«Известия» изучили цены на рынке арендной, первичной и вторичной недвижимости в пяти крупнейших городах РФ — Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге и Казани. Для расчетов брали среднюю стоимость десяти самых дорогих и самых дешевых двухкомнатных квартир, доступных для покупки на первичном и вторичном рынках указанных городов, а также предложения по аренде, которые были выбраны по тому же принципу.
В своих расчетах «Известия» исходили из предположения, что в случае ипотеки первый взнос со стороны заемщика составляет 15% от общей суммы. Средние процентные ставки и сроки ипотечных займов взяты из последних данных по регионам, опубликованных Банком России. Макроэкономические показатели вроде инфляции, а также потенциал роста цен на недвижимость и ее аренду в расчете не использовались по вполне понятной причине: спрогнозировать эти цифры на 20 лет вперед невозможно.
Отмечается, что результаты подсчетов делятся на три категории: «красная», где стоимость покупки в ипотеку превышает стоимость аренды более чем в два раза, «желтая», где тот же показатель находится в диапазоне от одного до двух, а также «зеленая», где этот коэффициент ниже единицы. То есть в первом случае покупать квартиру в ипотеку нет совершенно никакого смысла, во втором — экономическая выгода в целом может быть как в аренде, так и в ипотеке, а в третьем — ипотека в сравнении с арендой выходит настолько дешевой, что брать такое жилье внаем бессмысленно.
Рекламный блокПо данным исследования, в Москве и Санкт-Петербурге складывается совершенно идентичная ситуация. Так, ипотечное жилье высшего класса на первичном и вторичном рынках этих городов находится в «красной» зоне. Например, в Москве квартира мечты за сопоставимый с ипотекой период обойдется в 170,8 млн рублей, в то время как сумма выплат с процентами за аналогичное предложение составит 478,2 млн рублей на первичке и 346,2 млн рублей на вторичке. Если рассматривать предложения по низу рынка, ситуация в обоих городах также получается иной — и по первичке, и по вторичке, коэффициент находится в диапазоне 1,2—1,7 (все, что больше единицы, означает размер переплаты в сравнении с рыночной стоимостью квартиры).
Новосибирск — самый удивительный с точки зрения недвижимости среди всех пяти городов из анализа, так как по верху рынка квартиры на первичке в нем находятся в «красной» зоне, а на вторичке — в «желтой». Так получается из-за того, что аренда на средний ипотечный срок обойдется в 17,7 млн рублей, а первичка и вторичка с учетом ипотеки — в 40,6 млн рублей и 30,6 млн рублей за тот же период. А вот по низу рынка в Новосибирске ситуация прямо противоположная: снимать жилье там совершенно нет смысла. Дело в том, что и на первичке, и на вторичке коэффициент недвижимости находится в «зеленой» зоне — меньше единицы. Причем на вторичном рынке он и вовсе составляет 0,5 единицы. В рублях это выглядит так: аренда обойдется в 3,8 млн рублей, покупка на первичке — в 3,7 млн рублей, а на вторичке — в 1,9 млн рублей.
В Екатеринбурге вариантов квартир в «красной» зоне нет совсем. Это означает, что в той или иной ситуации ипотека в этом городе всегда будет оправданна — коэффициент для города составил от 1,4 до 1,6. Но стоит упомянуть, что если сравнивать стоимость аренды и покупки недвижимости на вторичке по низу рынка, то здесь, безусловно, лучше брать кредит: при «зеленом» коэффициенте 0,8 внаем жилье обойдется в 3,6 млн рублей против 2,9 млн рублей даже с учетом процентов по ипотеке.
В Казани все возможные варианты оказались в «желтой» зоне: коэффициенты уложились в диапазон от 1,3 до 1,6. Так, по верху рынка аренда в сопоставимый со средней ипотекой срок обойдется в 32 млн рублей против 41,7 млн и 44,5 млн рублей на первичке и вторичке соответственно. По низу рынка те же суммы составят 3,1 млн, 4,9 млн и 4 млн рублей соответственно.
Мой профиль
