Для снижения ставок по ипотеке в России пространство есть, но возможности ипотеки в повышении доступности жилья не безграничны. Об этом говорится в аналитической записке «Ипотека и доступность жилья», подготовленной департаментом исследований и прогнозирования Центробанка.
Как отмечают авторы, запланированный в национальном проекте «Жилье и городская среда» рост объемов жилищного строительства до 120 млн кв. м к 2024 году во многом опирается на значительное увеличение финансирования покупок на первичном рынке за счет ипотеки. Снижение ставки по ипотеке рассматривается как один из инструментов повышения ее доступности, в связи с чем пристальное внимание многих участников рынка обращено на динамику ключевой ставки Банка России.
«Однако в этой дискуссии важно помнить о следующем. Во-первых, рост объемов жилищного строительства нужно рассматривать через призму повышения доступности жилья для граждан, которая определяется в том числе уровнем доходов населения и цен на жилье, а также развитием аренды. Именно доступность жилья является первоочередной социально-экономической задачей. Во-вторых, ипотека дает возможность приобрести жилье, создавая дополнительный спрос на него, но возможности ипотеки ограничены факторами доступности жилья. В-третьих, ключевая ставка влияет на ипотечные ставки, но только частично. Кроме того, слишком низкие ипотечные ставки могут ухудшить показатели доступности жилья из-за роста цен на него в том случае, если спрос, например, в отдельных регионах будет расти быстрее предложения жилья. В-четвертых, форсированный рост ипотечного кредитования может увеличивать риски финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости в случае расширения числа заемщиков с невысокой платежеспособностью», — предупреждают аналитики ЦБ.
В частности, они указывают, что ключевая ставка действует на процентные ставки в экономике, включая ипотечные, лишь опосредованно, через кривую доходностей по безрисковым инструментам. Форма и уровень кривой зависят как от текущего уровня ключевой ставки, так и от ожиданий ее будущей динамики, инфляционных ожиданий, премии за риск и других факторов. Денежно-кредитная политика отвечает за ценовую стабильность и реагирует на колебания инфляционных ожиданий, поэтому ключевая ставка и вся кривая доходностей могут меняться во времени (как вверх, так и вниз).
В аналитической записке отмечается, что одним из способов снижения ставок по ипотеке и ее стабилизации на определенном уровне является субсидирование части процентных платежей за счет бюджета через различные льготные программы. При текущем размере ипотечного рынка в России дополнительные расходы бюджета на субсидирование 1—2 процентных пунктов ипотечной ставки не превысят 0,1—0,2% ВВП в год, если будет субсидироваться весь объем ипотечных кредитов.
Но, как обращают внимание авторы доклада, опыт многих стран показывает, что первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту: снижению ценовой доступности покупки жилья.
«Вероятно, значительное снижение ставок по ипотеке вначале вызывает рост доступности финансирования покупки жилья (аннуитетные платежи значительно уменьшаются). Это приводит к росту спроса, причем как естественного (направленного на улучшение жилищных условий), так и инвестиционного. Увеличение спроса на рынке становится таким значительным, что вызывает опережающее рост доходов и инфляции повышение цен на жилье. Оно затрудняет накопление первоначального взноса на покупку жилья, что приводит к повышению кредитных рисков (растет доля ипотеки с низким первоначальным взносом) и в конечном счете к снижению доступности ипотеки. В итоге первоначальный эффект повышения доступности заемного финансирования на покупку жилья перекрывается снижением его ценовой доступности», — рассуждают эксперты.
«Впрочем, наш анализ соотношения роста задолженности по ипотеке и роста цен на жилье на первичном и вторичном рынках по регионам РФ указывает на отсутствие статистической зависимости между ними в 2017—2019 годах. В частности, многофакторный регрессионный анализ показал, что доходы и численность населения являются более значимыми факторами для динамики цен на первичном рынке жилья. При этом статистически значимой зависимости между ценами на жилье и ипотекой не прослеживается ни на первичном, ни на вторичном рынках», — пишут авторы материала, поясняя, что, «вероятно, причина отсутствия значимой связи между динамикой цен и ипотечного кредитования в России в настоящее время кроется в относительно невысоком уровне задолженности по ипотеке».
Между тем расчеты экспертов ДИП ЦБ показывают, что для выхода на целевые уровни национального проекта по жилью размер ипотечного рынка относительно ВВП должен вырасти более чем в два раза, до 15% к 2024 году, и такой значительный рост все же может спровоцировать существенное повышение уровня цен и привести к снижению доступности жилья из-за недостаточно быстрого роста доходов населения. Авторы также замечают, что в 2019 году рост цен на жилье уже начал опережать инфляцию.
По мнению аналитиков, основным фактором поддержания доступности жилья должен стать высокий и устойчивый рост доходов населения, который будет опережать рост цен на жилье.
«Форсированный рост ипотечного кредитования может снижать макроэкономическую устойчивость. Ускоренный рост этого сегмента кредитования увеличивает риски возникновения кризиса на рынке жилья, а также усиливает его негативные макроэкономические последствия», — полагают также эксперты Центробанка. Они приводят данные нескольких исследований: согласно одному из них, страны, в которых доля ипотечных кредитов в структуре кредита частному сектору выросла наиболее сильно, столкнулись с наибольшими потерями ВВП в кризис 2008 года (для группы развивающихся стран эффект сильно зависел еще и от наличия внешних дисбалансов).
Как считают в ДИП Центробанка, повышению ценовой доступности жилья может способствовать снижение себестоимости строительства, например, за счет сокращения обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры. Это потребует увеличения бюджетных расходов на строительство такой инфраструктуры.
Развитие вторичного рынка жилья и долгосрочной аренды может стать важным дополнительным вариантом решения «жилищного вопроса» с учетом достаточно высокого уровня обеспеченности жильем в России, добавляют эксперты.
В аналитической записке отмечается, что ее содержание отражает личную позицию авторов и может не совпадать с официальной позицией Банка России.
