бизнеса данного банка, Абсолют Банк остается универсальной кредитной организацией, предлагающей наравне с ипотекой кредиты наличными и кредитные карты, пояснили в банке.
В «Абсолюте» выдачи первого и второго полугодия 2015 года также показали приятную динамику — с 2,5 млрд до 12,4 млрд рублей.
«Разумеется, существенное влияние на рост ипотечных выдач в 2015 году оказала программа государственной поддержки ипотеки на первичном рынке жилья. Абсолют Банк за 2015 год увеличил долю кредитования на первичном рынке жилья с 5% до 50%. Сыграло свою роль активное сотрудничество банка с застройщиками. За первое полугодие 2015 года Абсолют Банк аккредитовал более 500 застройщиков с 2 500 объектами во всех городах своего присутствия. Благодаря этому сделки проводились очень быстро, а заемщики получили чрезвычайно широкий выбор качественных объектов по доступным ценам, — говорит директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко. — Дополнительным стимулом для роста выдачи жилищных кредитов во втором полугодии 2015 года стал сезонный фактор: как известно, спрос на квартиры в конце года традиционно выше, чем в первые месяцы».
По мнению эксперта, на фоне кризиса ипотека для розничных кредитных организаций действительно становится «тихой гаванью».
«Однако практика показала, что быть результативными на этом рынке могут только банки с многолетним опытом в ипотечном бизнесе. Краеугольный камень успеха в ипотечном бизнесе — широкая и эффективно работающая партнерская сеть среди риелторов и застройщиков. Кроме того, низкая маржинальность ипотечных кредитов диктует особые требования к эффективности работы банка», — напоминает Любименко.
Анна ДУБРОВСКАЯ, Banki.ru
